Depuis juillet 2023, de nouvelles mesures s’efforcent de protéger les propriétaires contre les impayés de loyer et l’occupation illicite des logements.
La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, plus connue sous le nom de loi anti-squat, a rendu délictuelle la situation du locataire qui reste dans le logement malgré une décision d'expulsion prononcée par le tribunal.
Quelles mesures pour les impayés de loyer ?
La loi anti-squat du 27 juillet 2023 rend obligatoire la présence, sur les contrats de location, d’une clause résolutoire qui permet la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement du loyer ou des charges (de même que le non-versement du dépôt de garantie). Cette mesure concerne tous les contrats de location souscrits à partir du 29 juillet 2023.
Lorsqu’il se retrouve dans une situation d’impayé de loyer ou de charges, le bailleur adresse au locataire un commandement de payer par voie de commissaire de justice. Le locataire dispose de six semaines pour régler l’ensemble des sommes précisées dans le document. Le locataire a bien entendu la possibilité de contester le montant des sommes demandées.
Si le locataire ne rembourse pas les sommes dues dans le temps imparti, le propriétaire pourra saisir le juge des contentieux de la protection afin que celui-ci valide la résiliation du bail et prononce l'expulsion du locataire. Le recours à un avocat s’avère nécessaire.
Le locataire dispose de six semaines, à partir de la date de réception du commandement régulier de quitter les lieux, pour libérer le logement (avant la loi de juillet 2023, le locataire disposait de deux mois).
Si l’expulsion a été prononcée durant la trêve hivernale, le locataire est autorisé à demeurer dans le logement jusqu’à expiration de celle-ci (généralement fin mars). S’il est toujours présent après le délai imparti, il s’expose à une amende de 7.500 €.
Quelles sont les mesures de la loi anti-squat de juillet 2023 ?
La loi de juillet 2023 a renforcé les sanctions envers l’occupation illicite du logement. La violation de domicile, c'est-à-dire l’introduction illicite dans un habitat et/ou son occupation tout aussi illicite, naguère sanctionnée d’un an de prison et de 15 000 € d’amende, est passée à trois ans de prison et une amende de 45.000 €.
Le texte donne une définition plus précise du domicile en indiquant qu’il s’agit d’un “local d'habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu'il s'agisse de sa résidence principale ou non”. La violation de domicile concerne de ce fait les résidences secondaires même lorsqu’elles sont inoccupées.
En plus des habitations, la loi étend aux locaux à usage commercial, agricole ou professionnel le délit d'occupation frauduleuse en le sanctionnant de deux ans de prison et de 30.000 € d’amende.
La loi punit également les personnes qui se font passer pour les propriétaires d’un logement qui en ouvrent l’occupation à des squatteurs. Ce délit est puni de trois ans de prison et d’une amende de 45.000 €. La propagande ou la publicité incitant au recours au squat sont quant à elles punies d’une amende de 3.750 €.
Les juges n’ont désormais plus la possibilité d’accorder de délais aux squatteurs lorsque leur expulsion a été prononcée. Ceux-ci doivent quitter les lieux séance tenante. Les squatteurs, contrairement aux locataires coupables d’impayés, ne bénéficient pas de la trêve hivernale. Leur évacuation, effectuée par la force publique, peut avoir lieu à tout moment de l’année.
La notion de squatteur redéfinie
La loi anti-squat avait été très discutée avant son adoption au parlement, notamment parce qu’elle traitait dans un même texte les locataires en situation d’impayé et les occupants illicites de logement. La définition de squatteur a donc été précisée. Elle ne s’applique pas aux locataires qui restent dans le logement après la fin du bail sans l’accord du propriétaire. Elle ne s’applique pas non plus aux personnes qui refusent de quitter le logement après y avoir été hébergé.
Face à ces nouvelles lois et aux nouvelles terminologies appliquées aux occupations illégales du logement, le recours à un avocat en droit immobilier est indispensable. Celui-ci saura guider le propriétaire dans les procédures à suivre et les écueils à éviter.
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