Propriétaires : comment vous protéger contre les loyers impayés ?

L’assurance loyer impayé

L’assurance loyer impayé, également appelée GLI, est une garantie souscrite par le propriétaire bailleur auprès d’un assureur ou d’un courtier. Elle permet le remboursement d’éventuels loyers impayés et limite la portée financière d’un défaut de paiement.

Cette assurance est souscrite avant l’entrée du locataire dans les lieux. Elle est toujours validée après l’étude du dossier du demandeur. L’assurance GLI garantit une indemnisation du bailleur avec ou sans période de carence, selon le type de contrat choisi.

Ce contrat inclut la prise en charge d’une procédure à l’encontre du mauvais payeur et des actions en justice nécessaires pour faire valoir ses droits.

La souscription d’une assurance de loyer impayé permet, de ce fait, de ne pas subir financièrement un retard de paiement et de ne pas pénaliser le propriétaire. Celui-ci peut ainsi continuer à percevoir ses revenus locatifs et à rembourser un éventuel prêt toujours en cours.

Le choix du locataire

Le point le plus important est, bien évidemment, de choisir son locataire avec soin. Cela pourrait vous permettre d’éviter de potentiels loyers impayés du fait de l’insolvabilité de l’occupant.

Ainsi, le propriétaire bailleur doit s’assurer de la régularité et du montant des revenus du demandeur. Il s’intéresse également au nombre d’occupants à sa charge, à son type de contrat de travail ou à la fiabilité de ses rémunérations dans le cas d’un travailleur indépendant ou d’un dirigeant d’entreprise.

Le dossier de candidature du locataire doit comporter :

• une pièce d’identité en cours de validité ;

• un justificatif de domicile de moins de trois mois ;

• un document validant les ressources : feuille d’impôt, bilan + Kbis pour un indépendant, relevé de pension ;

• une attestation de l’activité professionnelle et le type de contrat de travail dans le cadre d’un locataire salarié.

Il est donc recommandé de demander un dossier complet et solide au locataire avant de signer le bail qui, nous le rappelons, engage les parties pour 3 ans. Certaines vérifications des pièces remises sont également à effectuer.

Nous vous conseillons de vous assurer, sur le site des impôts, que les pièces ne sont pas falsifiées en vous appuyant sur le numéro fiscal et de la référence de l’avis d’imposition. En ce qui concerne les fiches de paie, vérifiez l’existence de la société et contactez-la pour valider que la personne est bien en poste au moment de l’étude de son dossier et que le montant des revenus est identique.

La caution de loyer

La caution est un montant versé en avance par le locataire le jour de son entrée dans les lieux. Elle correspond à une partie de loyer pouvant couvrir un ou deux mois de loyers impayés ou d’éventuels frais restant à charge du propriétaire après le départ du locataire.

Cette caution joue ainsi le rôle de protection contre un loyer impayé et sur la perte financière qu’il entraîne. Elle ne peut dépasser deux mois de loyer pour un bail meublé et un mois pour un bail nu, et doit être mentionnée au bail et ne peut être augmentée, ni en cours de bail, ni à son renouvellement.

C’est également un moyen d’assurer, au propriétaire, la régularisation d’un ou de deux mois non réglés tout en entamant, en parallèle, des négociations avec l’occupant débiteur.

Le garant

Le garant est une personne physique ou morale qui s’engage à payer le loyer d’un locataire n’étant pas solvable ou étant considéré comme personne à risque (étudiant sans revenus fixes, intérimaire ou personne en contrat à durée déterminée). Également appelée caution solidaire, qui est à différencier de la caution versée à l’entrée dans les lieux, celle-ci peut être simple ou solidaire.

Dans le cas de la caution simple, le propriétaire se retournera tout d’abord contre son locataire par l’envoi d’un commandement de payer, avant de s’adresser au garant. Le garant solidaire, quant à lui, peut être amené à prendre en charge l’impayé dès que celui-ci est avéré. Le bailleur a alors toute latitude de saisir en même temps le locataire et le cautionnaire.

Les solutions en cas d’impayés

Il est toujours recommandé d’entamer une négociation à l’amiable avant d’engager une procédure à l’encontre du locataire. En cas d’échec, si le propriétaire a souscrit une assurance GLI, cette protection pour loyer impayé peut alors être déclenchée.

Il est également possible de faire appel au garant physique ou moral afin de lui demander de recouvrer le ou les loyers impayés.

Enfin, une procédure administrative lourde peut être envisagée. Elle entraîne souvent une résiliation du bail, un signalement de l’impayé auprès de la CAF et peut aller jusqu’à une expulsion du logement.

Avant tout, le locataire dispose de 2 mois pour régulariser sa situation après la réception du commandement de payer délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). C’est seulement après ce délai que le propriétaire pourra saisir le tribunal d’Instance.

Le bailleur en situation de loyer impayé ne doit jamais tenter d’expulser son locataire par ses propres moyens. Il encourt une peine de prison d’un an et 30 000 € d’amende.