Location Airbnb en copropriété : l'interdiction facilitée en 2026
Dans votre immeuble, un copropriétaire loue son appartement sur Airbnb à la semaine. Vous êtes alors confronté à une rotation incessante de valises dans le couloir, le digicode est changé tous les 3 jours, des parties communes sont même utilisées par des inconnus. Avant novembre 2024, il était difficile de mettre fin à cette situation, mais la loi Le Meur a changé la donne.
L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n° 2024-1039, propose à une assemblée générale de copropriété de voter l'interdiction des meublés de tourisme à la majorité des deux tiers des voix.
Pourquoi l'unanimité rendait-elle l'interdiction difficile à obtenir ?
Avant l'entrée en vigueur de la loi Le Meur, une modification du règlement de copropriété qui visait à interdire la location de meublé de tourisme nécessitait l'unanimité des copropriétaires. Il suffisait qu'un seul propriétaire refuse pour bloquer indéfiniment la procédure.
Les syndicats de copropriétaires qui subissaient une rotation touristique intensive n'avaient aucune solution, quelle que soit la nuisance constatée au quotidien.
Un million de logements dans le viseur
On estime à environ un million le nombre de résidences secondaires situées dans des copropriétés potentiellement concernées par ce nouveau dispositif. Les immeubles des grandes villes, des littoraux et des zones de montagne sont largement concernés.
La loi Le Meur change la loi du 10 juillet 1965
L'article 6 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 introduit 2 nouveaux alinéas au sein de l'article 26 d de la loi du 10 juillet 1965. Ils permettent aux copropriétaires de modifier le règlement de copropriété afin d'insérer une clause. Elle interdit la location en meublé de tourisme dans les lots à usage d'habitation qui ne constituent pas la résidence principale du loueur.
Concrètement, alors qu'un seul vote pour tout bloquer suffisait, il faut désormais que plus d'un tiers des copropriétaires s'opposent.
4 conditions pour que le vote soit valide
Pour que la résolution soit juridiquement recevable, ces conditions doivent être réunies.
1. La résolution doit viser exclusivement la location en meublé de tourisme au sens de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, soit les logements loués à une clientèle de passage à la journée, à la semaine ou au mois. Les autres formes de location de courte durée comme la chambre chez l'habitant ou le bail mobilité ne sont pas concernées.
2. Les lots visés doivent être désignés à usage d'habitation dans le règlement de copropriété.
3. Ces lots ne doivent pas constituer la résidence principale du copropriétaire ou de l'occupant.
4. Le règlement de copropriété doit interdire l'activité commerciale dans les lots qui ne sont pas à destination commerciale.
La validation constitutionnelle du 19 mars 2026
Le dispositif a été contesté devant le Conseil constitutionnel. Une SCI copropriétaire avait saisi le Tribunal judiciaire de Caen. Elle estimait que la loi portait une atteinte excessive au droit de propriété et à la liberté d'entreprendre. La Cour de cassation a transmis la demande aux Sages le 18 décembre 2025.
Le 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a rendu sa décision. L'interdiction des meublés de tourisme en copropriété a été définitivement validée.
Pourquoi les Sages ont-ils validé ce texte ?
En 2014, le Conseil constitutionnel avait censuré une mesure similaire parce qu'elle visait toutes les copropriétés et tous les profils de biens, notamment les résidences principales. La loi Le Meur a tiré les leçons de cette censure. En limitant strictement le champ de l'interdiction aux résidences secondaires dans des immeubles dont le règlement de copropriété exclut déjà les activités commerciales, le législateur a construit un dispositif proportionné.
L'interdiction est par ailleurs réversible dans les mêmes conditions de vote. Si une majorité des deux tiers se dégage ultérieurement pour lever la restriction, le règlement de copropriété peut être modifié en sens inverse.
Les obligations qui pèsent sur les loueurs en 2026
La loi Le Meur ne se limite pas à la question des copropriétés. Elle impose à tous les propriétaires de meublés de tourisme de s'enregistrer auprès d'un téléservice national avant le 20 mai 2026, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire.
Ce numéro d'enregistrement doit figurer sur toutes les annonces publiées sur les plateformes de location saisonnière (Airbnb, Booking, Abritel...). Les plateformes ont l'obligation de déconnecter les annonces non conformes après cette date limite.
Le DPE s'impose aussi à la location saisonnière
En zone tendue, une nouvelle mise en location touristique exige désormais un diagnostic de performance énergétique classé de A à E. Les logements classés F ou G sont interdits à la location saisonnière dans ces zones selon un calendrier progressif qui rejoint celui des baux de résidence principale.
À horizon 2034, l'ensemble des meublés de tourisme devra afficher un DPE classé de A à D.
La fiscalité durcie dès les revenus 2025
Le volet fiscal s'applique dès les revenus perçus en 2025. Pour les meublés de tourisme non classés, l'abattement sous le régime micro-BIC passe de 50 à 30%, avec un plafond de recettes abaissé à 15 000 €.
Pour les meublés de tourisme classés, l'abattement passe de 71 à 50%, pour un plafond de 77 700 €. Le classement en meublé de tourisme par étoiles demeure le levier fiscal le plus favorable pour les loueurs qui souhaitent maintenir leur activité.
Comment le syndicat de copropriétaires peut-il agir ?
Pour un conseil syndical qui souhaite voter l'interdiction, la démarche se déroule en 3 temps.
1/ Vérifiez que le règlement de copropriété contient bien une clause qui interdit une activité commerciale dans les lots non commerciaux. Si cette clause est absente ou incomplète, il faut l'introduire au préalable.
2/ Inscrivez la résolution à l'ordre du jour d'une assemblée générale en respectant le délai légal de convocation de 21 jours minimum, avec le libellé exact de la clause à insérer dans le règlement de copropriété.
3/ Faites en sorte que la résolution adoptée soit notifiée à tous les copropriétaires dans les formes légales, puis publiée au fichier immobilier pour être opposable aux tiers, même aux futurs acquéreurs de lots dans l'immeuble.
Un copropriétaire qui passe outre l'interdiction s'expose à une procédure judiciaire initiée par le syndic de copropriété, avec condamnation à cesser l'activité et à verser des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires.
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