Piscine et taxe foncière : pourquoi votre impôt risque d’augmenter en 2025

Une fiscalité de plus en plus surveillée

La piscine a longtemps été perçue comme un atout de confort et de valorisation immobilière. Mais depuis quelques années, elle est aussi devenue un marqueur fiscal étroitement surveillé. L’administration a renforcé les contrôles et ajusté régulièrement les barèmes applicables. En 2025, la fiscalité des piscines connaît de nouvelles évolutions, notamment avec l’augmentation de l’assiette forfaitaire servant au calcul de la taxe d’aménagement. Pour de nombreux propriétaires, cela se traduira par une hausse sensible de la facture, qu’il s’agisse de taxe d’aménagement ponctuelle ou de taxe foncière annuelle.

Le phénomène s’inscrit dans un contexte plus large de recherche de recettes fiscales. L’État et les collectivités locales souhaitent compenser la suppression progressive de la taxe d’habitation par une meilleure valorisation des autres impôts locaux. Or, la piscine, visible et difficilement contestable, constitue une cible idéale.

La taxe d’aménagement : un coût initial en hausse

Lorsqu’un propriétaire construit une piscine, il doit déclarer les travaux et s’acquitter de la taxe d’aménagement. Cette taxe est calculée sur une base forfaitaire fixée chaque année par arrêté ministériel. Pour 2025, le montant de cette assiette est passé à 262 euros par mètre carré, contre 258 euros en 2024, ce qui représente une hausse d’environ 1,6 %. À première vue, l’augmentation peut sembler modeste. Mais sur une piscine de 40 mètres carrés, cela se traduit par une différence de plus de 150 euros, à laquelle s’ajoutent les taux fixés par la commune et le département.

Ces taux varient considérablement d’un territoire à l’autre. Certaines communes appliquent un taux de 1 %, d’autres vont jusqu’à 5 %, et les départements peuvent ajouter jusqu’à 2,5 %. En pratique, la taxe d’aménagement pour une piscine de taille moyenne peut ainsi dépasser 2 000 euros, payables en deux échéances. Pour un propriétaire qui n’a pas anticipé cette dépense, la note peut s’avérer lourde, surtout si elle vient s’ajouter aux frais de construction et d’entretien déjà élevés.

La taxe foncière : une imposition durable

Si la taxe d’aménagement constitue une charge ponctuelle, la taxe foncière est, elle, récurrente. Une piscine considérée comme une construction fixe, c’est-à-dire enterrée ou semi-enterrée, entre dans le calcul de la valeur locative cadastrale du bien. Cette valeur locative est la base sur laquelle est assise la taxe foncière. En clair, déclarer une piscine entraîne une augmentation durable de l’impôt local, année après année.

Selon les estimations de notaires et de fiscalistes, la hausse varie en fonction de la taille de la piscine et de la localisation du bien. Dans certaines communes, l’augmentation annuelle peut se chiffrer entre 200 et 600 euros. Ce montant s’ajoute à la taxe foncière déjà en forte progression dans de nombreuses villes depuis la revalorisation des valeurs locatives opérée en 2023 et 2024. Autrement dit, la piscine peut rapidement devenir un poste budgétaire significatif pour un ménage, au point d’en refroidir certains qui envisagent de se lancer dans un tel projet.

Les obligations déclaratives et les risques de redressement

Tout propriétaire doit déclarer sa piscine dans un délai de 90 jours suivant son achèvement. Cette obligation, rappelée par le site Service-public.fr, permet non seulement à l’administration de mettre à jour sa base fiscale, mais elle peut aussi ouvrir droit à une exonération temporaire de taxe foncière pendant deux ans. Cette exonération, souvent méconnue, est un avantage intéressant à condition de respecter les délais et les procédures.

En cas d’oubli volontaire ou d’omission, le propriétaire s’expose à un redressement. L’administration dispose désormais de moyens technologiques avancés pour repérer les piscines non déclarées. Le déploiement de drones et l’exploitation d’images satellites ont permis à la Direction générale des finances publiques d’identifier des dizaines de milliers de piscines dissimulées. En 2023 et 2024, ces contrôles avaient permis de régulariser plus de 120 000 piscines, générant plusieurs dizaines de millions d’euros de recettes supplémentaires. En 2025, ces opérations se poursuivent, et il devient de plus en plus risqué de rester en dehors des radars fiscaux.

Les cas particuliers et les exonérations

Toutes les piscines ne sont pas systématiquement taxées. Les modèles hors-sol démontables, utilisés uniquement quelques mois par an et non fixés durablement au sol, peuvent dans certains cas échapper à l’imposition. Mais l’administration fiscale reste stricte : une piscine hors-sol laissée en place toute l’année ou installée sur une dalle de béton est considérée comme imposable.

Il existe également des exonérations temporaires de taxe foncière. Comme indiqué plus haut, les piscines déclarées dans les délais peuvent bénéficier d’une exonération de deux ans. Cette mesure vise à encourager les déclarations spontanées et à faciliter la mise à jour du cadastre. Certaines communes peuvent aussi décider d’accorder des allégements supplémentaires, mais ces décisions relèvent du pouvoir local et varient fortement selon le territoire.

Piscines collectives et copropriétés : une situation complexe

La fiscalité des piscines collectives, notamment dans les copropriétés, pose des questions spécifiques. Lorsqu’une résidence dispose d’une piscine commune, c’est la copropriété dans son ensemble qui supporte la taxe d’aménagement et l’augmentation de la taxe foncière. Ces coûts sont ensuite répercutés sur les charges de copropriété payées par chaque copropriétaire. L’impact est donc mutualisé, mais il peut rester significatif, en particulier dans des résidences où les charges étaient déjà élevées en raison de la présence d’équipements collectifs coûteux comme l’ascenseur ou le chauffage central.

Un impact sur la valeur immobilière

La piscine demeure un atout indéniable pour la valorisation d’un bien immobilier. Dans les zones ensoleillées ou dans les régions attractives, la présence d’une piscine peut accroître le prix de vente d’une maison de 10 à 20 %. Toutefois, cette valorisation doit désormais être mise en balance avec le coût fiscal qu’elle engendre. Pour certains acheteurs, la perspective de payer chaque année plusieurs centaines d’euros supplémentaires en taxe foncière peut constituer un frein.

Ce phénomène pourrait, à terme, contribuer à une forme de sélectivité du marché. Les biens avec piscine continueront à séduire, mais les acheteurs seront plus attentifs aux coûts d’entretien et aux charges fiscales associées. Le gain patrimonial n’est donc pas automatique, et il dépendra aussi de la capacité du propriétaire à assumer ces dépenses dans la durée.

En 2025, posséder une piscine implique plus que jamais d’intégrer la dimension fiscale dans ses calculs. La hausse de l’assiette forfaitaire de la taxe d’aménagement, l’augmentation de la taxe foncière liée à la valeur locative, l’intensification des contrôles et les obligations déclaratives strictes transforment la piscine en véritable sujet budgétaire. Pour les propriétaires, il ne suffit plus de penser à l’installation et à l’entretien, il faut aussi anticiper l’impôt qui l’accompagne.

Cela ne signifie pas que la piscine perde son attrait. Elle reste un atout de confort et de valorisation, mais elle devient aussi un choix financier qui doit être mûrement réfléchi. Ceux qui envisagent une construction devront se renseigner sur les taux appliqués dans leur commune, respecter scrupuleusement les délais de déclaration et explorer les possibilités d’exonération. À défaut, la piscine rêvée pourrait rapidement se transformer en piscine fiscale.

Sources

• Service-public.fr, « Déclaration de piscine et impôt local » (2025)
• Le Particulier, « Piscines : la taxe d’aménagement en hausse en 2025 » (janvier 2025)
• Les Échos, « Impôts locaux : comment les piscines alimentent les recettes fiscales » (2024)
• Direction générale des finances publiques, rapport annuel 2024 sur les contrôles par imagerie aérienne