Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), conçu à l’origine pour faciliter l’accession à la propriété des ménages modestes, fait l’objet en 2025 d’un remaniement en profondeur...
Une réforme d’ampleur pour un dispositif central
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), conçu à l’origine pour faciliter l’accession à la propriété des ménages modestes, fait l’objet en 2025 d’un remaniement en profondeur. L’objectif affiché par le gouvernement est double : relancer l’activité du secteur immobilier neuf et favoriser l’installation dans les zones rurales ou intermédiaires, souvent délaissées. Mais ce que beaucoup ignorent, c’est que ce nouveau PTZ pourrait indirectement bénéficier aux investisseurs locatifs, notamment ceux qui privilégient une stratégie patrimoniale à long terme. Décryptage.
Le PTZ 2025 : ce qui change
Depuis le 1er avril 2025, la réforme du PTZ est entrée en vigueur avec plusieurs évolutions majeures : - Élargissement géographique : Le nouveau PTZ ne se limite plus aux seules zones tendues (A, A bis et B1). Il est désormais accessible dans toute la France, y compris les communes rurales et les zones dites "relaxées", avec des montants de prêt différenciés. - Augmentation de la quotité finançable : Jusqu’à présent, le PTZ permettait de financer 40 % du prix d’achat du bien.
Ce plafond monte désormais à 50 % pour les ménages les plus modestes, et reste à 20 % ou 40 % selon la zone pour les autres profils. - Relèvement des plafonds de ressources : Les plafonds d’éligibilité ont été revalorisés, rendant le dispositif accessible à davantage de ménages. - Exclusion de la maison individuelle neuve dans certaines zones tendues : dans une volonté d’urbanisation durable, la construction de maisons neuves en zone A est exclue du PTZ.
Un dispositif conçu pour l’accession, mais utile aux investisseurs ?
De prime abord, le PTZ s’adresse aux ménages achetant leur résidence principale. Les investisseurs ne peuvent donc pas bénéficier directement du prêt à taux zéro pour financer un bien destiné à la location. Cependant, plusieurs opportunités indirectes se dessinent :
1. Dynamisation de la demande en zones rurales : L’élargissement géographique va favoriser la construction et la réhabilitation de logements dans des zones peu denses, là où l’offre locative est faible. Pour les investisseurs, cela crée un nouveau marché.
2. Développement des projets en zone détendue : Dans certaines communes rurales, des promoteurs vont lancer de nouveaux programmes ou des opérations de lotissement avec plus de fluidité dans les ventes. Cela va entraîner des baisses de prix et des opportunités pour les bailleurs qui achètent en VEFA ou en ancien à rénover.
3. Renforcement du marché secondaire : Des primo-accédants utilisant le PTZ libéreront leurs anciens logements mis en location ou à la vente, créant un effet de chaîne profitable aux investisseurs.
Acheter en zone détendue : une stratégie locative à reconsidérer ?
Le PTZ 2025 invite à revoir certaines certitudes. Jusqu’à récemment, les investisseurs privilégiaient les métropoles et zones tendues. Or, l’attractivité croissante des petites villes – renforcée par la généralisation du télétravail et l’amélioration des infrastructures numériques – remet en lumière des zones à fort potentiel. Dans ces territoires, l’équation rentabilité/prix d’achat est souvent plus favorable qu’en centre-ville.
De plus, les risques de vacance locative peuvent être limités si l’on cible des segments spécifiques : jeunes actifs, seniors, étudiants de proximité, etc. Les investisseurs avisés peuvent également coupler une acquisition locative avec travaux à des aides comme le dispositif Denormandie, les subventions de l’ANAH ou même MaPrimeRénov’.
Cas pratique : l’exemple de Brive-la-Gaillarde
Prenons l’exemple d’un investisseur souhaitant acquérir un appartement ancien à rénover à Brive-la-Gaillarde (Corrèze), une zone désormais éligible au PTZ pour les accédants :
- Prix d’achat : 100 000 €
- Travaux éligibles : 30 000 €
- Loyer estimé : 520 €/mois
- Rentabilité brute : 6,2 % Ce marché bénéficie d’une demande soutenue pour les petites surfaces en centre-ville.
Les acquéreurs accédants soutenus par le PTZ tireront vers le haut les prix, tandis que les bailleurs pourront valoriser leurs biens via des rénovations énergétiques.
Le PTZ et la fiscalité locative : attention à la confusion
Le PTZ reste strictement réservé à l’acquisition d’une résidence principale. Toute tentative d’utiliser le bien à des fins locatives dans les 6 premières années d’occupation constitue une fraude.
Cependant, il est tout à fait envisageable d’envisager un usage locatif différé : après 6 ans d’occupation, l’ancien accédant peut transformer le bien en logement locatif, tout en conservant le bénéfice du PTZ initialement octroyé. Dans le cadre d’un investissement patrimonial à long terme, cette stratégie permet de préparer une future mise en location, en bénéficiant d’un crédit gratuit pendant plusieurs années.
Limites et critiques du nouveau PTZ
Plusieurs experts soulignent que le PTZ 2025 reste trop restrictif pour certains profils modestes, malgré l’augmentation des plafonds. D’autres dénoncent la complexité des démarches et le manque d’automatisation des aides par les banques. Enfin, le déficit d’offre en zones rurales pourrait limiter l’efficacité du dispositif s’il n’est pas accompagné de mesures incitatives à la construction.
Un levier pour stimuler l’offre… et les opportunités d’investissement
En élargissant les conditions d’accès au PTZ, l’État espère fluidifier le marché de la résidence principale.
Ce mouvement aura des effets d’entraînement bénéfiques sur le marché locatif, en libérant des biens, en renforçant les flux de population, et en améliorant la solvabilité des ménages. Pour les investisseurs attentifs aux signaux faibles, le nouveau PTZ peut donc être un déclencheur stratégique.
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