En 2025, 175 000 commandements de payer ont été délivrés à des locataires en France, selon la Chambre nationale des commissaires de justice. Ce chiffre est en hausse de 2,4% sur un an. Plus de 30 000 ménages ont été expulsés, il s'agit d'un record.
Dans la plupart des cas, le premier impayé n'arrive pas par surprise. Parfois des semaines, voire des mois en amont, vous pouvez repérer un problème. Toutefois, la plupart des propriétaires bailleurs ne savent pas quoi regarder.
Le loyer est payé de plus en plus tard, le signal le plus précoce
Quand le 5 devient le 15
Un loyer réglé ponctuellement le 1er du mois, puis le 3, puis le 7, puis le 12 représente le premier signal à ne jamais ignorer. Une semaine de retard une fois dans l'année ne veut clairement rien dire, mais si cela se répète plusieurs fois, soyez vigilant.
Les relances à J+5 pour retard de paiement représentaient plus de 6% des loyers en 2020. En 2024, elles atteignaient près de 20%. Un locataire sur cinq ne règle pas son loyer dans les délais établis.
Le changement de mode de paiement
Le fait qu'un locataire passe soudainement du virement automatique au virement manuel puis du virement manuel au chèque montre souvent que son compte n'accepte plus les prélèvements automatiques.
Un locataire qui souhaite payer en espèces alors que le bail prévoit un virement présente un risque encore plus important. Aucune règle ne vous oblige à accepter ce changement de mode de règlement s'il n'est pas mentionné dans votre contrat de bail.
La communication se raréfie ou change de nature
Un silence soudain
Un locataire qui répondait rapidement à vos messages et qui cesse subitement de le faire mérite votre attention. La disparition de la communication est un signal classique lié à la fragilisation financière.
La honte liée aux difficultés d'argent pousse beaucoup de locataires à éviter leur bailleur plutôt qu'à lui expliquer la situation.
Les demandes inhabituelles
À l'inverse, certains locataires envoient des signaux très explicites que les bailleurs minimisent à tort. Une demande de délai pour régler les charges locatives, une question sur les modalités d'un plan d'apurement, une précision sur des difficultés passagères après une séparation ou la perte d'un emploi. Ces conversations doivent être prises au sérieux et formalisées par écrit dès le premier échange.
Un locataire de bonne foi qui anticipe ses difficultés est presque toujours préférable à un locataire qui disparaît. Dans le premier cas, un plan d'apurement amiable peut éviter plusieurs mois de procédure. Dans le second, chaque semaine d'inaction alourdit la dette.
Les changements de situation personnelle et professionnelle
La perte d'emploi et la séparation, deux déclencheurs à ne pas négliger
L'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) a recensé une augmentation des impayés de 21% au premier trimestre de 2025. Deux évènements l'expliquent généralement à savoir la perte d'emploi et la rupture conjugale.
La meilleure solution reste le dialogue. Un échange informel sur la situation du locataire proposé sans aucune contrainte est une pratique que les bailleurs expérimentés adoptent avant le renouvellement du contrat de bail.
Le départ discret d'un colocataire
Dans le cadre d'une colocation, le départ non déclaré d'un des occupants représente un signal d'alarme que vous ne pouvez pas négliger.
Si le bail de colocation est signé à deux, vous disposez d'un recours sur l'ensemble des signataires.
Si le bail individuel ne prévoit pas de clause de solidarité, la solvabilité du logement peut s'effondrer du jour au lendemain sans que vous en soyez informé.
L'interruption des APL ou des ALF
Si votre locataire perçoit des aides au logement versées directement par la CAF (APL, ALF ou ALS) et que vous constatez une interruption de ces versements, il s'agit aussi d'un signal d'alerte.
La CAF est en mesure d'interrompre le versement des aides pour plusieurs raisons.
La non-déclaration d'un changement de situation.
Des ressources qui dépassent les plafonds.
Le signalement d'une situation irrégulière.
La loi du 6 juillet 1989 impose au propriétaire bailleur de signaler à la CAF tout impayé de loyer d'un allocataire dans un délai de deux mois suivant son constat. Mais l'inverse est aussi vrai, une interruption des versements de la CAF est souvent le premier indicateur d'un problème que le locataire n'a pas encore signalé.
L'état du logement se dégrade entre deux visites
Un locataire qui commence à négliger le logement (travaux non signalés, entretien courant abandonné, refus d'accès pour la visite annuelle prévue dans le contrat de bail) envoie souvent un signal de désengagement. Ce dernier précède fréquemment un impayé.
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de répondre aux demandes d'accès au logement pour des raisons légitimes notifiées avec un préavis raisonnable. Un refus répété, sans justification valable, vous donne le droit d'en prendre acte par courrier et de saisir le juge des contentieux de la protection si nécessaire.
La règle du premier retard, agissez dans les 5 jours
En 2026, une procédure d'expulsion pour impayé de loyer dure en moyenne 4 à 12 mois devant le juge des contentieux de la protection, malgré les délais raccourcis par la loi Kasbarian-Bergé. Le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice, laisse désormais 6 semaines au locataire pour régulariser contre 2 mois auparavant. Toutefois, plus vous attendez pour engager cette procédure, plus la dette accumulée rend le remboursement improbable.
De ce fait, dès le 5e jour de retard, contactez votre locataire par téléphone ou SMS. Dès le 15e jour sans réponse ou sans paiement, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception. Ce document représente votre première preuve juridique.
Une nouvelle définition de l'impayé dès 2027
Vous devez anticiper cette évolution, car à compter du 1er janvier 2027, un impayé de loyer sera légalement caractérisé dès que la dette cumulée dépasse 450 € en loyer avec charges ou dès qu'un locataire n'a pas payé deux termes consécutifs. Cette précision aura un impact direct sur les délais de déclenchement des garanties, notamment la GLI et Visale.
Les outils disponibles pour surveiller sans abus
Adoptez ces 3 réflexes pour un suivi efficace :
Notez la date de réception du loyer dans un tableau de suivi, une variation devient alors visible en deux mois.
Configurez une alerte de virement sur votre compte bancaire pour être notifié dès le 1er du mois.
Maintenez un canal de communication ouvert avec votre locataire sans attendre l'impayé pour lui parler.
Un bailleur qui détecte les signaux faibles agit avant que la dette ne s'installe. La clause résolutoire inscrite dans le contrat de bail ne se déclenche qu'après un commandement de payer resté sans effet. Le dialogue amiable, engagé tôt, évite souvent d'en arriver là.
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