Face à l’inflation, aux tensions sociales et à la hausse des impayés, de plus en plus de propriétaires s’interrogent sur l’intérêt réel d’une assurance loyers impayés (GLI).
Si ce produit promet une tranquillité d’esprit, son coût et ses conditions d’indemnisation en font un dispositif de moins en moins automatique. En 2025, est-il encore pertinent d’y souscrire ? Quelles sont les limites et les alternatives à connaître avant de signer ?
Une hausse continue des cotisations
En 2025, le coût moyen d’une assurance loyers impayés a augmenté de 15 à 20 % par rapport à 2023. La plupart des contrats se situent désormais entre 2,8 % et 4 % du loyer charges comprises, soit environ 350 à 500 euros par an pour un loyer de 1 000 euros. Cette hausse est justifiée par les assureurs par une recrudescence des sinistres depuis 2020, notamment dans les grandes villes et les zones tendues.
À ces cotisations s’ajoutent parfois des frais annexes : frais de dossier, franchises en cas de sinistre, délais de carence avant indemnisation. Le coût total n’est donc pas négligeable, surtout pour les bailleurs qui gèrent plusieurs biens.
Des conditions d’éligibilité de plus en plus strictes
Les assureurs exigent aujourd’hui une sélection rigoureuse des locataires. Revenus nets au moins trois fois supérieurs au loyer, contrat de travail stable, nationalité européenne, absence d’incidents bancaires ou de fichage… Les critères se sont durcis, excluant de nombreux profils pourtant solvables mais atypiques : indépendants, jeunes actifs, étrangers, intermittents.
Cette sélection limite l’accessibilité de la GLI pour une part croissante des bailleurs. En cas de sinistre, tout manquement au processus de validation peut entraîner un refus d’indemnisation. Or, de nombreux propriétaires ignorent que la moindre erreur dans la constitution du dossier locataire suffit à invalider la garantie.
Des indemnisations longues et encadrées
Même lorsque le sinistre est reconnu, le versement des loyers n’est pas immédiat. En moyenne, les premiers remboursements interviennent après trois mois, le temps de constater le défaut de paiement, d’envoyer les relances, de transmettre le dossier à l’assurance, puis d’attendre la décision.
Certains contrats imposent également un plafond d’indemnisation ou une durée maximale, par exemple 24 mois ou 70 000 euros. Si l’impayé persiste au-delà, les pertes sont à la charge du bailleur. Par ailleurs, les frais annexes ne sont pas toujours couverts : dégâts dans le logement, frais d’huissier, frais de recouvrement ou de relogement.
Un effet psychologique à double tranchant
L’un des avantages souvent avancés pour justifier la GLI est la tranquillité d’esprit. En effet, beaucoup de bailleurs préfèrent payer une cotisation annuelle pour se prémunir contre le risque le plus redouté : le locataire qui ne paie plus et ne part pas.
Mais cette assurance peut aussi engendrer une forme de passivité. Certains propriétaires ne suivent plus leurs loyers de manière proactive, pensant être protégés en toutes circonstances. Or, la gestion active reste indispensable : relances précoces, vérification des règlements, échanges avec le locataire. Une assurance ne remplace pas un bon pilotage.
Pour qui reste-t-elle rentable en 2025 ?
La GLI conserve un intérêt évident pour les propriétaires :
- qui louent dans des zones à forte rotation ou à haut risque d’impayé,
- qui ne souhaitent pas ou ne peuvent pas gérer eux-mêmes les contentieux,
- qui financent leur bien à crédit et ont besoin d’un flux de trésorerie régulier,
- qui délèguent la gestion à une agence et intègrent la GLI dans une offre globale.
Pour d’autres profils, la rentabilité devient discutable. Dans les cas où le locataire est un fonctionnaire, un retraité stable, ou un profil de confiance, certains bailleurs préfèrent assumer eux-mêmes le risque, quitte à constituer une épargne de précaution.
Quelles alternatives à la GLI ?
Il existe des dispositifs alternatifs ou complémentaires. La caution solidaire reste la méthode la plus courante. Si elle est correctement formalisée, elle permet un recours rapide en cas de défaut de paiement. Toutefois, elle nécessite une rigueur juridique et une mise en œuvre ferme.
La garantie Visale, proposée par Action Logement, peut couvrir les jeunes actifs, les étudiants et certains salariés sans exiger de frais. Mais elle est limitée en montant et en durée. Enfin, certaines plateformes de gestion locative proposent des mécanismes hybrides, combinant assurance et relance proactive, pour mutualiser les risques entre bailleurs.
En 2025, l’assurance loyers impayés n’est plus un réflexe automatique. Son coût, ses limites et ses conditions d’éligibilité nécessitent une réflexion au cas par cas. Pour certains bailleurs, elle reste une protection utile et rassurante.
Pour d’autres, elle devient trop chère ou contraignante. Tout dépend du profil du locataire, de la zone de location, du montage financier du bien et de la capacité du propriétaire à gérer les incidents. Dans tous les cas, une bonne sélection du locataire et un suivi régulier restent la meilleure des sécurités.
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