Airbnb, Booking, Abritel : ce qui va changer dès novembre 2025 pour les propriétaires en location touristique. Nouvelles règles, amendes et obligations renforcées.
Vers un contrôle renforcé du marché Airbnb en 2025
Face à l’essor massif des locations touristiques de courte durée, notamment via des plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking, les autorités publiques ont décidé de durcir considérablement le cadre réglementaire en 2025.
Derrière cette décision : une volonté politique de libérer du logement pour les résidents permanents, notamment dans les zones tendues, tout en luttant contre la fraude et la concurrence déloyale avec le parc locatif classique.
Le ministère du Logement et Bercy ont ainsi annoncé plusieurs mesures phares qui entreront en vigueur dès l’automne 2025, avec une batterie de nouvelles obligations pour les bailleurs… et de sanctions plus dissuasives.
Une obligation d’enregistrement généralisée
Jusqu’à présent, seules certaines villes de plus de 200 000 habitants (Paris, Lyon, Nice, Bordeaux…) imposaient un numéro d’enregistrement obligatoire pour toute mise en location touristique.
À partir du 1er novembre 2025, cette obligation est étendue à toutes les communes de France ayant adopté un règlement local de changement d’usage, même les plus petites stations balnéaires ou communes de montagne.
Ce numéro devra obligatoirement figurer sur toute annonce en ligne (plateforme ou site personnel). Son absence entraînera une amende immédiate de 1 500 € par annonce, en plus de la suppression automatique de la publication par la plateforme.
Plateformes mises à contribution
Autre nouveauté : les plateformes elles-mêmes devront transmettre chaque trimestre à l’administration fiscale la liste des logements loués, le nom du propriétaire, le nombre de nuits louées et le montant des revenus bruts perçus.
Ce croisement de données permettra de repérer plus facilement :
- Les logements non déclarés
- Les propriétaires dépassant le seuil légal de 120 jours/an pour leur résidence principale
- Les fraudes fiscales, notamment l’omission dans les déclarations LMNP ou micro-BIC
Airbnb, Abritel et Booking ont d’ores et déjà signé une convention avec l’État pour mettre en place ce système automatisé. En cas de non-coopération, les plateformes risquent des amendes allant jusqu’à 100 000 € par infraction constatée.
Durcissement des sanctions pour les fraudeurs
Pour les bailleurs, les risques montent clairement d’un cran. La loi prévoit désormais :
- Une amende de 5 000 € en cas de défaut de déclaration en mairie
- Jusqu’à 15 000 € d’amende administrative si le logement dépasse le seuil de 120 jours/an pour une résidence principale
- Une obligation de remboursement des loyers perçus si le bien est considéré comme illégalement transformé
- Une requalification fiscale avec redressement URSSAF si le logement est assimilé à une activité commerciale
Les contrôles pourront être déclenchés automatiquement, via les croisements de fichiers entre les services fiscaux, les collectivités locales, et les plateformes.
À Paris, plus de 1 800 contrôles ont été menés en 2024, avec 900 sanctions infligées. En 2025, ce chiffre devrait doubler grâce à l’automatisation.
Focus sur les zones les plus surveillées
Certaines zones touristiques font déjà l’objet d’une vigilance accrue :
- Paris intra-muros : interdiction de louer une résidence secondaire en meublé touristique sans autorisation de changement d’usage (quasi impossible)
- Lyon et Marseille : contrôles renforcés sur les petits immeubles et les divisions abusives
- Nice, Cannes, Biarritz : zones tendues avec règlement local strict, souvent limité à certaines périodes de l’année
- Annecy, Chamonix, La Rochelle : nouvelles communes ayant adopté une réglementation en 2024
Les communes peuvent également imposer aux bailleurs des autorisations temporaires ou compensations (ex : transformer un local commercial en logement pour compenser une mise en meublé touristique).
Fiscalité : attention au piège du micro-BIC
Beaucoup de propriétaires louant sur Airbnb se déclarent au régime micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50 % (71 % pour les meublés classés). Mais ce régime simplifié ne dispense pas des obligations légales de déclaration, ni du respect du seuil de 23 000 €/an de recettes pour être exonéré de cotisations sociales.
Au-delà de ce seuil ou en cas d’activité habituelle, le bailleur peut être requalifié en loueur professionnel ou même en activité commerciale, ce qui change tout en matière d’imposition (TVA, CFE, cotisations sociales…).
Les services fiscaux ont annoncé vouloir mener une campagne de redressements sur les trois dernières années, avec application d’intérêts de retard et pénalités.
Des solutions pour rester dans les clous
Pour éviter les ennuis, les propriétaires doivent adopter une gestion rigoureuse et transparente :
- Déclarer le logement à la mairie avec numéro d’enregistrement
- Respecter la limite des 120 jours/an pour une résidence principale
- Tenir une comptabilité précise des recettes et la déclarer dans les délais
- Envisager le passage au régime réel simplifié LMNP, plus sûr à long terme
- Se faire accompagner par un expert-comptable ou un gestionnaire locatif spécialisé
Des solutions logicielles existent également (comme Gererseul.com ou d’autres plateformes professionnelles) pour centraliser les informations et éviter les erreurs fiscales ou administratives.
Ce que cela change pour les bailleurs
Cette nouvelle réglementation marque un tournant pour les propriétaires non professionnels. La location touristique reste autorisée, mais n’est plus un secteur toléré sans cadre précis. Il faut désormais choisir entre :
- Professionnaliser son activité et s’équiper des bons outils (statut LMNP, expert-comptable…)
- Ou réorienter son logement vers de la location longue durée, souvent plus simple à gérer et fiscalement plus stable
Cette évolution s’inscrit dans un mouvement global de régulation du marché du logement, avec un objectif clair : favoriser les résidents permanents au détriment des locations de courte durée spéculatives.
Sources :
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