Les impacts de la rénovation énergétique sur le marché locatif

Les travaux de rénovation énergétique apportent indéniablement de la valeur à un logement. L’isolation de l’habitat réduit sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Cela permet à l’occupant de réduire sa facture énergétique et au bâtiment de s’inscrire dans le programme de transition écologique, qui demande un habitat plus respectueux de l’environnement.

Le logement au coeur de la transition écologique

Pour rappel, la loi climat et résilience du 22 août 2021 a rendu obligatoire d’effectuer un diagnostic de performance énergétique lors d’une mise en location ou d’une transaction de logement. Le DPE attribue une sorte de note au logement, d’une échelle de A à G, selon sa consommation d’énergie et son impact sur l’environnement. 

Ce diagnostic est important, car la même loi interdit de remettre en location un bâtiment classé G à partir de 2025. Les occupants pourront rester jusqu’à l’issue de leur bail, mais il ne pourront pas le reconduire, ni le renouveler. La même interdiction sera appliquée, dès 2028, aux logements classés F. En 2034, ce sont les logements classés E qui seront à leur tour interdits de location.

L’objectif est de laisser un délai de dix ans aux propriétaires pour réaliser des travaux de rénovation énergétique afin d’obtenir a minima la classe D en 2034. Ainsi, le parc locatif du pays ne devrait plus avoir de passoires énergétiques. 

Quel impact de la rénovation énergétique sur le marché locatif ?

L’impact de ces mesures sur le marché locatif n’est pas neutre. Les candidats locataires tiennent compte du DPE lorsqu’ils s’intéressent à un logement. D’ailleurs, le DPE fait partie des mentions obligatoires qui doivent apparaître dans une annonce de location (comme de vente).

Un mauvais DPE est synonyme de coût élevé en consommation d’énergie, notamment sur le chauffage. Dès lors, il est de moins en moins rare qu’une négociation s’ouvre pour réduire le montant du loyer.

Les logements de petite surface sont les plus impactés par ces mesures, car le DPE a une certaine tendance à les défavoriser. Une situation qui fait d’ailleurs débat et qui demande la révision de certains critères du diagnostic controversé.

Les locataires, dès lors qu’ils en ont les moyens, ne rechignent pas à un loyer plus élevé pour peu que le logement soit classé dans les quatre meilleures notes (de A à D) du DPE. Ils savent que la consommation d'énergie aura un impact moindre sur leur porte-monnaie. 

Toutefois, dans les zones tendues, la tendance à la baisse est moins perceptible, notamment à Paris et dans l’Ile-de-France. Le logement, même avec un mauvais DPE, reste une denrée rare et les candidats locataires restent nombreux, même pour une passoire thermique.  

Quelles conséquences sur le marché des logements ?

Les logements considérés comme passoires thermiques nécessitent des travaux dont le coût risque d’être élevé, et ce malgré les aides de l’Etat dans le financement. Beaucoup de propriétaires, faute de moyens pour entreprendre les travaux, mettent leur logement en vente. Du fait de son mauvais DPE et des travaux à réaliser, le prix de vente est inférieur à ceux du marché.

Cette situation attire les investisseurs qui achètent ces passoires thermiques pour y entreprendre des travaux afin d’obtenir un bon DPE. Le logement sera revendu à bon prix ou sera mis en location avec un loyer relativement élevé. Une opération intéressante qui nécessite des fonds ou une importante capacité d'emprunt bancaire. 

Les logements qui ont subi des travaux de rénovation énergétique gagnent en valeur d’achat. Les acquéreurs savent que le coût supporté sera amorti par la plus faible consommation d'énergie. En outre, l’État favorise l’acquisition de ces biens rénovés par quelques aides et avantages fiscaux.