Pour accéder à la propriété d’un bien dont on est l’héritier, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement, d’un immeuble ou d’un terrain à bâtir, l’étude du notaire est un passage obligé. Outre les droits de succession à régler, l’héritage doit également faire l’objet d’une déclaration fiscale.
Faut-il passer chez le notaire dans le cadre d’un héritage immobilier ?
L'héritier d’un ou plusieurs biens immobiliers doit obligatoirement passer devant le notaire. Celui-ci évalue le bilan patrimonial du défunt, c'est-à-dire qu’il détermine la valeur vénale de l’ensemble des biens immobiliers qu’il lègue. Il recense également les éventuelles dettes du défunt pour déterminer ce qu’on appelle la masse successorale, c'est-à-dire la valeur nette qui revient aux héritiers après épongement des dettes.
Le notaire rédige ensuite l’acte de notoriété, le document où sont spécifiés les noms et coordonnées de chacun des héritiers, ainsi que leur quote-part de succession. Le notaire passe ensuite à l’attestation de propriété, qui valide la transmission des biens aux héritiers.
Comment s’effectue le partage des biens immobiliers hérités ?
A la suite d’un décès, on rencontre deux types d’héritiers :
les héritiers légaux ou directs, principalement les enfants du défunt,
les héritiers testamentaires, c’est-à-dire ceux qui ont explicitement été nommés par le défunt dans son testament, conformément à la loi.
Il est donc courant d’avoir plusieurs héritiers pour un même bien ou un même patrimoine immobilier. Dans un premier temps, le bien ou le patrimoine tombe sous le régime de l’indivision, selon l’article 815-5 du code civil. L’ensemble des biens appartient à l’ensemble des héritiers, mais aucune part n’est définie.
Les héritiers peuvent décider de conserver ce régime d’indivision pendant plusieurs années. Mais ils peuvent également choisir de partager les fruits de la vente du ou des biens. Pour cela, il est indispensable que chacun des héritiers consente pleinement à la vente. Le bien sort alors du régime de l’indivision. Une fois le bien vendu (ou racheté par l’un des héritiers), le notaire peut effectuer la répartition de la somme en tenant compte des quote-parts définies pour chacun des héritiers.
Doit-on payer des frais de succession dans le cadre d’un héritage immobilier ?
Les héritiers d’un patrimoine immobilier sont tenus de régler des frais de succession. Ceux-ci comprennent les honoraires du notaire, l’état hypothécaire (document qui retrace l’historique d’un bien) et la taxe de publicité foncière (ensemble de procédures administratives liées à la propriété immobilière). Ces frais de succession sont généralement prélevés par le notaire sur la part d'héritage. Ils sont réglementés selon le lien de parenté de l’héritier avec le défunt.
L’époux/épouse du défunt, ou son concubin/sa concubine ou son/sa partenaire pacsé(e) est exempté(e) de frais de succession.
Les enfants et petits-enfants du défunt auront à régler entre 5 et 45% du montant qu’ils auront perçu de l’héritage (le pourcentage est défini en fonction de la valeur du bien). A cette somme s’ajouteront les frais liés à l'attestation de propriété qui représentent entre 0,5% et 2% du montant, auxquels s’applique une TVA de 20%.
Dans le cas d’un partage du bien hérité, chacun des héritiers doit régler une taxe qui représente entre 0,8% et 4% du bien, avec également une TVA à 20%.
Doit-on déclarer l’héritage immobilier aux impôts ?
Tout héritage doit faire l’objet d’une déclaration de succession auprès de l'administration fiscale. Cette déclaration doit être effectuée dans les six mois qui suivent le décès. Elle est généralement faite par le notaire auprès du centre des impôts correspondant à l’adresse du défunt.
L’administration fiscale identifie les biens qui ont été transmis aux héritiers et qui doivent être soumis aux droits de succession. Elle étudie également les possibilités d’exonération.
Les héritiers directs (enfants et conjoints) bénéficient d’une exonération si la valeur des biens ne dépasse pas 50.000 €. Pour les autres héritiers, cette exonération est appliquée si la valeur des biens dépasse 3.000 €.
Le site du Service public donne les détails sur les droits de succession, les biens imposables et les principales exonérations.
Droits et démarches dans l’héritage immobilier
En conclusion, l’héritage d’un bien immobilier passe obligatoirement par le notaire. Celui-ci évalue le patrimoine du défunt et se charge de la répartition auprès des héritiers. Ces derniers doivent régler les frais de succession, dont le montant dépend de la valeur des biens et du degré de parenté de l’héritier par rapport au défunt. En outre, l’héritage doit faire l’objet d’une déclaration aux services fiscaux. Les héritiers peuvent bénéficier d’une exonération jusqu’à un certain plafond.
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