Mon propriétaire peut-il vendre la maison que je loue ?

Rien dans la législation immobilière n’interdit à un propriétaire de vendre son bien alors qu’il est occupé par un locataire et que le bail est en cours. Il est, par contre, tenu d’en informer le locataire et de lui donner les coordonnées du nouveau propriétaire.

Donner congé au locataire pour vendre le logement

S’il souhaite vendre le logement sans locataire (ce qui augmentera sensiblement le prix de vente), le propriétaire peut donner congé à son locataire, mais il devra attendre la fin du bail. Il formulera le congé qu’il donne au locataire six mois plus tôt (ou trois mois dans le cas d’un logement meublé) par courrier recommandé avec accusé de réception.

Le courrier notifiera clairement que le motif du congé est la vente du logement. En outre, dans le cas d’un logement non meublé, une offre de vente sera adressée au locataire au titre du droit de préemption qui donne priorité au locataire pour l’acquisition du logement.

Une précision s’impose : le droit de préemption ne s’applique que pour la vente d’un logement à l’issue du bail, sans locataire. Si le propriétaire réalise la transaction en cours de bail alors que le logement est occupé, le locataire ne bénéficie d’aucune propriété pour l’achat. 

Vendre un logement occupé par un locataire

Vendre en cours de bail une maison ou un appartement occupé par un locataire est une pratique courante et parfaitement légale. Rien ne change pour le locataire : il reste dans le logement dans les conditions définies par le contrat de location initial, et ce jusqu’à la fin du bail. Si le bail prévoit la reconduction tacite, les règles de celles-ci devront être respectées par le nouveau propriétaire. 

Le loyer et les charges gardent les mêmes montants et sont soumis aux mêmes règles de révision du loyer et de régularisation des charges indiqués dans le contrat. La caution reste active jusqu’au délai défini dans l’acte de cautionnement. A l’issue du bail, quand le locataire quitte le logement, le nouveau propriétaire prend en charge la restitution du dépôt de garantie.

Lors de l’achat d’un logement occupé par un locataire, l’acquéreur prendra soin de se renseigner sur le loyer du locataire. Il faut savoir que si l’ancien propriétaire a investi le logement avec un dispositif de type Pinel, qui a permis à son locataire de bénéficier d’un loyer peu élevé, le nouveau propriétaire sera tenu de conserver ce loyer même s’il ne bénéficie pas des avantages du dispositif. Il ne pourra ensuite augmenter le loyer sous-évalué que sous certaines conditions. 

Vendre un logement occupé que l’on vient d’acquérir

Si le nouveau propriétaire souhaite à son tour vendre le logement qu’il vient d’acquérir occupé, ou s’il envisage d’y loger lui-même ou un de ses proches, il doit attendre un délai de deux ans à compter de la date d’achat du bien, auquel s'ajoutera le restant du bail à écouler.

Par exemple, s’il a acheté le logement le 15 octobre 2021 et que le bail du locataire (trois ans) a débuté le 1er avril 2021, le nouveau propriétaire ne pourra vendre ou reprendre le logement que le 31 mars 2024, date d’échéance du bail. Le délai de vente le conduit bien jusqu’au 14 octobre 2023, mais il est tenu de respecter le bail jusqu’à son terme. Il aura bien entendu pris la précaution de donner congé au locataire avant le délai de préavis.

Ce qu’il faut retenir

Vendre une maison occupée par un locataire est tout à fait légal à condition que le locataire en soit informé. Ce dernier conservera avec le nouveau propriétaire les conditions du bail initial. Si le propriétaire souhaite vendre le logement vide, il doit donner congé au locataire au moins six mois avant la fin du bail. Le locataire a la possibilité de se porter acquéreur du logement, mais il ne bénéficie du droit de préemption que si le logement est vendu à la fin du bail et qu’il ne s’agit pas d’un logement meublé.