Locations meublées : une réforme fiscale en 2026 qui inquiète les bailleurs

La location meublée, longtemps perçue comme un placement rentable et fiscalement avantageux, pourrait perdre une partie de son attractivité dès 2026. Le gouvernement prépare une réforme qui vise à rééquilibrer la fiscalité entre location vide et location meublée, notamment touristique.

Derrière cette mesure, une double volonté : limiter la flambée des locations saisonnières de type Airbnb dans les grandes villes et renforcer les recettes fiscales. Mais pour les bailleurs, particuliers comme investisseurs, l’incertitude est grande : le modèle LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), si prisé jusqu’ici, sera-t-il toujours pertinent demain ?

Le régime actuel : un avantage compétitif

Jusqu’à présent, la location meublée bénéficie d’une fiscalité particulièrement favorable. Les bailleurs peuvent opter pour le régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 % (et même 71 % pour les meublés de tourisme classés), ou pour le régime réel qui permet d’amortir le bien et les meubles, réduisant fortement l’imposition.

Comparé au régime des revenus fonciers applicable à la location vide, souvent jugé plus lourd, le LMNP a largement séduit les investisseurs. À tel point que, dans certaines villes, l’offre de logements meublés a explosé, accentuant la pénurie de logements vides pour les résidents permanents.

Les raisons de la réforme

Face à cette situation, le gouvernement souhaite corriger ce déséquilibre. Plusieurs rapports parlementaires publiés en 2024 et 2025 soulignent que la fiscalité avantageuse du meublé encourage des arbitrages défavorables au logement durable. Dans les zones tendues, la multiplication des locations de courte durée contribue à raréfier l’offre locative classique et à faire grimper les loyers.

L’objectif affiché est donc double : rapprocher la fiscalité du meublé de celle du vide, et limiter les excès liés aux plateformes comme Airbnb. Le ministère des Finances a confirmé que de nouvelles règles entreraient en vigueur au 1er janvier 2026.

Les pistes annoncées

Si le texte final n’est pas encore publié, plusieurs mesures sont évoquées :

• Réduction de l’abattement forfaitaire pour les meublés de tourisme, qui pourrait passer de 71 % à 50 % ;
• Réduction de l’abattement micro-BIC pour les meublés classiques, ramené de 50 % à 30 %, soit le même niveau que le régime micro-foncier ;
• Limitation des amortissements pour le régime réel, afin d’éviter une défiscalisation quasi totale des loyers ;
• Instauration éventuelle d’un plafond de loyers pour les meublés touristiques dans les zones tendues.

Ces mesures visent clairement à réduire l’écart entre vide et meublé, et à décourager l’usage massif du régime LMNP pour la location courte durée.

Les inquiétudes des bailleurs

Pour de nombreux propriétaires, cette réforme est vécue comme une menace directe sur la rentabilité.
Un bailleur qui bénéficiait d’un abattement de 50 % sur ses loyers pourrait se retrouver avec seulement 30 %. Concrètement, sur 12 000 € de loyers annuels, l’imposition porterait non plus sur 6 000 €, mais sur 8 400 €, soit une hausse significative.

Quant aux investisseurs ayant choisi le régime réel, la suppression partielle des amortissements réduirait l’intérêt fiscal de cette stratégie, qui permettait jusqu’ici de neutraliser l’impôt pendant plusieurs années.

Impact sur le marché locatif

Cette réforme pourrait avoir des effets importants sur l’équilibre du marché.
D’un côté, elle pourrait inciter certains propriétaires à basculer de la location meublée vers la location vide, contribuant à augmenter l’offre pour les résidents permanents. C’est précisément l’effet recherché par l’État.

De l’autre, elle risque de freiner de nouveaux investissements dans l’immobilier locatif, déjà fragilisés par la hausse des taux d’intérêt et l’encadrement des loyers. Plusieurs experts craignent que les investisseurs se détournent du résidentiel pour se tourner vers d’autres supports, comme les SCPI thématiques ou l’immobilier commercial.

Quelles stratégies pour les propriétaires ?

Face à l’incertitude, les bailleurs explorent différentes pistes. Certains envisagent de conserver leurs biens en meublé jusqu’à la fin 2025, afin de bénéficier une dernière fois du régime avantageux. D’autres réfléchissent à basculer vers des locations longue durée, plus stables et désormais fiscalement proches du vide.

Il reste aussi la possibilité de structurer ses investissements via une SCI à l’impôt sur les sociétés, permettant une gestion différente de l’amortissement et de la fiscalité. Mais cette solution demande une stratégie patrimoniale plus complexe.
Dans tous les cas, les propriétaires devront anticiper dès maintenant, en réalisant des simulations fiscales pour mesurer l’impact des futures règles.

La réforme fiscale prévue en 2026 marque un tournant pour le marché locatif français. Elle traduit la volonté de l’État de rééquilibrer l’offre entre logement permanent et meublés touristiques, mais elle risque de réduire l’attrait de l’investissement locatif pour de nombreux particuliers. Pour les bailleurs, la clé sera d’adapter leur stratégie, en arbitrant entre meublé, vide et autres formes de détention, afin de préserver leur rentabilité.

Sources

• Ministère de l’Économie et des Finances – annonces 2025
• Rapports parlementaires sur la fiscalité du logement (2024-2025)
• Le Figaro Économie, « Fiscalité du meublé : vers un coup de rabot en 2026 » (août 2025)
• FNAIM – Note d’analyse 2025