Plan d'apurement d'une dette locative : négocier, formaliser et faire respecter un échéancier avec son locataire en 2026

Votre locataire a deux mois de retard. Il ne conteste pas la dette, il explique une perte d'emploi, une séparation, un accident de parcours, et vous propose de rembourser « petit à petit ». Faut-il accepter ? Sous quelle forme ? Et que se passe-t-il si la CAF s'en mêle ? C'est tout l'enjeu du plan d'apurement, l'échéancier de remboursement d'une dette locative, outil que les bailleurs autonomes utilisent souvent à l'oral, sans écrit, et qu'ils regrettent ensuite à l'audience.

Cet article explique ce qu'est un plan d'apurement, quand il est obligatoire, ce qu'il doit contenir pour vous protéger, comment il s'articule avec les aides au logement et avec la procédure d'expulsion, et ce que change la réforme applicable au 1er janvier 2027.

Qu'est-ce qu'un plan d'apurement ?

Un échéancier de remboursement, pas une remise de dette

Le plan d'apurement est un accord écrit entre le bailleur et le locataire fixant les modalités de remboursement d'un arriéré de loyers et de charges : montant total de la dette, mensualités, dates de paiement, durée. Il s'ajoute au paiement du loyer courant, qui doit impérativement reprendre. Il ne modifie ni le bail ni le montant du loyer et n'efface aucune somme, sauf si vous consentez expressément une remise partielle.

Juridiquement, c'est un contrat soumis au droit commun (article 1103 du Code civil) qui peut également valoir reconnaissance de dette, ce qui interrompt la prescription de trois ans applicable aux loyers (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et article 2240 du Code civil). Un plan signé fait repartir le délai de zéro : c'est un avantage souvent ignoré des bailleurs.

Amiable ou encadré par la CAF

Il existe deux contextes. Le plan amiable, libre, que vous négociez directement avec un locataire qui ne perçoit aucune aide au logement. Et le plan encadré par l'organisme payeur (CAF ou MSA) lorsque le locataire perçoit une APL, une ALS ou une ALF : la procédure est alors réglementée par les articles R.824-1 à R.824-7 du Code de la construction et de l'habitation, avec des délais et des sanctions pour le bailleur qui ne les respecte pas.

Pourquoi c'est important quand on gère seul ?

Une agence dispose d'un service contentieux qui formalise systématiquement ces accords. Le bailleur autonome, lui, a tendance à accepter un arrangement verbal par bienveillance ou par lassitude. Le problème survient trois mois plus tard : le locataire n'a rien payé, conteste le montant de la dette, invoque un accord de remise que vous n'avez jamais consenti, et vous n'avez aucune trace. À l'inverse, un plan écrit, chiffré et signé est la pièce que le juge lit en premier : il prouve votre bonne foi, fige le montant de la dette et démontre, s'il n'est pas respecté, la mauvaise foi du locataire. 

Le plan d'apurement est aussi, financièrement, souvent la meilleure option. Une procédure d'expulsion dure douze à dix-huit mois, pendant lesquels vous encaissez rarement quelque chose ; un plan tenu vous rembourse intégralement sans frais de procédure.

Le plan d'apurement quand le locataire perçoit une aide au logement

Le signalement obligatoire à la CAF dans les deux mois

Lorsque l'aide au logement est versée directement au bailleur (tiers payant), l'article R.824-4 du CCH vous impose de signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA dans les deux mois suivant sa constitution. L'impayé est constitué lorsque la dette atteint deux fois le montant mensuel net du loyer et des charges (loyer après déduction de l'aide) en tiers payant, ou deux fois le loyer brut lorsque l'aide est versée au locataire (article R.824-1).

Exemple : loyer 700 € charges comprises, APL de 250 € versée au bailleur. Le loyer net résiduel est de 450 € ; l'impayé est constitué dès que la dette du locataire atteint 900 €, soit en pratique deux mois sans paiement. Vous avez alors jusqu'au bout du quatrième mois pour signaler.

Le signalement se fait en ligne depuis l'espace bailleur caf.fr ou par courrier, en joignant le décompte. Un bailleur qui ne signale pas dans le délai s'expose à une sanction financière (article R.824-6 renvoyant à l'article L.114-17 du Code de la sécurité sociale) et, surtout, perd le bénéfice de la procédure encadrée qui maintient le versement de l'aide.

Six mois pour établir le plan

Après le signalement, la CAF vous renvoie généralement le dossier pour que vous établissiez avec le locataire un plan d'apurement dans un délai maximal de six mois (réduit à deux mois si vous aviez refusé le tiers payant), conformément à l'article R.824-7. Pendant cette phase, l'aide continue d'être versée. Le plan signé doit être transmis à la CAF, qui l'approuve ; un modèle officiel est disponible sur caf.fr.

Si aucun plan n'est établi, la CAF met le bailleur en demeure, puis saisit le fonds de solidarité pour le logement (FSL), qui dispose de trois mois pour proposer un dispositif d'apurement. À défaut, l'organisme payeur peut lui-même fixer un plan.

Maintien ou suspension de l'aide

Le maintien de l'aide au logement est conditionné à deux choses : le plan est respecté et le locataire a repris le paiement du loyer courant. En cas de mauvaise exécution, la CAF suspend le versement de l'aide. Pour le bailleur en tiers payant, cette suspension aggrave mécaniquement la dette : c'est le signal qu'il faut basculer vers la procédure contentieuse sans attendre.

Demandez systématiquement le versement direct de l'aide (tiers payant) si ce n'est pas déjà le cas : en situation d'impayé, la CAF l'accorde de droit au bailleur qui en fait la demande, ce qui sécurise au moins la part de loyer couverte par l'aide.

Ce que doit contenir un plan d'apurement qui protège le bailleur

Un plan utile est chiffré, daté et signé. Il mentionne l'identité des parties et l'adresse du logement, le montant exact de la dette arrêtée à une date précise avec le détail mois par mois (loyers, charges, paiements reçus, aides imputées), le montant du loyer courant qui continue d'être dû chaque mois, le montant de la mensualité supplémentaire au titre de l'arriéré, la date de chaque échéance, le mode de paiement, la durée totale, et une clause de déchéance du terme prévoyant qu'en cas de non-paiement d'une seule échéance, le solde devient immédiatement exigible et le bailleur retrouve sa liberté de poursuivre.

Séparez toujours trois colonnes dans votre décompte : loyer courant, aide au logement perçue pour la période, versement personnel du locataire. La jurisprudence rappelle que l'APL versée au bailleur s'impute sur le loyer du mois auquel elle se rapporte, jamais sur l'arriéré (articles L.832-2 et R.823-8 du CCH) : un décompte qui mélange les imputations sera contesté.

Fixez une mensualité réaliste. Un plan de 400 € par mois pour un locataire dont le reste à vivre est de 300 € ne sera pas tenu et vous fera perdre du temps. Une durée de douze à vingt-quatre mois est courante ; au-delà, interrogez-vous sur la capacité réelle du locataire.

Enfin, précisez que le plan ne vaut ni renonciation à la clause résolutoire ni novation du bail, et que le bailleur se réserve le droit de délivrer un commandement de payer en cas de manquement. Sans cette réserve, un locataire pourrait soutenir que vous avez renoncé à vous prévaloir de la clause résolutoire.

Plan d'apurement et procédure d'expulsion : comment ils s'articulent

Le plan ne suspend rien automatiquement

Un plan signé n'arrête ni un commandement de payer déjà délivré, ni une assignation, ni un jugement. Si vous acceptez un plan après avoir fait délivrer un commandement, formalisez par écrit que vous suspendez les poursuites sous condition du respect du plan : la clause résolutoire reste acquise si le locataire n'a pas payé dans les six semaines, et vous conservez la possibilité d'assigner en cas de défaillance.

Le plan comme pièce d'audience

Devant le juge des contentieux de la protection, le plan joue dans les deux sens. Pour le locataire, un plan respecté et la reprise du loyer courant sont les conditions posées par l'article 24 V de la loi de 1989 (dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023) pour obtenir des délais judiciaires et la suspension de la clause résolutoire. Pour le bailleur, un plan signé puis non tenu est la preuve la plus convaincante qu'aucun délai supplémentaire n'est justifié. Les cours d'appel confirment régulièrement la résiliation lorsque le locataire n'a honoré aucune mensualité d'un plan qu'il avait signé.

Surendettement

Si le locataire dépose un dossier de surendettement recevable, la dette locative antérieure est gelée et le plan d'apurement privé est remplacé par les mesures de la commission. Le loyer courant, lui, reste dû : son non-paiement permet toujours d'engager la résiliation. Le juge doit alors articuler les délais qu'il accorde avec la décision de la commission (article 24 VI de la loi de 1989).

Ce qui change au 1er janvier 2027

Le décret n° 2026-84 du 12 février 2026 réforme le traitement des impayés pour les bénéficiaires d'aides au logement, avec entrée en vigueur au 1er janvier 2027. Les articles R.824-1 à R.824-7 actuels sont abrogés à cette date. Parmi les évolutions annoncées : un seuil de déclenchement de l'impayé fixé à 450 € de dette ou trois mois de retard cumulés, quel que soit le montant, en remplacement de la règle des deux loyers ; un rôle renforcé de la CCAPEX ; et une généralisation du versement direct de l'aide au bailleur dans certaines situations d'impayés.

Pour un dossier ouvert en 2026, appliquez les règles actuelles, mais conservez dès maintenant toutes les pièces que le nouveau régime rendra décisives : courriers de signalement, plan signé, échanges avec la CAF, preuves de reprise du loyer courant.

Les erreurs fréquentes des bailleurs autonomes

La première est l'accord verbal. Sans écrit, vous ne prouvez ni le montant de la dette ni l'engagement du locataire, et vous ne bénéficiez pas de l'interruption de prescription.

La deuxième est d'oublier le signalement CAF dans les deux mois : vous risquez une sanction et perdez le maintien de l'aide.

La troisième est d'accepter un plan qui ne prévoit pas la reprise du loyer courant. Un locataire qui rembourse 100 € d'arriéré par mois mais ne paie plus son loyer creuse sa dette de 600 € mensuels : le plan est un trompe-l'œil.

La quatrième est de laisser courir un plan non respecté par crainte de la procédure. Dès la première échéance manquée, relancez par écrit, informez la CAF, et faites délivrer un commandement de payer si aucune régularisation n'intervient sous quinze jours. Chaque mois d'attente est un mois de loyer perdu.

Ce qu'il faut retenir

Le plan d'apurement est l'outil central de gestion d'un impayé naissant : il fige la dette, prouve la bonne foi du bailleur, interrompt la prescription et, lorsque le locataire perçoit une aide au logement, conditionne le maintien de cette aide. 

Pour qu'il vous protège, il doit être écrit, chiffré mois par mois, signé, assorti d'une clause de déchéance du terme et d'une réserve expresse de la clause résolutoire. Et il doit toujours prévoir la reprise du loyer courant.

Un bailleur qui gère seul n'a besoin ni d'un avocat ni d'une agence pour cela : un décompte locatif tenu à jour, une synthèse par bail, un modèle de plan et un calendrier de relances suffisent. C'est exactement ce qu'un outil de gestion locative permet d'automatiser, du premier retard de paiement jusqu'à la dernière échéance du plan.

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