Le marché des résidences étudiantes en 2024 : quelles opportunités ?

Pour appréhender le marché des résidences étudiantes en France, il faut d’abord avoir certains chiffres en tête. Chaque année, le nombre d’étudiants en enseignement supérieur approche des trois millions. Parmi eux, les deux tiers poursuivent les études loin du foyer familial, ce qui les contraint à rechercher leur propre logement.

Quel contexte pour quelles opportunités ? 

La plupart des grandes villes étudiantes sont par ailleurs des zones tendues, ce qui met les étudiants en concurrence avec les autres couches de la population pour un logement. La population estudiantine n’étant par nature pas la plus fortunée du pays, on mesure rapidement ses difficultés à trouver un logement. 

Le CROUS ne propose guère plus de 500.000 logements étudiants, ce qui ne couvre que le quart de la demande. En somme, le marché des résidences étudiantes représente un million et demi de personnes à loger.

Des études plus poussées indiquent que certains étudiants ne sont toujours pas définitivement logés au mois de novembre. Ils trouvent des solutions de secours en dormant chez des collègues ou amis, voire en passant de longues heures dans les transports en commun, sur le trajet qui sépare le foyer familial de l'établissement où ils étudient. 

Autant dire que le marché des résidences étudiantes répond à un besoin urgent. Des opportunités s’ouvrent pour les investisseurs, à la recherche de solutions locatives rentables.

Quels types de résidences recherchent les étudiants ?

Les résidences étudiantes privées proposent une alternative aux chambres CROUS. Pour investir dans ce type de logement, il convient de bien s’informer sur les désirs des occupants. Les études de marché confirment que les étudiants sont principalement à la recherche d’un studio ou d’un T1 (appartement une pièce). 

Ils portent également leur préférence sur un logement meublé, voulant éviter les frais de déménagement pour une solution par nature provisoire (La moitié des étudiants restent entre douze et trente-six mois dans leur logement étudiant. Un tiers d’entre eux ne restent pas plus d’une année).

Depuis la crise du Covid, et dans la crainte de nouvelles mesures de confinement, les étudiants recherchent des surfaces habitables largement supérieures aux 9 m² réglementaires. Le double est un minimum. Il est donc risqué désormais d’investir dans les studettes de 10 m².

Une tendance récente s’affirme autour de la colocation. Dans la recherche d’un espace plus important, la solution de partager un appartement plus vaste à plusieurs séduit la population étudiante. Les frais sont partagés mais l'espace est plus grand. Les résidences étudiantes proposent ainsi des appartements relativement grands destinés à la colocation. Un investissement dans ce domaine peut donc s’avérer rentable.

Inévitablement, il est préférable que le bâtiment se trouve à proximité du campus universitaire, ou du moins que l’accès à celui-ci soit facilité par les transports en commun. Il est bon de savoir qu’aujourd’hui, les étudiants ne privilégient pas nécessairement les grandes métropoles. Les villes moyennes disposent désormais d’universités de qualité et sont d’autant plus recherchées qu'elles se trouvent dans un espace moins oppressant que dans une grande ville. En outre, le montant des loyers y est souvent moins élevé.     

Les résidences privées proposent ainsi aux étudiants des studios ou des appartements qui vont de une à quatre pièces. Ces logements sont meublés. L’autre atout, ce sont les services comparables à ceux du CROUS que l’étudiant peut trouver au sein de la résidence : une cafétéria pour prendre ses repas, un service de laverie, la présence d’un intendant… 

Plus la résidence proposera de services, plus l’investissement dans ses logements sera rentable. On peut ajouter parmi les services un parking, un garage sécurisé pour les vélos, une salle de sport, etc.

Quels avantages pour les investisseurs dans les résidences étudiantes ?

Lorsqu’il investit dans un logement étudiant, le propriétaire délègue la gestion du bien à l’exploitant de la résidence. Il n’a donc pas à rechercher de locataire, ni à gérer les éventuels impayés. En outre, les loyers sont obligatoirement versés même si l’exploitant n’a pas trouvé d’occupant au logement.  

En plus d’une rentabilité assurée, pour peu que la résidence étudiante soit de qualité, l’investisseur s’interroge également sur les avantages fiscaux d’une telle opération.

Si le dispositif Censi-Bouvard n’a plus cours depuis janvier 2023, il reste aux propriétaires de logements étudiants privés la possibilité de se faire rembourser la TVA au bout de vingt ans. En outre, ils ont la possibilité d’inclure dans les charges déductibles les amortissements de l’investissement immobilier, mais également de l’achat du mobilier.

Le marché des résidences étudiantes représente donc une belle opportunité d’investissement en termes de rentabilité.