Après avoir profité des premières semaines de son logement, le locataire s’aperçoit d’un défaut majeur au sein de son appartement ou de sa maison. Un défaut dont il n’avait pas été informé lors de l’entrée en location, ou que ni lui, ni le bailleur, n’ont constaté à l’occasion de l’état des lieux. Ce type de défaut inattendu à un nom juridique : le vice caché.
Qu’est-ce qu’un vice caché ?
La définition générale d’un vice caché est un défaut que l’on constate sur un produit après son achat ou lors de ses premières utilisations. Le défaut en question rend impropre l'usage auquel l’objet acheté ou le produit utilisé est destiné. L’acheteur n’aurait pas acquis l’objet s’il avait eu connaissance du défaut. Ou il aurait dans le meilleur des cas discuté du prix.
Dans le domaine de la location immobilière, le vice caché est un défaut qui doit être suffisamment important pour empêcher le locataire de jouir pleinement de son logement. Il peut s’agir d’infiltration d’eau, de moisissures, de fissures murales, d’évacuation déficiente, de poutres rongées par les termites, etc.
Pour être utilisé, le terme vice caché implique deux conditions :
Le locataire doit ne pas avoir eu connaissance du défaut quand il est entré dans le logement pour l’occuper (il ne l’a pas constaté et/ou il n’en a pas été informé),
Le défaut doit avoir manifestement existé avant que le locataire ne s'installe dans le logement (la date du contrat de location faisant foi).
Dans un vice caché, la bonne foi du bailleur ne doit pas systématiquement être remise en cause. Dans la plupart des cas, il n’est lui-même pas au courant du défaut, notamment si le logement n’a pas été occupé avant la location. Le vice caché peut n’être découvert qu’à l’occasion d’un aménagement du locataire ou de petits travaux.
Les obligations du bailleur en cas de vice caché
La garantie contre les vices cachés est une obligation du bailleur ou propriétaire du logement. Lorsqu’un vice caché est découvert, le bailleur doit tout mettre en œuvre pour y remédier dans les meilleurs délais, même si le vice découvert ne provoque qu’une gêne partielle au locataire (il n'empêche pas le locataire de résider, mais provoque quand même une gêne importante : froid, humidité, risque d’accident…).
Le bailleur peut s’exonérer de cette responsabilité s’il prouve que le défaut n’existait pas au moment où le locataire s’est installé dans le logement. Il lui restera à démontrer que le vice en question résulte du comportement du locataire ou d’un fait nouveau, majeur, imprévu, inévitable, postérieur à l’entrée du locataire dans le logement.
Bien entendu, sauf responsabilité avérée du locataire, le bailleur est tenu de prendre les dispositions nécessaires pour réparer le défaut constaté.
Comment prouver un vice caché ?
Un vice caché peut être difficile à prouver. Si le vice lui-même peut aisément être constaté, son existence antérieure à l’installation du locataire peut s’avérer plus difficile à démontrer. En cas de litige entre le locataire et le bailleur sur la question, une expertise devra être demandée.
Celle-ci doit être réalisée par un expert agréé, reconnu par le tribunal le plus proche (celui-ci détient une liste d’experts agréés). Le locataire devra également démontrer que le bailleur ne lui avait pas signalé le vice (aucun signalement dans l’état des lieux, ni dans le dossier de location).
Quel recours pour un vice caché lors d’une location ?
En cas de découverte d’un vice caché, la première démarche est d’en informer le bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception. Le bailleur devra envoyer une réponse dans les meilleurs délais, dans lesquels il proposera des solutions (mise en œuvre de travaux, indemnisation, etc.).
Si le bailleur fait corriger à ses frais le vice en question (par des travaux), l’affaire en reste là. Si le bailleur refuse d’intervenir, le locataire peut saisir la justice afin de faire jouer la garantie légale. Il devra donc réunir les éléments qui prouvent le vice caché et s’appuyer sur l’intervention d’un expert.
Le locataire doit vérifier que le contrat de location de contient pas une clause spécifique qui exonère le bailleur de toute responsabilité en cas de vice caché (il faut bien sûr refuser de signer un contrat de location si ce type de clause est présente).
C’est au cas par cas, ensuite, que les juges apprécieront le vice caché et définiront les responsabilités. Le bailleur devra démontrer que le vice est un défaut récent, postérieur à la date du contrat de location et qu’il a pour origine soit le comportement du locataire, soit un événement imprévu et inévitable. Le locataire devra démontrer que le vice est antérieur à son entrée dans le logement, qu’il n’avait pas été informé de son existence et enfin, qu’il représente une gène conséquente.
Vice caché et règlement du loyer
Durant la procédure concernant le vice caché, le locataire reste tenu de régler son loyer à chaque échéance, sauf si le vice caché l’oblige à quitter les lieux : risque d’accident, humidité importante, défaut de chauffage, d’eau chaude, de ventilation en cuisine, etc.
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