Pourquoi réaliser un audit locatif de son patrimoine immobilier ?

La gestion d’un patrimoine immobilier nécessite de s’adapter aux nouvelles exigences de l’époque et donc de faire ponctuellement un point. C’est pourquoi il est conseillé de réaliser régulièrement un audit locatif afin d’optimiser la rentabilité des logements mis en location. 

Un audit locatif, c’est quoi ? 

Un audit, sur un plan général, est une analyse ponctuelle réalisée par un regard extérieur sur un élément, un outil, un concept, principalement pour définir les points à améliorer.  Dans le cas d’un patrimoine immobilier, l’audit locatif fait un état des lieux sur les biens mis en location. On évalue leur rentabilité, leur pérennité, leurs performances énergétiques, afin d’en dégager les points à optimiser.  

L’audit locatif permet donc de faire un point sur : 

• La conformité technique des biens (réglementation, entretien, performance énergétique...) ;
• La conformité juridique des biens (et les éventuels risques financiers en cas de défaut) ;
• Les aspects fiscaux (réglementation, conformité, optimisation…) ;
• La rentabilité (le niveau des loyers, le montant des charges, les coûts d’exploitation…).

L’audit locatif du patrimoine immobilier peut être réalisé par un auditeur immobilier indépendant, mais aussi par un expert-comptable spécialisé dans le domaine locatif ou un gestionnaire immobilier. Le coût de l’opération peut être très variable, en fonction des tarifs pratiqués par le professionnel, de la taille du patrimoine immobilier et du temps de réalisation de l’audit.

Quand faut-il réaliser un audit locatif immobilier ? 

Il est recommandé de réaliser un audit locatif tous les trois à cinq ans. C’est une fréquence raisonnable qui permet de rester à jour sur le plan réglementaire. La législation de l’immobilier est en constante évolution, on le constate ces dernières années à propos des réglementations énergétiques, les obligations en DPE et en audit énergétique, les passoires thermiques, mais aussi sur le plan fiscal, notamment celles concernant la location saisonnière de meublés touristiques. 

En outre, selon les régions et les politiques locales, les normes d’urbanisme évoluent tout autant, de même que les tendances locatives. En fonction des modifications en cours, un quartier peut gagner en intérêt ou perdre de son attrait, ce qui a une conséquence sur le montant des loyers et la rentabilité des logements. 

Pourquoi réaliser un audit locatif immobilier ? 

Réaliser un audit locatif tous les trois à cinq ans de son patrimoine immobilier permet de prévoir des travaux à réaliser afin de maintenir les logements en bon état, de rester en conformité avec la législation, notamment sur le plan énergétique. Cela permet également d’optimiser sa stratégie fiscale en fonction des nouvelles règles, et plus globalement de préserver les attraits des logements et leur rentabilité. 

L’audit locatif immobilier permet : 

• de réévaluer les loyers en fonction du marché ;
• de définir les charges et coûts qui pourraient être évités ou atténués ;
• d’anticiper les éventuelles sanctions futures pour non-conformité ;
• de redéfinir sa stratégie locative.

Si la nécessité d’une vente survient à n’importe quel moment, l’audit locatif récemment réalisé permet d’assurer une cession optimisée.

Comment se déroule un audit locatif immobilier ?

L'auditeur immobilier réalise son travail en trois étapes. La première est la collecte des informations. Il demandera à ce qu’on lui fournisse les documents liés aux différents logements : les contrats de location, les loyers, les diagnostics techniques, les factures de travaux, les justificatifs de charges, etc.

L’auditeur procède à une analyse complète des éléments : il vérifie la conformité réglementaire des logements, il évalue leur rentabilité et leur positionnement dans le marché. Enfin, dernière étape, il livre ses conclusions et ses recommandations afin d’optimiser le patrimoine sous les aspects réglementaires, fiscaux et bien entendu locatifs.

En fonction de l’importance du patrimoine, l’audit peut prendre plusieurs jours ou plusieurs semaines.

Si l’audit locatif immobilier représente un coût pour le propriétaire bailleur, il représente également de nombreux bénéfices sur le long terme. Cela permet aux logements de maintenir un niveau de loyer suffisant pour les prochaines années (voire de l’augmenter si le marché le permet), d'éliminer les charges superflues ou d’en réduire le coût, et enfin de réduire les risques d’amendes et d’interdictions de louer.

S’il n’existe bien entendu aucune obligation de réaliser un audit locatif, celui-ci est conseillé pour préserver la rentabilité des biens locatifs, voire l’optimiser.