Peut-on augmenter un loyer en cours de bail en 2025 ? Les règles à connaître

Une question clé pour les propriétaires bailleurs

En période d’inflation, de hausse des charges et de contraintes réglementaires accrues, de nombreux bailleurs se demandent s’il est possible d’augmenter le loyer en cours de bail. À tort, certains pensent qu’il suffit d’en informer le locataire par courrier. Or, la loi encadre strictement les conditions d’augmentation d’un loyer en cours de contrat.
En 2025, entre l’indice de référence des loyers (IRL), l’encadrement dans les zones tendues et les restrictions des baux en cours, il est essentiel de maîtriser les règles pour agir en toute légalité.

L’objectif de cet article est de détailler les conditions, les exceptions et les stratégies autorisées pour réviser le loyer d’un logement occupé. Car une augmentation mal encadrée peut être annulée, voire sanctionnée.

Peut-on augmenter un loyer à tout moment ? Non

La règle de base est simple : on ne peut augmenter un loyer en cours de bail que si le contrat de location le prévoit expressément. Cela concerne les locations vides comme meublées. La clause de révision doit mentionner précisément l’index de référence (IRL), sa date de référence, et la périodicité de révision (généralement annuelle).

Sans cette clause dans le bail, aucune révision n’est possible pendant la durée du contrat. Même en cas d’inflation ou de hausse des charges, le loyer reste figé jusqu’au renouvellement ou à la relocation.

Cette règle figure dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports locatifs pour les logements à usage de résidence principale.

Qu’est-ce que l’IRL et comment l’appliquer ?

L’Indice de Référence des Loyers (IRL) est publié chaque trimestre par l’Insee. Il sert de base pour calculer l’augmentation maximale du loyer. L’IRL du trimestre de référence choisi dans le bail est comparé à celui du même trimestre de l’année précédente.
La formule est la suivante :
Nouveau loyer = Loyer actuel × (Nouvel IRL / Ancien IRL)

En 2025, l’IRL reste plafonné à +3,5 % pour les baux en cours, dans le cadre d’un “bouclier loyer” reconduit par le gouvernement pour faire face à l’inflation.
Ce plafonnement s’applique aux baux signés en métropole, mais peut différer en Outre-mer.

La révision doit être effectuée à la date anniversaire du bail. Si le bailleur oublie de l’appliquer à cette date, il dispose d’un délai de prescription d’un an pour la réclamer rétroactivement.

En zone tendue, des règles supplémentaires

Dans les zones soumises à encadrement des loyers (Paris, Lyon, Lille, Montpellier…), des règles supplémentaires s’appliquent. En cours de bail, la révision annuelle reste possible si elle est prévue dans le contrat.
Mais en cas de renouvellement, toute augmentation doit respecter le loyer de référence majoré publié par arrêté préfectoral.

En 2025, certaines communes comme Strasbourg ou Toulouse ont demandé à rejoindre le dispositif expérimental d’encadrement des loyers. Il est donc conseillé aux bailleurs d’actualiser leur information locale, car ces mesures évoluent régulièrement.

L’absence de respect du plafond expose à une action du locataire, à un remboursement des loyers perçus en trop, voire à une amende administrative.

Peut-on augmenter un loyer au renouvellement du bail ?

Oui, mais uniquement dans certaines conditions. Le renouvellement du bail est l’un des rares moments où le loyer peut être ajusté autrement que par l’IRL.
Deux situations sont possibles :

1. Le loyer est manifestement sous-évalué : le bailleur doit alors comparer son bien à au moins trois logements similaires dans le même secteur. Il doit notifier sa demande au locataire au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée ou acte d’huissier.
2. Des travaux ont été réalisés : si le bailleur a effectué des travaux d’amélioration significatifs (ex. : remplacement du chauffage, isolation thermique), il peut proposer une augmentation en lien avec la valeur ajoutée.

Dans tous les cas, le locataire peut accepter, négocier ou refuser. En cas de désaccord, c’est la commission départementale de conciliation, puis éventuellement le juge, qui tranchera.

Peut-on réévaluer le loyer après travaux ?

Oui, sous certaines conditions. Si le bailleur réalise des travaux d'amélioration ou de mise en conformité pendant le bail, il peut proposer une augmentation de loyer spécifique.
Ces travaux doivent représenter au moins la moitié d'une année de loyer, et concerner des équipements ou éléments significatifs du logement. Cela exclut les travaux d’entretien courant.

La procédure suppose une information préalable du locataire et une proposition formalisée. L’augmentation ne peut intervenir qu’au renouvellement du bail, sauf si une clause spécifique dans le contrat prévoit une augmentation intermédiaire.

Cette possibilité est souvent utilisée après des rénovations énergétiques (ex : passage de classe G à D), qui augmentent le confort et justifient une valorisation du loyer.

Et si le bailleur oublie d’appliquer la révision ?

Si le bail prévoit une révision annuelle mais que le bailleur l’oublie, il dispose d’un délai de 12 mois pour rattraper la révision non appliquée. Passé ce délai, le droit de révision est perdu.
Ce principe a été confirmé par la jurisprudence, notamment par une décision de la Cour de cassation de 2013 (Cass. Civ 3e, 10 avril 2013, n° 12-13.201).
Il est donc recommandé de bien noter la date anniversaire du bail et de calculer automatiquement l’IRL applicable chaque année.

Les erreurs fréquentes à éviter

• Appliquer une augmentation sans clause de révision dans le bail
• Utiliser un mauvais indice (ex : ICC ou ILAT au lieu de l’IRL)
• Dépasser le plafond d’encadrement en zone tendue
• Ne pas respecter le préavis ou les délais pour une proposition d’augmentation au renouvellement
• Ne pas justifier une revalorisation avec des comparables ou des travaux avérés

Ce qu’il faut retenir

L’augmentation d’un loyer en cours de bail est possible uniquement si elle est prévue dans le contrat, et dans la limite de l’IRL. En zone tendue ou en cas de renouvellement, des règles spécifiques s’appliquent.
Un bailleur mal informé ou imprudent risque un refus, une contestation, voire une sanction. Il est donc crucial de rédiger des baux solides, de suivre les indices IRL, et d’agir dans le cadre légal.

Mieux vaut réviser peu, mais bien, que de s’exposer à une annulation complète.