Rédaction de bail : Toutes les erreurs à éviter

Le bail, ou contrat de location, est l’indispensable document qui décrit les droits et devoirs du bailleur et du locataire dans le cadre d’une location de logement. De par son caractère juridique fort, il ne peut souffrir d’aucune erreur, sous peine d’être annulé, voire d’exposer son rédacteur à des poursuites.

La loi ALUR ou loi Duflot II a redéfini en 2014 de nombreuses règles en matière de location et d’accès au logement. Le contrat de location est désormais tenu de s’y conformer.

Attention à la surface du bien à louer

Dans le cadre d’une location, la surface du logement à déclarer est définie par la loi Boutin. Celle-ci, votée en 2009, stipule que le logement propose au moins une pièce principale d’une surface de plancher de 9 m² minimum et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres (ou bien un volume habitable de 20 m³).

En outre, la surface habitable exclut du calcul la surface occupée par les pièces où la hauteur de plafond est inférieure à 1,80 mètre, par les murs, cloisons, escaliers, conduits, ouvertures des portes et fenêtres, par les dépendances (caves, garage, place de parking, box, remises…), par les terrasses, balcons, vérandas, loggias, et par les combles non aménagés. 

Les critères de la loi Boutin ne doivent pas être confondus avec ceux de la loi Carrez, qui ne s’appliquent que dans le cadre de la vente d’un logement.

Le bailleur du logement engage sa responsabilité sur la surface habitable du logement qu’il déclare sur le contrat de location. C’est pourquoi il est recommandé de faire établir cette mesure par un professionnel. S’il découvre une différence de plus de 5% entre la surface réelle et celle inscrite sur le contrat, le locataire sera en droit de demander une réduction du loyer.

Attention aux clauses abusives

Il peut arriver que le bailleur, certain de son bon droit, ajoute au contrat des clauses qu’il estime légitimes mais qui peuvent s’avérer, au regard de la loi, abusives.

L'article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énumère un grand nombre de clauses abusives. Il est recommandé à chaque bailleur d’en prendre connaissance (d’autant qu’elles sont énoncées dans des termes clairs, courants et allégés de tout jargon juridique).  

Lorsqu’il envisage une clause spécifique au contrat de location, le bailleur doit avant tout prendre des informations. Il trouvera probablement ses réponses sur internet et plus sûrement auprès d’un juriste ou d’un professionnel de l’immobilier. 

Une clause reconnue comme abusive peut tout simplement rendre caduc le contrat de location.

Attention à la révision des loyers et au montant des charges

Si le contrat de location mentionne bien le montant du loyer et des charges, une clause doit absolument mentionner les modalités de révision du loyer. Celle-ci explique quand et comment sera effectuée l’augmentation du loyer à la date anniversaire du contrat. Si cette clause ne figure pas sur le contrat de location, le propriétaire ne pourra tout simplement pas augmenter le loyer jusqu’à l’issue du bail.

Par ailleurs, le contrat de location doit bien mentionner distinctement le loyer et les charges. Car si chacune des sommes est soumise à une augmentation régulière, celle-ci n’a pas la même origine. La révision du loyer sera calculée selon l’IRL, indice de référence des loyers fourni chaque trimestre par l’INSEE, alors que les charges font l’objet d’une régularisation en fonction du coût réel indiqué par le décompte annuel reçu par le bailleur.

Attention de ne pas mentionner sur le contrat de location un montant des charges “à la louche” qui entraînerait une forte augmentation au moment de leur régularisation. En 2018, un agent immobilier de Toulouse a été condamné à verser des indemnités à son locataire après que le montant des charges ait triplé (Cour d'appel de Toulouse, 3e chambre, 13 décembre 2018, n° 18/02495). 

Il est donc important que les modalités de la révision des loyers, ainsi que de la régularisation des charges, soient bien mentionnées sur le contrat de location.

Comment rédiger un bail dans le strict respect de la loi ALUR ?

La rédaction d’un contrat de location représente un risque important pour le bailleur s’il comporte des erreurs, notamment l’annulation du bail et la possibilité pour le locataire de demander réparation.

De nombreux sites internet proposent un modèle de contrat de location conforme à la loi ALUR et sans erreur. Le site sur Service public met à disposition un outil de rédaction du bail d'habitation qui génère un contrat en bonne et due forme en fonction des réponses données par l’utilisateur. Le formulaire a le mérite d’être régulièrement mis à jour, notamment lors des changements de législation.