Le loyer en baisse à Paris ?

Le loyer immobilier serait-il en baisse à Paris et en Île-de-France ?  C’est ce qui ressort d’une étude commandée par le site LocService.fr dont le quotidien Le Parisien s’est fait l’écho le 12 avril 2022. 

Un loyer moyen de 1.051 €

L’étude en question a analysé les quelques 47.000 offres de location publiées entre mars 2021 et mars 2022 sur la plateforme LocService.fr, spécialisée dans la location entre particuliers. Il en a résulté le constat d’une baisse moyenne de 0,8% par rapport à septembre 2021, date de la précédente étude. 

Dans Paris même, le coût au mètre carré a baissé de trente centimes : il est passé de 36,80€ à 36,50 €. Le loyer mensuel moyen dans la capitale est aujourd’hui de 1.051 € charges comprises. La surface moyenne des logements est de 28,80 m2. 

Dans le reste de la région Île-de-France, la baisse des loyers est estimée à 1,28 % par rapport à septembre 2021, ce qui amène le mètre carré à 26,10€. Cette baisse est la conséquence d’une difficulté nouvelle que rencontrent les propriétaires de logement à attirer des locataires. 

Paris n’est pas devenu abordable pour autant. La ville-lumière reste largement plus chère que les autres villes de France. On observe toujours une différence de 167% entre la capitale et la province. Toutefois, cet écart avait été mesuré à 200% (du simple au double !) au début de l’année 2020, juste avant la crise du Covid. 

Selon l’INSEE, 62% des Parisiens sont locataires de leur logement. Aujourd’hui encore, ce sont les petits appartements qui sont les plus recherchés. Les studios représentent 57% des logements loués dans la capitale et les deux-pièces 29% du marché locatif. Les premiers se louent à 858€ par mois en moyenne alors que le loyer des seconds s’élève à 1250€.

Une histoire du loyer à Paris 

Depuis 1950, le loyer à Paris n’a cessé d’augmenter. Il a connu une flambée extraordinaire au début des années 1960 puis il a poursuivi sa progression jusqu’à aujourd'hui, avec quelques courtes périodes de stagnation ou de très légères baisses.

Pour éviter le risque d’une inflation de grande ampleur (et les éventuels abus), et afin de ne pas rendre la capitale trop inabordable, un encadrement des loyers a été instauré en juillet 2019. Le loyer des logements loués comme résidence principale est désormais fixé en tenant compte du loyer de référence. Celui-ci, fixé par arrêté préfectoral, est majoré par mètre carré de surface habitable. Une autre règle a également été instaurée : Le loyer proposé ne peut être supérieur à celui du précédent locataire. Il doit même être revu à la baisse s’il dépasse le loyer de référence.

Le loyer de référence est fixé chaque année par la préfecture un peu avant l’été. Il doit être pris en compte sur toutes les locations qui prennent effet le 1er juillet qui suit l’arrêté. Ce loyer de référence tient compte du quartier ou de la commune où se trouve le logement, le nombre de pièces, le type de location (meublée ou non meublée) et l’époque où a été bâti l’immeuble ou la maison. Il est possible de le trouver en ligne sur une carte interactive disponible sur le site de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL).

Après Paris, le principe du loyer de référence a été adopté en avril 2021 par plusieurs communes d’Ile-de-France : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, l’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse (que l’on regroupe sous le nom de “Plaine Commune”). Elles ont été rejointes en décembre 2021 par neuf communes dites de l’”Est Ensemble” : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.

En province, le loyer de référence a été adopté à Lille en mars 2020, puis à Lyon et Villeurbanne en novembre 2021. Montpellier et Bordeaux envisagent de l’appliquer dans le courant de l’année 2022. Les autres grandes agglomérations de l'hexagone devraient suivre l’exemple dans le futur.

Le coût au mètre carré par arrondissement

Pour en revenir à la baisse des loyers parisiens, une autre étude, publiée cette fois par SeLoger.com, s’appuie sur la valeur d’achat des biens immobiliers de la capitale. Elle révèle également, entre avril 2021 et avril 2022, une baisse du prix au mètre carré à hauteur de 0,4%.

Cette baisse ne concerne toutefois pas l’ensemble des logements de la capitale. Dans certains arrondissements, le prix du mètre carré continue d’augmenter. Dans le IIème arrondissement (centre de Paris), le Ve (Saint-Michel, Notre-Dame, la Sorbonne…) et le Xème (quartiers autour de la gare de l’Est), il a été observé une hausse supérieure à 17% entre avril 2021 et avril 2022. Le IIIème arrondissement (Le Marais) connaît quant à lui une hausse de l’ordre de 16%. 

Les logements des boulevards Bonne Nouvelle et Sébastopol (IIe) vendent en moyenne le mètre carré 11.139 €. Dans la rue de Chabrol et la rue Philippe-de-Girard (Xe), le prix s’élève à 12.100 € le mètre carré. Toutefois, l’arrondissement ou le mètre carré est le plus onéreux est le VIIe, avec un coût moyen de 14.476 €.

Les arrondissements les moins chers sont le XIIIe (avenue de Choisy, quartier de la Butte aux Cailles…), le XIXe (parc de la Villette…), et le XXe (Père Lachaise…), où le prix au mètre carré reste inférieur à 10.000 €. Le prix moyen de l'immobilier au mètre carré à Paris est aujourd’hui à 11.074 €.

L’étude note qu’en province, la plupart des grandes villes (supérieures à 50.000 habitants) ont constaté une augmentation des loyers. Dans certaines d'entre elles, comme Beauvais (Oise), Narbonne (Aude), Montauban (Tarn-et-Garonne) ou Cholet (Maine-et-Loire), cette augmentation atteint les 14%. Dans la région parisienne, même Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine), réputée la ville la plus chère de France, a vu son mètre carré perdre 3,3% de sa valeur ces douze derniers mois.