L'importance de la clause résolutoire dans un bail

La clause résolutoire est un élément important d’un contrat, quel que soit le domaine dans lequel il est signé. Il donne la possibilité à l’une ou l’autre des parties de résoudre le contrat, c'est-à-dire de le rompre, en cas de manquement de la partie opposée.

La clause résolutoire est obligatoire dans le bail

Dans le domaine du logement locatif, la clause résolutoire est obligatoire depuis la loi Kasbarian de juillet 2023. Cette clause indique dans quels cas le bail sera rompu unilatéralement par le propriétaire bailleur. La loi prévoit quatre situations permettant la résolution du bail : 

• l’impayé de loyers ou des charges locatives ;
• le dépôt de garantie non versé (s’il a été demandé par le bailleur) ;
• le défaut d’assurance habitation obligatoire ;
• les nuisances vis-à-vis du voisinage et la dégradation des parties communes.

D’autres situations entraînent d’elles-même la rupture du bail, comme par exemple la sous-location non autorisée par le bailleur. Ce motif n’est toutefois pas mentionné dans la clause résolutoire car il est mentionné dans d’autres parties du contrat.

La clause résolutoire doit figurer dans le contrat de location quel que soit le type de location (nue ou meublée). Elle doit également être présente dans un bail commercial. 

Comment appliquer la clause résolutoire du bail ?

Lorsqu’un locataire manque à l’une de ses obligations mentionnée dans la clause résolutoire (le non paiement du loyer ou des charges, l’assurance habitation non souscrite, le dépôt de garantie non versée, les nuisances vis-à-vis du voisinage, du logement ou des parties communes), le propriétaire bailleur lui fait parvenir une ou plusieurs relances par courrier recommandé avec accusé de réception. 

Si les relances sont restées sans effet, le propriétaire bailleur fait parvenir au locataire une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Le courrier peut également être remis en mains propres ou par voie de commissaire de justice. Le contenu du courrier précisera le manquement concerné et le délai de régularisation.

Si la mise en demeure est restée lettre morte, et que la délai a été dépassé, le propriétaire s’adresse à un commissaire de justice pour faire parvenir au locataire un commandement de payer. Ce document indique au locataire :

• le détail des sommes dues dans le cas d’un impayé ou de dépôt de garantie non versé,
• le délai accordé avant paiement ou régularisation dans le cas de défaut d’assurance. 

Les délais accordés sont de deux mois pour charges ou loyers impayés, d’un mois pour un dépôt de garantie non versé, un mois également pour un défaut d’assurance. Le commandement de payer précisera en outre l’intention du propriétaire d’activer la clause résolutoire du bail, signifiant que le bail sera rompu.

Dans le cas de troubles de voisinage, ceux-ci doivent avoir été constatés par le tribunal, lequel fait parvenir au locataire un document attestant de la situation. Après deux mois, le commissaire de justice se charge ensuite de transmettre au locataire un commandement de quitter les lieux. Le locataire a bien entendu la possibilité de s’adresser au tribunal pour contester un commandement, s’il estime celui-ci non légitime.

Si après les délais indiqués dans le commandement de payer ou le commandement de quitter les lieux, le locataire n’a toujours pas régularisé sa situation (paiement des loyers en retard, versement du dépôt de garantie, souscription à une assurance habitation, départ du logement), le propriétaire bailleur saisit le tribunal pour faire appliquer la clause résolutoire du contrat de location. 

Si le propriétaire bailleur décide de la résolution du bail, l'expulsion du locataire reste du ressort du juge. Celui-ci peut également prolonger les délais en fonction de la situation du locataire. En outre, la trêve hivernale, qui débute le 1er novembre, empêchera l'expulsion avant le 31 mars.

Quelques conseils utiles au propriétaire bailleur

Dès lors qu’il entre en conflit avec un locataire, il est recommandé au propriétaire bailleur de s’approcher d’un avocat pour appliquer la procédure judiciaire dans le cadre de la loi. Les frais de cette procédure peuvent être demandés à être remboursés par le locataire.

Le procédure d'impayé de loyer peut prendre beaucoup de temps et se prolonger avec la trêve hivernale. Le propriétaire bailleur ne reçoit donc plus de loyers durant une longue période. Il a donc intérêt à avoir préalablement souscrit une GLI, garantie des loyers impayés, qui prendra en charge tout ou partie de ce manque à gagner.