Nouvelles villes concernées, plafonds applicables, risques pour les bailleurs… Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur l’extension de l’encadrement des loyers en France à partir de septembre 2025.
Une extension discrète mais significative du dispositif
L’encadrement des loyers continue de s'étendre en France. Après les grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Lille, c’est désormais au tour de plusieurs villes moyennes de rejoindre le dispositif à partir du 1er septembre 2025. Cette nouvelle vague résulte des décisions préfectorales prises au printemps, sur la base des critères de tension locative définis par la loi ELAN.
Parmi les villes concernées figurent notamment Annecy, Tours, La Rochelle, Clermont-Ferrand et Pau. Ces communes ont connu une hausse rapide des loyers ces dernières années, souvent supérieure à l’évolution des revenus des ménages. Le gouvernement entend ainsi préserver l’accessibilité des logements, tout en répondant aux inquiétudes des habitants.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers, instauré par la loi ELAN de 2018, permet aux préfets d’instaurer des loyers de référence dans les zones dites "tendues". Il concerne uniquement les baux de location dans les logements privés nus ou meublés, à la première mise en location ou à la relocation (changement de locataire).
Les loyers sont alors limités par trois seuils :
- Le loyer de référence : loyer moyen constaté dans un quartier, pour un type de logement donné.
- Le loyer de référence majoré (+20 %) : c’est le plafond légal.
- Le loyer de référence minoré (-30 %) : utilisé comme plancher dans certains cas.
Tout loyer supérieur au loyer de référence majoré est illégal, sauf exception dûment justifiée (caractéristiques exceptionnelles, équipements rares…).
Les villes qui rejoignent l'encadrement en 2025
Selon le décret paru en juin 2025, les communes suivantes seront intégrées au dispositif dès septembre :
- Annecy (74) : +28 % d’augmentation des loyers en 5 ans, forte pression touristique.
- Tours (37) : tension élevée sur les petites surfaces étudiantes.
- La Rochelle (17) : déséquilibre entre résidence principale et locations Airbnb.
- Clermont-Ferrand (63) : dynamisme locatif accru avec l’arrivée de nouveaux étudiants.
- Pau (64) : tension due à la rareté des biens de qualité et à l’arrivée de nouveaux actifs.
Dans chacune de ces villes, l’État mettra à disposition une base de données officielle avec les loyers de référence par quartier, par type de logement, par nombre de pièces et par époque de construction.
Ce que cela implique pour les bailleurs
L’impact pour les propriétaires est direct : à partir de la date d’entrée en vigueur, tout nouveau contrat de location ou renouvellement devra respecter les plafonds de loyer.
En cas de non-respect, les risques sont :
- Une sanction administrative allant jusqu’à 5 000 € d’amende pour un particulier (15 000 € pour une personne morale).
- Une demande de révision du loyer par le locataire, pouvant aboutir à un remboursement rétroactif.
- La requalification du bail devant un tribunal si la majoration est jugée abusive.
Les bailleurs devront donc se former rapidement aux nouveaux plafonds applicables, vérifier si leur logement est concerné, et ajuster leurs pratiques de mise en location.
Des conséquences sur la rentabilité locative
L’un des effets collatéraux de cette mesure est une pression à la baisse sur les rentabilités brutes des nouveaux investissements locatifs. Dans les zones où les prix d’achat restent élevés, l’impossibilité d’ajuster librement les loyers peut constituer un frein.
Exemple : un studio de 25 m² dans le centre d’Annecy acheté 210 000 € (hors frais), avec un loyer plafonné à 570 €/mois selon les références provisoires, n’offre qu’une rentabilité brute de 3,2 %, en deçà du seuil jugé acceptable pour un investisseur particulier.
Toutefois, certaines niches restent rentables, notamment les grandes surfaces ou les colocations, souvent moins bien encadrées dans les textes.
Des dispositifs de contournement ? Attention aux risques
Face à ces contraintes, certains bailleurs pourraient être tentés de contourner la règle via des compléments de loyer injustifiés. La loi autorise ces compléments uniquement si le logement dispose de caractéristiques rares non prises en compte dans le loyer de référence (exemple : terrasse avec vue panoramique, équipements haut de gamme…).
Mais attention : les litiges autour de ces compléments se multiplient. En 2024, la Commission de conciliation de Lyon a donné raison à 72 % des locataires ayant contesté un complément abusif.
Le conseil : documenter précisément toute justification de loyer au-delà du plafond, et être prêt à la défendre devant une instance.
Une évolution inéluctable du marché locatif
Si certains propriétaires dénoncent une ingérence excessive dans leur liberté de fixer les loyers, la tendance semble durable. Le gouvernement indique vouloir généraliser l'encadrement à une trentaine de villes d'ici 2026, avec un objectif affiché de justice sociale et de régulation du marché locatif.
Pour les bailleurs, cela signifie une adaptation rapide des stratégies d’investissement. Plutôt que de viser la rentabilité brute maximale, il faudra désormais miser sur la qualité du bien, la stabilité des locataires, et les incitations fiscales (type LMNP ou Pinel ancien rénové).
Sources :
Besoin d'un contrat de location ? Démarrer la rédaction
LeBonBail met gratuitement à disposition un outil d’assistance à la rédaction de bail présentant et expliquant l’ensemble des options mises à sa disposition par la loi.
