L'impact de la hausse des taux d'intérêt sur les investisseurs locatifs en 2024

La hausse des taux d’intérêt est un sujet que les investisseurs immobiliers observent avec… intérêt. A une période où les taux furent particulièrement bas succède une remontée qui a été amorcée en 2022. Cette augmentation crée une nouvelle donne dans le monde de l'investissement immobilier. De nouvelles stratégies doivent être mises en place en fonction des opportunités qui se présentent. 

Conséquences de la hausse des taux d'intérêt

En 2024, les taux d'intérêt sur les emprunts immobiliers ont atteint un niveau très élevé, du jamais vu depuis une décennie, à tel point que la situation a pris de cours de nombreux investisseurs.

Entre 2018 et 2021, les taux sont restés à un niveau extrêmement bas, restant autour de 1% pendant une longue période. Un phénomène historique qui a pris fin en 2022 où on a observé une remontada qui atteint aujourd’hui les 4% de moyenne (pour un crédit de vingt ans). Depuis novembre toutefois, une baisse des taux semble se dessiner. 

L’inflation est bien entendu responsable de cette montée en flèche, que la Banque Centrale Européenne, notamment, s’efforce de canaliser. Techniquement, les banques centrales oeuvrent pour maîtriser la hausse du prix à la consommation.  Mais ce travail se fait au détriment des conditions d’emprunts. Les taux augmentent et cette évolution fait réfléchir les investisseurs. Certains préfèrent attendre des jours meilleurs, quand ce n’est pas la banque qui refuse le prêt. Cette situation provoque un ralentissement du marché de l’immobilier.

En somme, la hausse des taux d’intérêt réduit la capacité d'emprunt des investisseurs. Mathématiquement, pour un budget fixe, lorsqu’un taux passe de 1% à 4%, la part occupée par les intérêts a augmenté de 25%.

Quel impact sur l’investissement locatif ? 

La hausse des taux d'intérêt oblige les investisseurs à revoir leurs stratégies. Ils sont incités à limiter leur budget. Ils peuvent également choisir d’allonger la durée de l’emprunt, ce qui se heurte parfois à un refus du banquier.

En effet, dans ce contexte, les conditions pour obtenir un emprunt bancaire sont de plus en plus strictes. Les banques exigent notamment des apports personnels plus importants, misant ainsi sur les capacités financières du client demandeur.

L’autre impact de la hausse des taux d'intérêt se joue sur la rentabilité des acquisitions. Les mensualités du crédit étant plus élevées, la somme des charges locatives augmentent de concert, ce qui réduit automatiquement le rendement. En outre, le contexte autorise peu souvent la pratique d’un loyer élevé qui pourrait maintenir la rentabilité à un bon niveau. 

Les investisseurs consacrent ainsi plus de temps dans le choix de leurs acquisitions. Il s’agit de trouver le bien qui propose le meilleur rendement, ce qui devient plus rare en période de crise. Le marché est ralenti par la crainte d'un rendement insuffisant.

La hausse des taux d'intérêt n’a toutefois pas de conséquence sur le prix de l’immobilier. Elle a au contraire pour effet bénéfique de ralentir la hausse observée ces dernières années. Dans les villes moyennes, les prix se stabilisent et certains sont en baisse, ce qui ouvre d’intéressantes opportunités. 

Quelles stratégies dans l’investissement immobilier ? 

Les investisseurs doivent tenir compte du contexte pour affiner leurs stratégies. La hausse des taux oblige à consacrer un apport personnel plus important, afin de limiter le montant à emprunter et donc, celui des mensualités. L’importance de l’apport personnel peut également permettre, dans certains cas, de négocier un taux plus avantageux.

En période de crise, l’investisseur doit plus que jamais prioriser les zones où la demande reste forte, afin d'assurer un bon rendement. Les grandes villes et les zones touristiques sont à privilégier. Il est également recommandé de diversifier ses investissements, tant sur le plan géographique que dans le type de logements : colocations, résidences secondaires, bâtiments en rénovation, etc.  

En ce qui concerne les acquis, le contexte nécessite également de conserver ses biens sur le long terme et d’attendre une période plus propice pour songer à une vente.

Enfin, l’investisseur gardera un œil sur les conditions fiscales de ses investissements. Celles-ci évoluent au fil des ans, notamment lorsque changent les gouvernements et les politiques de logement. Un conseiller fiscal peut être d’un grand secours pour affiner sa stratégie d’investissement et acheter en toute sécurité.