Lors de la création d’une société, le choix du statut juridique détermine beaucoup de choses, notamment sur le plan de la gestion et de la fiscalité. Un choix judicieux doit également être fait pour une société destinée à l’investissement immobilier locatif.
Quel statut juridique pour investir dans l’immobilier ?
De nombreux statuts juridiques existent pour définir une société : EURL, SARL, SAS, SASU, SCI, SA, etc. Dans le domaine de l’immobilier locatif, le choix doit être réduit aux statuts les plus avantageux : SCI (société civile immobilière), SARL familiale (société à responsabilité limitée de famille) ou SAS (société par actions simplifiées).
Ce statut donnera le cadre légal de la société, avec un impact sur son organisation, son régime social et sa situation fiscale.
La SCI, société civile immobilière
Le statut de SCI, société civile immobilière, est un statut adapté au domaine immobilier. Le terme de société civile indique que la société ne peut réaliser des opérations commerciales (Un trop grand nombre de transactions réalisées dans une courte période peut être perçue comme des opérations commerciales).
La SCI est un statut qui permet de faciliter la gestion locative dans le cadre d’une indivision ou d’une succession. Elle peut se transformer en SCI familiale quand les associés sont de la même famille et sont destinés à gérer un héritage immobilier.
Sur le plan fiscal, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu, mais il est possible de préférer l'impôt sur les sociétés. Toutefois, opter pour la deuxième solution est irrévocable. Il ne sera pas possible de revenir en arrière.
La SCI doit être constituée de deux associés au minimum, dont un devra être nommé gérant de la société. Ce dernier sera chargé de la gestion comptable et d’organiser les assemblées. L’ensemble des associés ont droit de vote pour chaque décision, le nombre de voix qu’ils représentent étant proportionnel à leurs parts sociales dans le capital.
La contribution personnelle de chacun des associés est illimitée. C’est-à-dire qu’en cas de résultats négatifs de la société, chaque associé sera tenu de régler les dettes de la société proportionnellement à sa participation dans le capital.
Un patrimoine professionnel est toutefois affecté à la SCI. Celui-ci sera d’abord utilisé pour rembourser les dettes de la société avant que l’on en vienne au patrimoine personnel de chacun des associés.
En conclusion, la SCI est une solution adaptée pour une société d’investissement locatif. Ce statut permet de faciliter la gestion de la société et de choisir le régime fiscal. Toutefois, le statut ne permet pas à la société d’effectuer des opérations commerciales (sauf exceptions) et les associés doivent avoir conscience que leur responsabilité est illimitée en cas de pertes.
Une SARL de famille
La SARL, société à responsabilité limitée, est un statut de société qui limite la responsabilité de chaque associé selon le montant de son apport. Il s’agit de la forme d’entreprise la plus adaptée en France. Elle permet de créer une société avec peu de capitaux. Le montant du capital social est fixé librement par les associés.
La SARL peut être transformée en SARL de famille lorsque les associés sont tous parents. La société doit être composée au minimum de deux associés et il n’y a pas de montant minimum pour constituer le capital.
Les liens familiaux qui unissent les membres associés sont les liens de parenté par filiation (frères/sœurs, cousins/cousines) et les liens par alliance (mariage et pacs). La SARL familiale ne peut fonctionner avec une famille recomposée où les enfants n’ont pas les mêmes parents.
En cas de divorce, les liens familiaux sont rompus. La SARL familiale devra donc se transformer en SARL classique si un des associés se retrouve hors de la famille (cela restera toutefois une SARL familiale si l’associé en question quitte le capital de la société).
La SARL permet de léguer un bien immobilier à ses enfants sans être soumis aux droits de succession. Elle permet en outre, contrairement à la SCI, de réaliser des opérations commerciales, même éloignées de l’activité immobilière.
Au niveau fiscal, la SARL de famille peut opter pour l'impôt sur le revenu. Toutefois, si la société se transforme en SARL classique, elle devra être soumise à l'impôt sur les sociétés.
En somme, la SARL de famille engage moins ses associés qu’une SCI et permet d'étendre ses activités commerciales. Son cadre juridique est toutefois plus strict et rend la gestion du patrimoine un peu plus complexe.
La SAS, société par actions simplifiées
La SAS, société par actions simplifiées, a la réputation d'être un statut doté d’une grande souplesse. Il n’y a pas de nombre minimum d’associés requis. Ainsi une personne seule peut créer une SAS, que l’on nommera SASU (société par actions simplifiées unipersonnelle).
Le capital social de la société, les règles d’organisation et la rédaction des statuts sont déterminés par les associés, ce qui permet à ceux-ci de créer une société “sur-mesure” (dans les limites de la législation, bien entendu). Les apports au capital peuvent être en nature ou en numéraire. La responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports.
La SAS doit élire un président parmi les associés, qui représentera la société. Les grandes décisions comme le mode de répartition des bénéfices, l’approbation des comptes, la modification du capital social, etc. doivent toutefois être prises collectivement.
La souplesse de la SAS permet à la société de réaliser des opérations commerciales et une multitude d’activités. Sur le plan fiscal, la SAS est soumise à l'impôt sur les sociétés, mais les associés peuvent préférer l'impôt sur le revenu lors des cinq premières années de l’activité.
Quel statut choisir pour un investissement locatif ?
La SCI, société civile immobilière, la SARL familiale (société à responsabilité limitée de famille et la SAS, société par actions simplifiées sont les statuts juridiques les plus adaptés à une société d’investissement locatif.
Chacune ont leurs avantages et leurs inconvénients. Ce sont aux associés de faire leur choix selon leurs objectifs et l’évolution qu’ils souhaitent apporter à leur société.
SCI :
Nombre minimum d’associés : 2
Responsabilité des associés : Illimitée
Fiscalité : Impôt sur le revenu (Impôt sur les sociétés possible mais irrévocable)
Capital social : Aucun montant minimum requis
Activité : Activité commerciale interdite (sauf location meublée)
Obligations : Pas d’obligation particulière
SARL de famille
Nombre minimum d’associés : 2
Responsabilité des associés : Limitée au montant des apports au capital social
Fiscalité : Impôt sur les sociétés (Impôt sur le revenu possible si tous les associés sont membres de la même famille)
Capital social : Aucun montant minimum requis
Activité : Activité commerciale autorisée
Obligations de gestion : Obligations juridiques et administratives strictes
SAS
Nombre minimum d’associé : 1
Responsabilité des associés : Limitée au montant des apports au capital social
Fiscalité : Impôt sur les sociétés (Impôt sur le revenu possible les cinq premières années de l’activité)
Capital social : Aucun montant minimum requis
Activité : Activité commerciale autorisée
Obligations de gestion : Obligations juridiques et administratives strictes
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