Une hausse significative des loyers est annoncée pour 2025. Une tendance peu réjouissante, ni pour les locataires, ni pour les propriétaires.
Nous vivons une période de forte inflation et la location immobilière n’y échappe pas. En dépit des règles de plafonnement et d’encadrement des loyers, il devient de plus en plus cher de se loger. La situation ne réjouit guère les propriétaires dont les charges augmentent considérablement et qui savent que les loyers demandés seront trop importants pour une partie de la population.
L’indice de référence des loyers s’emballe-t-il ?
Depuis le début de l’année 2022, on observe une augmentation considérable de l'indice de référence des loyers. Alors que pendant dix ans, de 2012 à 2021, l'augmentation de l'ISL d'un trimestre à celui de l'année suivante ne dépassait pas les 2.68 points (pic atteint lors du premier trimestre 2012), on observe depuis deux ans des augmentations supérieures à quatre unités.
L'ISL du premier trimestre est passé de 138.61 en 2023 à 143.46 en 2024, soit un bond de 4.85 points. Au seconde trimestre, l’indice est passé de 140.59 à 145.17 ce qui représente une augmentation de 4.58 points. Bonne nouvelle toutefois, l'augmentation de l’ISL du troisième trimestre, entre 2023 et 2024, n’a pas dépassé les quatre points (3.48), une première depuis le premier trimestre 2022.
Le bouclier tarifaire, instauré par le gouvernement Borne en août 2022 et appliqué pendant huit trimestres, a probablement évité le pire, mais il n’a pas empêché les records constatés. Ce plafond n’étant plus en vigueur depuis le troisième trimestre 2024, on peut craindre une flambée des loyers pour 2025.
Malgré l’encadrement imposé par l’IRL, le montant des loyers suit la courbe de l’inflation. Cette augmentation pénalise directement le locataire, mais ne réjouit guère le propriétaire dont les charges augmentent également, voyant la rentabilité de son investissement décroître à vue d'œil.
L’encadrement des loyers va-t-il se généraliser ?
Inévitablement, la flambée des loyers est plus importante dans les grandes villes que partout ailleurs. C’est pour cette raison qu’avait été imaginé le principe de l’encadrement des loyers. Les municipalités instaurent un loyer de référence dans leur périmètre, interdisant aux bailleurs de pratiquer un montant de loyer plus élevé (avec une tolérance de 20%).
La capitale, réputée pour pour ses loyers hors normes, a montré l’exemple en adoptant l’encadrement des loyers dès 2019. L’agglomération de Lille, avec les communes de Hellemmes et Lomme, a emboîté le pas en 2020, imitée par Lyon et Villeurbanne en 2021. Bordeaux et Montpellier ont suivi en 2022.
Des communes moins importantes en population, mais où les montants de loyers le restent (importants), ont également adopté ce plafonnement, notamment celles des territoires d’Est Ensemble et de Plaine commune en région parisienne. Elles ont été imitées par les communautés d'agglomérations du Pays Basque.
D’autres grandes villes de France ont déposé un dossier pour demander la possibilité d’appliquer l’encadrement des loyers. Car c'est l'État qui accorde ce droit aux mairies, au cas par cas. Grenoble et les communes environnantes sont en cours d'application, Marseille attend une réponse du gouvernement, tout comme les intercommunalités de Grand-Orly Seine Bièvre et d’Annemasse.
Quels sont les facteurs qui provoquent l'augmentation des loyers ?
L'inflation et la situation économique globale sont bien entendu les premières responsables de l’augmentation du montant des loyers. L’IRL, sur laquelle se base le calcul de la révision des loyers, est déterminé en fonction des prix pratiqués sur l’ensemble des biens de consommation courante. Toutefois, d’autres facteurs spécifiques à l’immobilier provoquent également des flambées dans le domaine de la location.
C’est le cas des grandes villes dites “dynamiques” où la population ne cesse d’augmenter. Cette croissance démographique est plus rapide que celle des constructions de logements, ce qui provoque une pénurie d'habitations, favorisant mécaniquement l'augmentation des loyers (et même la spéculation).
En outre, l’inflation frappe également le bâtiment avec l’augmentation du coût des matières premières. Le coût des travaux s’en trouve augmenté, que le propriétaire répercute dans le montant des loyers pour préserver le rendement de son investissement.
Le développement des meublés de tourisme en location saisonnière a également contribué à l’inflation des loyers dans de nombreuses communes, puisque le nombre de logements destinés aux résidences principales a été réduit. Pour ce cas précis, de nouvelles mesures ont été décidées afin de freiner l’expansion des résidences de tourisme.
Besoin d'un contrat de location ? Démarrer la rédaction
LeBonBail met gratuitement à disposition un outil d’assistance à la rédaction de bail présentant et expliquant l’ensemble des options mises à sa disposition par la loi.