La location saisonnière détaillée par les notaires

Il n'existe pas de définition unique de la location saisonnière. Pour la loi Hoguet, il s’agit d’une location conclue pour une durée maximale non renouvelable de 90 jours consécutifs. De son côté, la jurisprudence s’attache souvent à la notion de saison touristique, variant en fonction du lieu de la location et des usages locaux. « Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois » indique, enfin, le Code du tourisme.

En tout état de cause, la location « saisonnière » ou « de courte durée » se matérialise par la signature d’un contrat de location meublée touristique, qu’elle soit classée ou non. 

Important ! Vous pouvez faire de la location saisonnière dans votre résidence principale (résidence dans laquelle vous habitez au moins 8 mois/an) ou secondaire, si celles-ci sont meublées. Vous pouvez aussi faire ce genre d’opération dans un logement meublé loué de façon classique une partie de l’année... C’est le cas, par exemple, de certains logements meublés situés dans des zones touristiques et loués à des étudiants. Ces derniers signent un bail meublé étudiant de 9 mois et louent, en saisonnier, pendant les mois d’été. Un mix qui peut être très rentable. 

Un bail meublé touristique 

Les notaires rappellent que le contrat de location, qui doit être écrit, peut être conclu entre particuliers ou par l’intermédiaire d’un professionnel (comme un notaire...). L’article D324-1-3 du Code du tourisme prévoit que l’offre de location d'un meublé de tourisme émanant d'un professionnel porte la mention « annonce professionnelle ». Cette mention doit être lisible et visible sur le site internet de la plateforme.

La location meublée touristique est encadrée sur le plan des éléments devant figurer dans le logement. Ainsi, doivent être présents (décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015) :

• Une ou des literies avec couettes ou couvertures ;
• Des volets ou des rideaux dans les chambres ;
• Des plaques de cuisson ;
• Un four ou un four à micro-ondes ;
• Un réfrigérateur ;
• Un congélateur ou un compartiment à congélation dans un réfrigérateur ;
• De la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
• Une table et des chaises ;
• Des étagères de rangement ;
• Des luminaires ;
• Du matériel d'entretien adapté au logement.

Les démarches à réaliser pour proposer une location meublée touristique

Si le logement se trouve dans une copropriété, vous devez, d’abord et avant tout, vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas cette activité. 

Si c’est votre locataire qui souhaite faire de la location de meublé de tourisme, il doit obligatoirement obtenir votre accord... comme c’est le cas, d’ailleurs, lorsqu’il souhaite sous-louer son logement. 

Par ailleurs, certaines déclarations ou demandes sont à effectuer :

• une déclaration préalable en mairie, sauf s’il s’agit de la résidence principale du loueur (CERFA n°14004). un numéro est attribué à chaque déclaration qui doit figurer dans les annonces de mise en location ;
• une demande de changement d’usage, y compris pour les résidences principales, dans les communes de plus de 200.000 habitants, dans les communes des Hauts-de-Seine (92), de Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), ou suite à une décision de l’organe compétent (article L631-7 à L. 631- 9 du Code de la construction et de l'habitation) ;
• Dans les villes de Paris, Marseille et Lyon, le changement d’usage peut être soumis à compensation : par exemple, le demandeur doit transformer en habitation un local ayant un autre usage en même temps qu’il sollicite la transformation d’un logement en meublé de tourisme. Il est possible d’acheter des droits de commercialité auprès d’un autre propriétaire.

Important ! Dans les communes où le changement d’usage est soumis à autorisation préalable, une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre toute location, y compris les résidences principales, à une déclaration préalable soumise à enregistrement. Dans ce cas, cette dernière se substitue à la simple déclaration préalable. Attention : dans ce cadre, la location d’une résidence principale ne peut excéder 120 jours par an.

Le classement en meublé de tourisme est facultatif

Le classement a pour objectif d’informer le locataire sur le niveau de confort du logement (1 à 5 étoiles). Il est à demander auprès d’organismes habilités (article L324-1 C. tourisme). 

S’il n’est pas obligatoire, le classement peut être intéressant pour vous, car il permet de bénéficier d’avantages fiscaux :

• un seuil de chiffre d’affaires supérieur pour bénéficier du micro-BIC : 188.700 € contre 77.700 € pour une location meublée classique (article 50-0 du Code général des impôts) ;
• un abattement forfaitaire de 71 % sur les revenus locatifs au titre du micro-BIC contre 50 % pour un meublé de tourisme classique (article 50-0 du CGI) ;
• une exonération de la taxe d’habitation et dans certains cas, de la taxe foncière (article 1407 III et article 1383 E bis du CGI).