Guide pour louer une pièce de votre maison en toute légalité

Il est fréquent que les propriétaires d’une maison trouvent un jour que leur logement est trop grand. C’est souvent le cas lorsque les enfants ont grandi et qu'ils ont quitté le foyer. Les parents ont alors le choix : vendre la maison pour acquérir un logement adapté à leur nouvelle situation, ou alors rester dans la maison et profiter des chambres vides pour les louer et s’assurer ainsi quelque revenu.

Dans certaines situations, il est également possible d’aménager la maison pour faire en sorte de créer un nouvel espace de vie indépendant avec toutes les commodités : cuisine, salle de bain, toilettes, etc. Un studio meublé indépendant au sein de la maison, qui peut être créé dans les combles, dans le sous-sol, à l’étage ou même en divisant le rez-de-chaussée.

Quel est le minimum légal pour une pièce à louer dans la maison ?

Pour mettre en location une partie de son logement, il faut d’abord s’assurer que cette partie soit habitable. Le locataire doit disposer, dans la pièce qui lui est dédiée, d’une surface minimum de 9 m² sous une hauteur de plafond de 2,20 mètres (ou un volume supérieur à 20 m³).

La partie louée par le locataire doit assurer le clos et le couvert, c'est-à-dire qu’elle doit être parfaitement isolée et étanche. Les ouvertures vers l’extérieur et vers des pièces non chauffées doivent être munies de portes et de fenêtres que l’on peut fermer. Les équipements doivent en outre assurer la sécurité des personnes (garde-corps, rampes, balcon, etc.).

Les installations électriques, de gaz, d’eau ainsi que les équipements de chauffage et d’eau chaude doivent être en bon état d’usage et conformes à la législation en vigueur. La pièce doit être munie d’un système d'éclairage satisfaisant et d’un nombre suffisant de prises électriques. Si la partie louée dispose d’une cheminée, celle-ci doit être munie de trappes. Si elle est équipée en arrivée d’eau, elle doit également l’être en équipement d'évacuation.

La pièce doit pouvoir être aérée sans difficulté. Elle ne doit pas abriter d’animaux dits “nuisibles” ni de parasites. Les matériaux utilisés pour les revêtements et les canalisations ne doivent présenter aucun danger pour la santé et la sécurité.

La partie louée au locataire doit en outre donner un accès libre et sans difficulté vers la cuisine, la salle de bain et les wc. Si la partie elle-même contient ces éléments, ceux-ci doivent répondre aux normes d’usage et de décence.

Dans le cas d’une chambre à louer, le locataire doit disposer au minimum d’une literie avec couette ou couverture. Les fenêtres doivent être équipées de volets et/ou de rideaux. Il doit également disposer d’étagères de rangement et de sièges.

Si le locataire loue une partie de logement plus complète, comprenant pièce de vie, cuisine, salle de bain et toilettes, on applique alors les règles de location d’un logement meublé, avec notamment l’obligation de fournir au locataire les équipements et meubles indispensables pour un meublé.

Quel bail pour une pièce louée dans sa maison ?

Si le locataire dispose d’un logement meublé au sein de la maison, on utilisera un bail classique pour un logement meublé. Celui-ci est d’une durée d’un an renouvelable. Le locataire dispose d’un préavis d’un mois s’il souhaite quitter le logement.

Le propriétaire et le locataire peuvent également convenir d’un bail mobilité, conçu pour les personnes en situation de transition professionnelle (mission temporaire, stage, formation, mutation, contrat d’apprentissage…) mais également pour les étudiants et les personnes en service civique. Ce bail peut aller de un à dix mois, mais il n’est pas renouvelable. Le bail étudiant peut également être utilisé. Il comporte les mêmes spécificités que le bail mobilité à ceci près que sa durée est de neuf mois, ni plus ni moins.

Si la partie à louer est destinée à une location saisonnière, c'est-à-dire que le locataire n’en fait pas sa résidence principale, les parties peuvent signer un bail meublé de tourisme pour une durée de 90 jours maximum. Le propriétaire devra toutefois s’enquérir des autorisations auprès de la mairie.

Quelle fiscalité quand on loue une partie de sa maison ?

Louer une partie de sa maison en logement meublé permet de bénéficier de la fiscalité en vigueur pour les locations meublées.  Le propriétaire déclare les revenus de la location dans la rubrique des BIC, bénéfices industriels et commerciaux. Il aura le choix entre deux régimes : le régime micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC ne s'applique que si les revenus locatifs n’excèdent pas 72.600 €. Il dispense du calcul des charges et applique un abattement forfaitaire de 50%.

Le propriétaire pourra choisir le régime réel s’il estime que l'abattement du régime micro-BIC ne couvre pas l'ensemble de ses charges. Il devra alors calculer ses charges et fournir les justificatifs. Le régime réel est obligatoire si les revenus locatifs à déclarer dépassent les 72.600€.

Si le meublé est loué en location saisonnière (meublé de tourisme ou chambre d'hôte), c’est le régime micro-BIC qui s’applique tant que les revenus ne dépassent pas 176.200€ dans l’année. Un abattement forfaitaire de 71% est alors appliqué. Certaines taxes peuvent ensuite apparaître selon la localisation du logement.