Le marché de l’immobilier neuf traverse une crise sans précédent. En 2025, les retards de livraison atteignent des niveaux records dans toute la France.
Baisse des permis de construire, flambée des coûts, faillites de promoteurs… Autant de facteurs qui pénalisent les acquéreurs et bousculent la chaîne de production. Décryptage des causes et des recours possibles pour les acheteurs lésés.
Un effondrement de la construction neuve
En 2024, la construction de logements neufs a chuté de plus de 30 %, un niveau jamais atteint depuis l’après-guerre. Plusieurs raisons expliquent cette situation : les taux d’intérêt ont grimpé, le pouvoir d’achat des ménages s’est érodé, les prix des matériaux se sont envolés, les normes environnementales se sont complexifiées, et de nombreuses communes ont gelé les permis de construire.
Face à ces blocages, les programmes sont plus longs à lancer, plus coûteux à mener et plus difficiles à livrer à temps.
Des retards en cascade pour les acquéreurs
Pour les acheteurs en VEFA, les conséquences sont lourdes. Certains doivent payer à la fois un loyer et un crédit. D’autres se retrouvent sans logement au moment prévu pour un déménagement, une mutation ou une rentrée scolaire. Dans les cas les plus graves, les retards dépassent douze mois et remettent en cause la faisabilité du projet immobilier.
Les causes concrètes des retards en 2025
L’indisponibilité de certains matériaux comme le bois, l’acier ou les isolants ralentit les chantiers. Même si l’approvisionnement s’est en partie rétabli, les prix restent instables et certains fournisseurs ne peuvent plus suivre. Le manque de main-d’œuvre qualifiée aggrave la situation. Les entreprises du bâtiment peinent à recruter, en particulier dans les corps de métier techniques, ce qui provoque des décalages d’interventions et des interruptions en chaîne.
La crise a également fait tomber de nombreux acteurs du secteur. En 2024, plus de 1 000 entreprises du bâtiment ont fait faillite. Lorsqu’un promoteur ou un prestataire disparaît, les chantiers sont bloqués pendant plusieurs mois, le temps de relancer des appels d’offres.
Enfin, les obstacles administratifs et juridiques s’accumulent. Les permis sont contestés par les riverains, les raccordements aux réseaux sont parfois refusés, et les recours grippent durablement les opérations.
Quels recours pour les acheteurs ?
Le contrat VEFA prévoit une date de livraison prévisionnelle assortie d’un délai de tolérance. Passé ce délai, le promoteur doit verser des pénalités, sauf cas de force majeure. Ces pénalités, fixées en général à 1/3000e du prix du bien par jour de retard, peuvent représenter une centaine d’euros par jour. Pour en bénéficier, l’acquéreur doit formuler une demande écrite et chiffrée, en s’appuyant sur les termes exacts du contrat.
Lorsque le retard excède douze mois, la loi permet parfois de demander la résolution du contrat avec restitution des sommes versées. Cette procédure est complexe, mais envisageable avec un bon accompagnement juridique. En cas de malfaçon à la livraison, l’acheteur peut mobiliser les garanties biennale et décennale, qui couvrent les défauts techniques mais pas les retards.
Que faire si le promoteur fait faillite ?
Si la faillite intervient avant le début des travaux, l’acheteur peut obtenir un remboursement via la garantie financière d’achèvement. Si le chantier est en cours, c’est ce garant qui doit financer la reprise du programme. En revanche, si aucun garant ne peut assurer la suite, ou si la liquidation bloque les comptes, la récupération des fonds devient très aléatoire.
Avant de signer, il est donc essentiel de vérifier la solidité financière du promoteur, sa réputation, ses précédents programmes et la qualité du garant d’achèvement proposé.
Comment se protéger dès l’achat ?
Avant tout engagement, il est indispensable de lire les clauses du contrat avec attention, en particulier celles qui encadrent les retards. Le nom du garant d’achèvement doit être clairement mentionné et vérifiable. Il est aussi conseillé de se faire accompagner par un notaire expérimenté en VEFA et de conserver toutes les traces écrites, devis, échanges, échéanciers et correspondances officielles.
Si le chantier prend du retard sans justification claire, une mise en demeure par courrier recommandé est souvent le premier levier à actionner. Lorsque plusieurs acheteurs sont concernés, un recours collectif ou une action groupée permet de peser davantage face au promoteur ou au garant.
Les retards dans l’immobilier neuf sont devenus la norme plus que l’exception en 2025. Pour les acheteurs, la vigilance contractuelle, la qualité du promoteur et la capacité à défendre ses droits sont devenues des priorités.
Dans ce contexte incertain, mieux vaut s’entourer d’experts et agir rapidement en cas de blocage, plutôt que de subir passivement une situation coûteuse et anxiogène.
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