Instaurée il y a dix ans, la loi ALUR a profondément modifié les usages de la location immobilière, renforçant la transparence entre bailleurs et locataires.
La loi ALUR, accès au logement et un urbanisme rénové, fut une importante réforme dans l'histoire récente du secteur immobilier. Votée en 2014 et dotée de 177 articles, elle avait pour objectif de réformer la vente immobilière, la location et la copropriété en favorisant l’accès au logement pour les ménages, en limitant les pratiques abusives, en développant l’innovation et la transparence et en facilitant la régulation des marchés immobiliers.
La vente des biens immobiliers encadrés par la loi ALUR
Dans le cadre d’une vente de bien, la loi ALUR oblige le vendeur à communiquer à l’acheteur potentiel son titre de propriété, son dernier avis d’imposition foncière, une pièce d'identité, les factures des travaux réalisés, le certificat Loi Carrez, le règlement de la copropriété et l’état descriptif de division, le montant des charges courantes, l’état global des impayés et le carnet d’entretien de l’immeuble.
L'acquéreur doit recevoir en outre le DDT, dossier de diagnostics techniques, comprenant notamment le DPE, diagnostic de performance énergétique, le CREP, constat de risque d’exposition au plomb, le diagnostic amiante, les états d’installation intérieure de l'électricité et du gaz (si elles datent de plus de quinze années).
Le délai de rétractation de l’acquéreur ne débute que lorsqu’il est en possession de tous les documents demandés.
La location de logement encadrée par la loi ALUR
Depuis l’adoption de la loi ALUR en 2014, les relations entre locataire et bailleur sont régies par un contrat de location (bail) modélisé.
En outre, les pièces demandées par le propriétaire bailleur sont encadrées. Celui-ci peut demander une pièce d’identité, un justificatif de revenus, un justificatif de domicile mais ne peut rien exiger concernant la situation bancaire, la santé ou la situation judiciaire, qui restent de l’ordre de la vie privée.
Le montant du dépôt de garantie est également plafonné : Dans le cadre d’une location non meublée, ce montant ne doit pas dépasser l'équivalent d’un mois de loyer hors charges. Pour une location meublée, le dépôt de garantie correspond à deux mois de loyer.
La loi ALUR a également réduit le préavis des locataires lorsque le logement se trouve en zone tendue. Pour les locations non meublées, ce délai est passé de trois mois à un mois. Le congé donné par le propriétaire bailleur est désormais rigoureusement encadré. Le propriétaire ne peut reprendre le logement que pour y loger un proche ou lui-même, pour vendre le bien (avec droit de préemption pour le locataire) ou lorsque le locataire ne respecte pas l’usage paisible du logement.
Les frais d’agence dans le cas d’une location sont encadrés par la loi ALUR qui impose un plafonnement de 8 à 12 € par mètre carré (selon les zones). Quant à la réalisation de l’état des lieux, il ne peut dépasser les 3€ par mètre carré.
Le logement meublé encadré par la loi ALUR
Le logement meublé a fait l’objet d’importants changements depuis la loi ALUR. Le bailleur est désormais obligé de s’en tenir à un modèle de bail obligatoire. En outre, il doit fournir en annexe une notice d’information sur les devoirs et droits du locataire et du bailleur (avec les voies de conciliation et de recours en cas de litige). Il doit aussi procéder à un état des lieux d’entrée modélisé, il est tenu de fournir un ensemble de mobilier et d’équipement obligatoires, et doit enfin réaliser des diagnostics immobiliers avant la location.
L’encadrement des loyers initié par la loi ALUR
Lors de son application en 2014, la loi ALUR avait déjà ouvert le chantier de l’encadrement des loyers. Paris puis Lille sont les premiers champs d’expérimentation de cette mesure, laquelle est toutefois reportée à la suite d’une action en justice portée par les collectifs de propriétaires.
Le principe de l'encadrement des loyers est d’instaurer dans la commune un loyer de référence que les bailleurs doivent appliquer (à 20% près) auprès de leurs locataires. Le concept sera repris par la loi ELAN en 2018 qui organisera l’encadrement des loyers dans de nombreuses villes de France, notamment Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier et tout récemment Grenoble.
La copropriété encadrée par la loi ALUR
La loi ALUR a permis d’instaurer quelques règles dans les copropriétés. Celles-ci sont désormais obligées de créer un fonds travaux pour assurer l'entretien des immeubles. Le fonds travaux permet également de financer les travaux de rénovation énergétique.
La loi ALUR a également mise en place le DTG, diagnostic technique global, qui analyse l’ensemble du bâtiment sur le plan énergétique et technique.
Enfin, les copropriétaires, occupants ou non de logements de la copropriété, sont désormais tenus de souscrire une assurance responsabilité civile.
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