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Que devient le bail lorsque le locataire décède ?

Que faire si un locataire décède en cours de bail ? Ce décès signifie-t-il que le bail s’éteint, tout simplement ? Réponses ci-dessous.

Le locataire d’une location meublée 

La location meublée n’est pas soumise à la loi de 1989 puisque c’est le Code Civil qui s’applique.
L'article 1742 de ce code note que le bail ne s’éteint pas avec la mort du locataire et se transmet automatiquement aux héritiers.
Si ces derniers ne veulent pas habiter le logement, ils doivent résilier le bail, en bonne et due forme, avec un délai de préavis d’un mois, réaliser un état des lieux et, le cas échéant, payer au bailleur des sommes restant dues. Concernant les charges, si elles sont forfaitaires, les héritiers ne doivent plus rien. Si elles sont au réel, la régularisation annuelle devra avoir lieu.
Important : les personnes vivant dans le logement avec le locataire (non cosignataires du bail) et qui ne sont pas héritiers n’ont aucun droit sur le bail. Si les héritiers ne conservent pas le bail, libre au bailleur de les garder (avec un nouveau bail) ou pas.

Le locataire d’une location vide

L’article 14 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 est clair, à propos de la résidence principale : « à défaut de conjoint, partenaire, descendant ou ascendant, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. » 
Dans la majorité des cas, toutefois, le locataire ne vivait pas seul, ou il avait des ayants droits.

Cas n°1 : le locataire ne vivait pas seul 

Que le bailleur ait été mis au courant ou pas du mariage, l’époux du locataire décédé est cotitulaire du bail, et peut donc continuer d’habiter le logement. 
Certaines personnes vivant avec le locataire décédé au moment de sa mort bénéficient du droit au transfert du bail. Il s’agit de :
  • Ses enfants, petits-enfants, parents, grands-parents, concubin connu ou personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins 1 an ;
  • Le partenaire lié au locataire par un Pacte civil de solidarité (PACS).
Important : le transfert du bail n'entraîne pas le transfert des dettes de loyer et de charges du locataire défunt au nouveau locataire, sauf s’il est son héritier. En effet, en acceptant l’héritage, il accepte aussi de régler les dettes, en proportion de sa quote-part dans la succession.
À noter : le conjoint marié survivant est toujours prioritaire. En l’absence de celui-ci, si plusieurs personnes revendiquent le transfert du bail, c’est le juge d’instance qui choisira le locataire bénéficiant du transfert. 

Cas n°2 : le locataire vivait seul et n’a pas d’ayants droits 

C’est la situation la plus simple : le bail est résilié de plein droit après que le bailleur ait reçu l’acte de décès. Pas de délai de préavis.
Les héritiers sont tout de même sollicités pour signer l’état des lieux de sortie, rendre les clés, régler au bailleur les loyers et charges impayés, le montant d’éventuelles réparations (le dépôt de garantie à restituer aux héritiers peut servir à rembourser la dette), ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à la date de départ. 
Important : si les héritiers refusent l’héritage, ils ne sont plus obligés de payer les dettes du défunt.

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Publié le 05/07/2019

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