Les diagnostics immobiliers garantissent, au locataire ou à l’acquéreur, une conformité du logement sur le plan environnemental et sur celui de la sécurité. De nouvelles exigences vont apparaître en 2025.
Le dossier de diagnostics techniques est un document désormais incontournable lors d’une transaction immobilière ou la mise en location d’un logement. Les diagnostics prennent de plus en plus d’importance et leur influence sur le marché de l’immobilier n’est pas neutre.
Quelle est l’importance des diagnostics immobiliers ?
Afin de répondre aux engagements de l’État sur la réduction des émissions de gaz à effet de serre, une loi Climat et Résilience avait été votée en 2021 en fixant parmi ses objectifs la neutralité carbone pour 2050. Certains diagnostics immobiliers nécessitent donc d’être revus chaque année afin d’être plus efficients dans l’objectif annoncé.
Les diagnostics n’ont pas la réputation d’être parfaits et il est nécessaire de renforcer leur fiabilité et leur crédibilité auprès des acteurs de l’immobilier, des vendeurs et des acquéreurs tout comme les bailleurs et les locataires. Le DPE, diagnostic de performance énergétique, est notamment très contesté, à plus forte raison qu’il peut désormais interdire certains logements à la location.
La chasse aux bâtiments à risques et aux passoires thermiques représente un coût financier important pour leurs propriétaires, notamment lorsqu’il s’agit d'entreprendre des travaux d’amélioration. C’est pourquoi le sujet des diagnostics techniques est devenu central dans le monde de l’immobilier.
Les professionnels du diagnostic vont être invités à suivre de nouvelles formations et obtenir de nouvelles certifications pour poursuivre leur activité en tenant compte de normes toujours plus strictes.
Quelles sont les nouvelles exigences en 2025 du DPE ?
Les détracteurs se font suffisamment entendre : Le DPE nécessite de revoir ses critères pour réaliser des évaluations plus précises sur les logements et leur impact sur l’environnement. Des calculs plus précis seront donc mis en œuvre dès 2025 afin d’ajuster les évaluations. Celles-ci seront accompagnées de recommandations chiffrées pour réaliser des travaux de rénovation.
A partir de 2025, selon loi Climat et Résilience de 2021, les logements classés G ne pourront plus être mis en location. Les occupants pourront y rester jusqu’au terme de leur bail, mais ils ne pourront pas le renouveler. Aucune reconduction tacite ne sera autorisée. Le logement ne pourra plus accueillir de locataires tant que des travaux d’amélioration n’auront pas été exécutés, dans le but d’obtenir un diagnostic plus satisfaisant.
A partir de 2028, ce sont les logements classés F qui seront inaptes à la location, puis les logements classés E en 2034. L’objectif est de ne conserver, à partir de 2034, que les logements de classe D, les premiers dont le taux d’émissions de gaz à effet de serre n'entrave pas la neutralité carbone.
Le DPE devra également prendre en compte les éventuels méfaits des travaux de rénovation, en évaluant l'empreinte carbone des matériaux de construction et la gestion des déchets résultant des travaux.
Quelles nouvelles exigences en 2025 pour les diagnostics ?
Les diagnostics immobiliers apportent également un éclairage sur les conditions sanitaires d’un logement. Il vérifient la présence de matériaux nocifs comme le plomb ou l’amiante, évaluent les risques naturels, technologiques, sismiques et miniers d’un logement selon sa localisation, ainsi que le bruit généré par le voisinage d’un aéroport où l’éventualité de présence de termites.
En 2025, l’application du diagnostic plomb et du diagnostic amiante sera obligatoire au-delà des bâtiments d’habitation. Les locaux commerciaux devront également se soumettre à ces obligations. En outre, de nouvelles normes sont mises en place pour évaluer la présence de polluants émergeants, comme le radon et les particules fines.
Les diagnostics feront désormais l’objet d’un traitement informatique afin que les données soient accessibles à chacun, notamment les investisseurs et les futurs locataires. Ce renforcement des mesures entraînent d’inévitables coûts supplémentaires pour les propriétaires, notamment en termes de travaux de mise en conformité et de revenus supprimés pour cause d’interdiction de louer.
Ces dispositions influent sur le marché de l’immobilier dans lequel se positionnent les passoires thermiques, vendues au plus offrant et intéressant les investisseurs en capacité de financer des travaux de rénovation pour valoriser le bien.
Les diagnostics immobiliers prennent une plus grande importance dans le marché locatif. Leurs critères sont de surcroît plus précis et obligent les propriétaires à envisager au plus vite des travaux de rénovation. Il s’agit de payer désormais de longues années de politiques qui ont quelque peu négligé les aspects environnementaux du bâtiment.
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