État des lieux : Les nouvelles exigences légales

Le propriétaire (ou bailleur) est tenu de délivrer à son locataire un logement en bon état. Ce qui détermine ce bon état est une procédure réalisée le jour de la remise des clés au locataire : l’état des lieux d’entrée, qui donne aux deux parties les indications pour maintenir le logement.

L’état des lieux d’entrée, qu’est-ce que c’est ?

L’état des lieux d’entrée est le document signé par le bailleur et son locataire qui rend compte de la situation du logement au moment où le locataire y accède. Tous les éléments du logement sont mentionnés avec un état conjointement estimé par les deux parties. Un exemplaire du document est remis à chaque signataire en annexe du contrat de location.

Il s’agit d’une étape très importante dans le cadre de la mise en location du logement. L’état des lieux d’entrée servira de document de référence lorsque le locataire quittera le logement et qu’il sera procédé à l’état des lieux de sortie. Celui-ci déterminera quels éléments auront été dégradés durant le séjour du locataire et pourra donner lieu à un dédommagement.

L’état des lieux d’entrée est un acte gratuit, s’il est réalisé par le locataire et le bailleur. Ce dernier ne peut en aucun cas demander un éventuel dédommagement au locataire. En revanche, la procédure peut être payante si elle est réalisée par un agent immobilier, un notaire ou, à plus forte raison, par un commissaire de justice. Les frais sont alors partagés entre le locataire et le propriétaire.

Comment se déroule l’état des lieux d’entrée ?

L’état des lieux d’entrée se déroule le jour de la remise des clefs, lorsque le locataire s’installe dans le logement. Le locataire est bien entendu présent avec le bailleur ou son représentant (il peut s’agir d’un proche, d’un agent immobilier, d’un notaire, d’un commissaire de justice…). Il est important que les deux parties soient présentes afin de donner un avis contradictoire.

La procédure est réalisée à l’amiable entre le locataire et le bailleur. Il est préférable que l’état des lieux soit réalisé de jour, dans de très bonnes conditions d’éclairage. Le document utilisé doit être parfaitement adapté au logement. Il faut éviter le modèle standard, ou alors le retravailler pour qu’il colle au mieux à la réalité du logement.

Quel est le contenu d’un état des lieux d’entrée ?

L’état des lieux d’entrée doit préciser au minimum la date d’établissement du constat, la localisation du logement, sa description et les coordonnées des deux parties. On peut également reporter sur le document le relevé des compteurs individuels d’eau, d'électricité, du gaz et autres énergies. Des précisions seront données sur le chauffage et l’eau chaude sanitaire, ainsi que sur les clés utilisées pour accéder au logement et à ses dépendances.

Ensuite, pour chaque pièce du logement, il sera mentionné l’état des murs, des sols, du plafond, des revêtements, des équipements et, le cas échéant, des meubles. L’état de l’élément peut faire l’objet de cinq propositions (“très bon état”, “bon état”, “état moyen”, “mauvais état”, “très mauvais état”). Chaque partie peut ajouter un commentaire, voire joindre une photographie.

Le document sera signé par les deux parties, qui en conserveront chacune un exemplaire. Le locataire bénéficie de dix jours pour demander la modification de l'état des lieux d’entrée, au cas où il découvrirait un défaut non constaté le premier jour.

L’état des lieux d’entrée est joint au contrat de location, en même temps que le dossier de diagnostics techniques et les autres documents obligatoires à remettre au locataire.

Quand se déroule l’état des lieux de sortie ?

Le jour où le locataire quitte le logement doit être établi l’état des lieux de sortie. Ce document reprend point par point les éléments mentionnés dans l’état des lieux d’entrée. Le locataire et le bailleur font un point et constatent les différences d’état.

Si des éléments sont dégradés, et que la responsabilité du locataire est engagée, celui-ci devra rembourser les frais occasionnés. Le bailleur dispose de deux mois pour réaliser le devis des réparations et le faire parvenir au locataire.

Le bailleur récupère alors la somme nécessaire sur le dépôt de garantie que le locataire avait versé lorsqu’il avait investi le logement. Si le coût des travaux est supérieur au montant du dépôt de garantie, le locataire est tenu de faire l’appoint. Dans le cas contraire, le bailleur rend le reliquat au locataire.