Guide des SCPI

La SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans en subir les contraintes. En devenant associé d’une société qui investit dans l’immobilier, vous effectuez un placement sur le long terme qui vous permet de recevoir des revenus stables et réguliers. C’est en outre un type d’investissement accessible à tous, quelle que soit sa situation financière. 

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Le signe SCPI désigne une société civile de placement immobilier. Il s’agit d’une société qui gère un patrimoine immobilier collectif. Son rôle est de collecter l’argent auprès des particuliers et d’acquérir un patrimoine immobilier professionnel : des locaux commerciaux, des entrepôts, des bureaux, des cliniques, des hôtels, des maisons de retraite, des crèches, etc.

Les particuliers deviennent des associés de la SCPI. Ils perçoivent leur part de loyers au prorata de leur investissement et bénéficient d’avantages fiscaux. 

Ce type de placement collectif a vu le jour en France dans les années 1960. On lui a attribué le nom de SCPI au début des années 1970 afin de lui donner un cadre juridique. Désormais encadrés par l’Autorité des marchés financiers (AMF), les SCPI ont été très en vogue jusqu’aux années 1980. Confrontées à la crise immobilière dans les années 1990, les SCPI ont retrouvé un nouveau souffle à partir des années 2010 alors que le marché de l’immobilier professionnel connaît un très bon rendement.

Pourquoi investir dans une SCPI ?

Investir dans une SCPI présente de nombreux avantages : elle permet de compléter ses revenus avec des loyers, de se constituer un capital sur le long terme et de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. Elle permet d’investir dans l’immobilier sans subir les contraintes de gestion locative ni subir les impayés de locataires ou les démarches liées aux travaux. La gestion est confiée à des professionnels, en toute transparence.

La SCPI permet d’investir partiellement dans un projet immobilier. Il suffit de quelques centaines d’euros (189 € minimum)  pour devenir un associé. La SCPI est rentable : on a obervé un rendement de 4,45% en 2021.

La SCPI est-elle sans risque ?

Bien évidemment, non. Tout investissement présente une petite part de risque et d’aléatoire. Vous devez donc savoir que : 

• Le capital n’est pas garanti. Il peut varier selon les fluctuations, à la hausse ou à la baisse. 

• Les revenus ne sont pas garantis. Ils dépendent bien entendu des loyers encaissés. En outre, si vous investissez à l’étranger, hors de la zone euro, les revenus dépendent également du cours des devises.

• La revente de parts n’est pas systématique. La réussite de la vente dépend avant tout des acheteurs et du marché. Si vous cherchez à vendre en pleine crise immobilière, il vous faudra attendre quelques mois. La SCPI ne garantit pas la liquidité. 

Où s’adresser ?

Vous trouverez très probablement des SCPI dans des organismes financiers, comme votre banque ou votre compagnie d’assurances. Vous pouvez également vous adresser dans les sociétés de gestion et auprès des conseillers en patrimoine. Il y a également sur internet de nombreuses plateformes dédiées aux SCPI.

Pour éviter d’affronter les risques liés aux crises immobilières et aux fluctuations des marchés, il est recommandé d’investir dans les SCPI qui diversifient leur parc immobilier. Il faut s'assurer que la SCPI investit dans différents types de bâtiments. S’ils sont peu nombreux, ils restent à même de subir les caprices du marché. A l'inverse, s’ils sont nombreux, les risques sont beaucoup plus lissés. Il convient aussi de vérifier que les investissements ne sont pas réalisés dans une seule zone géographique. Idéalement, l’investissement doit être porté sur Paris, en province et à l’étranger.  

Pour éviter les problèmes de liquidité, il est recommandé de s’adresser aux SCPI adossées à des enseignes bancaires ou d’assurances. Il est également indiqué d’investir dans une SCPI à travers une assurance-vie. On distingue souvent les SCPI dites “de rendement”, qui investissent essentiellement dans l’immobilier tertiaire, qui permettent de récupérer l’argent de la vente de ses parts assez rapidement. Ce n’est pas le cas des SCPI dites “fiscales”, qui investissent dans le logement neuf afin de bénéficier d’avantages comme la loi Pinel. Dans ce type d’investissement, l’argent est bloqué un certain nombre d’années (plus de neuf ans). Il faut donc bien se renseigner sur l’objectif de la SCPI.

Il est recommandé de s’adresser en priorité aux SCPI dont la collecte se fait de façon modérée, qu’elle ne soit pas en perpétuelle recherche de nouveaux associés. Plus elle attire de nouveaux investisseurs, plus elle est tenue d’investir l’épargne récoltée. Or, tout dans l’immobilier n’est pas susceptible de proposer un bon rendement. Une SCPI saine sait, par exemple, quand la période n’est pas propice, arrêter l'émission de nouvelles parts. Il faut également se méfier des SCPI qui proposent un rendement très attrayant.

Enfin, n’oubliez pas de bien vous renseigner sur les frais que prennent les SCPI. Certaines sont très élevées, même si elles restent négociables. 

La SCPI, un placement recommandé sur le long terme

Étant entendu que les SCPI sont un placement pour le long terme, pour des revenus réguliers, qu’elles ne sont pas conçues pour réaliser une forte plus-value, étant acquis qu’elles ne représentent pas forcément un avantage sur le plan fiscal, les SCPI restent l’une des meilleures solutions de placement à long terme pour les particuliers, même avec un petit apport.

Selon votre situation financière, et vos objectifs (revenus réguliers ou optimisation fiscale), il existe différentes façons d’investir dans une SCPI. 

• Vous pouvez acheter des parts une par une, méthode conseillée aux petits revenus ou aux particuliers qui n’ont pas encore de capital immobilier. 

• Vous pouvez acheter des parts à crédit, c'est-à-dire en contractant un prêt. La banque vérifiera votre solvabilité mais vous incitera à investir dans sa filiale. 

• Les parts de la SCPI peuvent également faire partie de votre assurance-vie, ce qui permet dans certains cas d’alléger la fiscalité.