Gestion des impayés de loyer : meilleures pratiques

L’impayé de loyer (ou de charges) est la principale crainte du propriétaire bailleur. C’est notamment le cas lorsque celui-ci a des mensualités à rembourser à sa banque depuis le début de l'emprunt qu’il a contracté pour acquérir le logement. Au-delà des aspects purement financiers, l’impayé a le don de dégrader les relations entre le bailleur et le locataire. 

Quelles sont les meilleures pratiques en cas d’impayé ?

La première bonne pratique pour se prémunir des impayés de loyers est la clause résolutoire. Cette clause, qui doit figurer dans le contrat de location, n’a rien d’obligatoire mais elle est vivement conseillée. Elle indique qu’en cas d’impayés du locataire, le propriétaire bailleur à la possibilité de résilier le contrat de location. Cette clause permet au locataire de savoir à quoi il s’expose en cas d’impayé.

L’autre bonne pratique est pour le propriétaire bailleur de ne pas paniquer dès le premier impayé. Il peut s'agir d’un simple oubli ou de difficultés passagères du locataire. Si celui-ci n’a pas pris la peine d’alerter sur sa situation, le propriétaire bailleur doit se montrer compréhensif et amorcer le dialogue de manière courtoise et appropriée.

Les deux parties peuvent trouver un arrangement et convenir d’un échéancier qui fera l’objet d’un avenant au contrat de location. Il est toujours très important de privilégier le dialogue. Un simple échange verbal permet d'apaiser les tensions et de régler les problèmes mineurs.

Envoyer un courrier de relance

Le dialogue n’empêche pas le propriétaire bailleur de faire parvenir un courrier de relance au locataire. Il aura précédemment prévenu de cet envoi en expliquant qu’il s’agit de la procédure. Ce courrier permet aux deux parties de formaliser la situation et de lui attribuer une date, ce qui pourrait s’avérer utile si l’affaire devait se répéter et se poursuivre devant les tribunaux (mais nous n'en sommes pas encore là).

En somme, dès le premier impayé, il est important que le propriétaire bailleur se montre réactif tout en restant proportionné. Garder le silence au premier impayé est une mauvaise solution. Il faut au contraire démontrer au locataire que l’on reste à son écoute tout en se montrant vigilant.

Dans le cas où le locataire ne répond pas au courrier de relance, et que la situation d’impayés reste en l’état, voire qu’elle s’aggrave, il est préférable que le propriétaire bailleur fasse appel à un commissaire de justice pour faire parvenir une mise en demeure de payer au locataire, voire transmettre lui-même le courrier en main propre contre reçu (daté et signé).

Le courrier avec accusé de réception a pour limite de n’être reconnu que le jour où le destinataire reçoit le courrier. Le locataire en faute peut donc tout simplement ignorer le courrier, qui restera lettre morte. Le constat du commissaire de justice permet de dater la réception du courrier sans que le destinataire ne puisse le contester.

Quelles que soient les circonstances, le propriétaire bailleur doit conserver la trace de l’ensemble des courriers qu’il échange avec ses locataires. En cas de litige, il sera aisé de démontrer l’existence de ces courriers.

Dès lors que le locataire règle ses impayés, le litige est clos. Le locataire peut également envoyer au propriétaire un courrier recommandé pour contester ses impayés. Il sera alors temps de faire appel à un médiateur.

Faire appel à un médiateur ou un conciliateur

Si le locataire reste sourd aux relances, ou s’il conteste les impayés, les deux parties peuvent faire appel à un conciliateur de justice pour régler leur différend. Depuis octobre 2023, le recours à une résolution à l’amiable est obligatoire avant de saisir le tribunal judiciaire, lorsque le litige porte sur un montant inférieur à 5.000 €.

Le recours à un médiateur est gratuit. Il s’agit d’un bénévole auxiliaire de justice qui se met à l’écoute des deux parties et propose la meilleure solution pour régler le litige. Le conciliateur de justice peut être choisi par l’une des deux parties, voire par un juge quand le litige parviendra au tribunal.

Envoyer un commandement de payer

Si la médiation n’a pas abouti à un accord, le litige entre dans une voie judiciaire. Le propriétaire bailleur demande au commissaire de justice d’envoyer un commandement de payer au locataire. A partir de ce courrier, les délais se doivent d’être scrupuleusement respectés. Le locataire dispose de deux mois pour régler ses impayés.

Si au terme du délai le locataire n’a toujours pas payé ses loyers, le propriétaire portera l’affaire devant les tribunaux. Il doit alors faire appel aux services d’un avocat.

Porter l’affaire devant la justice

Puisque le locataire n’a toujours pas payé son dû, la clause résolutoire présente sur le contrat de location est activée. Le juge prononcera la résiliation du bail et ordonnera l'expulsion du locataire.

En premier lieu, le juge sera à l’écoute du locataire pour lui proposer des solutions afin de régler ses dettes. Il pourra lui donner si besoin un délai supplémentaire pour procéder au paiement des impayés.

Si le paiement n’est pas réalisé dans les temps, le juge assigne le commissaire de justice pour la transmission d’un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de deux mois supplémentaires pour quitter le logement. Si la demande est faite pendant la trêve hivernale (entre le 1er novembre et le 31 mars), le locataire est autorisé à ne quitter le logement que le 1er avril.