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Mon locataire ne répond plus. Comment agir ?

Que faire lorsque le locataire ne donne plus signe de vie ? Cette situation inhabituelle doit être conduite avec tact et respecter le cadre légal. 

Le dernier loyer n’a pas été réglé. Le locataire n’a pas réagi à la relance. Il ne répond plus au téléphone, ni aux e-mails. Plusieurs causes peuvent expliquer ce comportement : soit le locataire refuse tout contact, soit il a quitté le logement sans laisser de traces, soit il est décédé. 

Quels sont les moyens légaux face à la disparition du locataire ? 

Le logement semble vide. Les volets sont fermés, le courrier s’accumule dans la boîte aux lettres, les voisins avouent qu’ils n’ont pas vu le locataire depuis un certain temps. Le propriétaire bailleur se trouve face à une situation inquiétante.

En premier lieu, il faut éviter toute conclusion trop hâtive. Une absence prolongée peut avoir plusieurs origines. Il convient de prendre contact avec des proches dont le nom est mentionné dans le dossier de location ou tout autre document. Le garant notamment peut avoir des informations.

Ensuite, il est important de se souvenir de quelques points législatifs. Même en cas d’absence prolongée du locataire, et après plusieurs impayés, le logement reste son domicile. Le propriétaire bailleur n’a pas le droit d’y entrer sans autorisation. Si le logement devait être abandonné, ou si le locataire était décédé, c’est un commissaire de justice qui en fera le constat.

Le propriétaire bailleur doit se contenter de respecter la procédure légale à la suite d’un impayé. Il adresse un commandement de payer au locataire en courrier recommandé avec accusé de réception. 

Si le commissaire de justice constate en effet que le logement est abandonné, le propriétaire bailleur doit se tourner vers le tribunal et lancer une procédure de reprise. Il n’a pas le droit d’entrer dans le logement sans l’accord du juge. Des délais légaux doivent être respectés. 

En cas de décès du locataire, il est nécessaire d’obtenir de la famille (ou d’un notaire) un acte de décès afin de pouvoir résilier le bail. Avant de reprendre le logement, il faut laisser à la famille (ou plus précisément les héritiers) le temps de reprendre le mobilier et les affaires appartenant au défunt. Il est interdit au propriétaire bailleur de prendre l’initiative de retirer lui-même ou de faire enlever les meubles. C’est également aux héritiers de résilier les contrats d’électricité, de gaz, d’eau, d’internet, etc.

Comment gérer le manque à gagner dû à l’absence du locataire ? 

L’absence prolongée du locataire, pour quelque raison que ce soit, entraîne des impayés de loyers qu’il convient de traiter selon la procédure prévue. Le propriétaire bailleur doit en premier lieu se tourner vers le garant pour lui demander de régler les charges et loyers non honorés par le locataire. 

Si le propriétaire bailleur a souscrit une GLI, garantie loyers impayés, il peut demander à l’assureur de déclencher celle-ci afin d’être indemnisé des impayés en fonction de ce qui est prévu au contrat. 

Le locataire est bien présent, mais il refuse de répondre…

Autre cas, le locataire accumule les impayés, refuse de répondre à toute injonction, ne répond plus au téléphone ni aux courriers. Dans ce cas, le propriétaire bailleur doit faire parvenir au locataire par courrier avec accusé de réception un commandement de payer. Il est également possible de faire parvenir ce courrier par voie de commissaire de justice.

Pour régler tout litige, une solution à l’amiable est souvent la meilleure solution. Il faut, dans ce cas, contacter un conciliateur de justice ou la CDC, commission départementale de conciliation. Celle-ci est une instance composée d’un nombre égal de représentants de bailleurs et de locataires. Le conciliateur ou la commission se met à l’écoute des deux parties et propose une solution amiable. 

Si le locataire ne répond pas à la demande de conciliation, le propriétaire bailleur pourra se tourner vers le tribunal. La clause résolutoire permet de rompre unilatéralement le contrat de location (on dit alors que le bail est résolu). Toutefois, c’est le juge qui décidera de la procédure d’expulsion du locataire. 

Dès qu’il est fait appel à la justice, il est recommandé de recourir à un avocat. Les délais sont en effet très précis et toute intervention malheureuse du propriétaire bailleur pourrait entraver la procédure.

Lorsque la procédure d'expulsion est lancée, le locataire est informé par le commissaire de justice. Il dispose généralement d’un délai de deux ou trois mois pour s'exécuter. En période de trêve hivernale, qui débute le 1er novembre, le locataire peut rester dans le logement jusqu’au 31 mars. 

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Publié le 10/01/2025 (dernière mise à jour: 03 février 2025 09h 30min 23s)

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