DPE et interdiction de louer : le calendrier 2026-2034 que tout bailleur doit anticiper

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être proposé à la location. Et ce n'est que la première étape d'un calendrier qui, d'ici 2034, exclura progressivement du marché locatif près de cinq millions de logements. Pour un bailleur, ignorer ce calendrier, c'est s'exposer à des sanctions civiles réelles : blocage du loyer, travaux imposés par le juge, voire suspension du paiement des loyers. Cet article fait le point complet sur les échéances, les obligations concrètes et les stratégies pour anticiper sans se ruiner.

Qu'est-ce que la décence énergétique d'un logement ?

Une nouvelle composante du logement décent

La notion de logement décent est ancienne : elle figure à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et impose au bailleur de délivrer un logement ne présentant pas de risques pour la sécurité et la santé du locataire. La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience, y a ajouté une dimension entièrement nouvelle : la performance énergétique.

Concrètement, un logement énergivore devient juridiquement indécent, au même titre qu'un logement sans chauffage ou sans eau courante. Le locataire dispose alors des mêmes recours que pour tout manquement à la décence : mise en demeure, saisine de la commission départementale de conciliation, puis action devant le juge des contentieux de la protection.

Le premier seuil est entré en vigueur dès le 1er janvier 2023 : un logement dont la consommation d'énergie finale dépasse 450 kWh/m²/an ne peut plus être loué, conformément au décret n° 2021-19 du 13 janvier 2021. Depuis 2025, c'est l'étiquette du DPE elle-même qui sert de référence.

Le DPE, pièce maîtresse du dispositif

Le diagnostic de performance énergétique, réformé en profondeur au 1er juillet 2021, est devenu opposable : le locataire peut s'en prévaloir juridiquement contre le bailleur. Il classe le logement de A (très performant) à G (très énergivore) en croisant consommation d'énergie primaire et émissions de gaz à effet de serre.

Point important pour les bailleurs de petites surfaces : depuis le 1er juillet 2024, la méthode de calcul a été ajustée pour les logements de moins de 40 m², dont les DPE étaient structurellement défavorables. Les propriétaires concernés peuvent télécharger une attestation de nouvelle étiquette sur le site de l'Ademe sans refaire de diagnostic. Un studio classé G sous l'ancienne méthode peut ainsi être repassé en F, voire en E — vérification indispensable avant d'engager des travaux.

La durée de validité d'un DPE est de 10 ans. Avant toute mise en location, vérifiez la date de réalisation du vôtre : un DPE établi selon la méthode antérieure à juillet 2021 n'est plus valable.

Le calendrier des interdictions de location : 2025, 2028, 2034

Les échéances en France métropolitaine

Le calendrier fixé par la loi Climat et Résilience est le suivant :

• 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G ;
• 1er janvier 2028 : interdiction étendue aux logements classés F ;
• 1er janvier 2034 : interdiction étendue aux logements classés E.

En 2026, la location d'un logement G est donc déjà illégale pour tout nouveau bail, et les bailleurs de logements F n'ont plus que deux ans pour agir. L'échéance de 2034 peut sembler lointaine, mais un logement E qui nécessite une rénovation lourde impose d'anticiper le financement et les autorisations dès maintenant, surtout en copropriété où les décisions de travaux prennent plusieurs années.

En outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte), le calendrier est décalé : interdiction des logements G au 1er janvier 2028 et des logements F au 1er janvier 2031.

Quels baux sont concernés ?

L'interdiction s'applique aux nouveaux contrats de location conclus à compter de chaque échéance : nouvelle location, mais aussi renouvellement du bail. Le sort des baux en cours et de la tacite reconduction a fait l'objet de débats et d'ajustements législatifs récents ; la tendance des textes est de ne pas faire tomber automatiquement les baux en cours, tout en permettant au locataire d'exiger la mise en conformité du logement. Sur ce point précis, vérifiez l'état du droit au moment de votre situation ou consultez votre ADIL, car les modalités ont évolué depuis 2025.

Sont visés les logements loués à titre de résidence principale, vides comme meublés. La location saisonnière y échappe encore largement, mais le législateur a commencé à aligner les meublés de tourisme sur le même calendrier : la loi du 19 novembre 2024 visant les meublés de tourisme (dite loi Le Meur) soumet notamment les nouveaux meublés de tourisme en zone réglementée à des exigences de DPE. Transformer son logement G en location Airbnb n'est donc pas une échappatoire durable.

Ce que risque concrètement un bailleur en 2026

Le gel des loyers des passoires thermiques

Première sanction, déjà en vigueur : depuis le 24 août 2022, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G, en France métropolitaine. Cette interdiction est totale : pas de révision annuelle sur l'IRL, pas d'augmentation à la relocation, pas de majoration pour travaux, pas de complément de loyer en zone d'encadrement.

Pour un bailleur, le manque à gagner est loin d'être théorique. Prenons un loyer de 800 € par mois : avec une révision IRL moyenne de 2 % par an, le gel représente environ 192 € de perte la première année, puis un écart qui se creuse chaque année par effet cumulé — plus de 1 000 € de manque à gagner cumulé sur trois ans. Comme nous l'expliquons dans notre guide sur la révision du loyer avec l'IRL, la clause de révision devient tout simplement inapplicable tant que le logement reste classé F ou G.

Les recours du locataire d'un logement indécent

Si vous louez malgré tout un logement classé G en 2026, le bail n'est pas nul, mais le locataire peut exiger la mise en conformité. La procédure suit l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 : demande au bailleur, puis saisine de la commission départementale de conciliation, et enfin du juge des contentieux de la protection.

Le juge peut alors ordonner la réalisation des travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement avec ou sans consignation jusqu'à l'exécution des travaux, et accorder des dommages et intérêts au locataire. Le bailleur ne peut pas s'exonérer en invoquant le coût des travaux, sauf exceptions limitées (contraintes architecturales, refus de la copropriété malgré les démarches du bailleur, notamment).

S'ajoute un risque commercial : les annonces immobilières doivent mentionner la classe DPE, et depuis 2022 les annonces des logements F et G portent la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Un logement mal classé se loue plus difficilement, plus lentement, et attire des candidatures plus fragiles.

Comment sortir votre logement du statut de passoire thermique

Commencer par fiabiliser le diagnostic

Avant tout chantier, assurez-vous que votre classement reflète la réalité. Trois vérifications s'imposent. D'abord, la date du DPE : un diagnostic ancien, réalisé avant la réforme de juillet 2021, doit être refait. Ensuite, pour les surfaces de moins de 40 m², l'application de la nouvelle méthode de calcul de juillet 2024, qui peut faire gagner une classe sans travaux. Enfin, la qualité du diagnostic lui-même : un DPE réalisé sans les factures de travaux antérieurs ou les caractéristiques exactes de l'isolation est souvent pessimiste par défaut.

Faire refaire un DPE coûte entre 100 et 250 € — un investissement dérisoire comparé à des travaux engagés sur la foi d'un diagnostic erroné. Exigez du diagnostiqueur qu'il intègre tous les justificatifs : facture de remplacement de chaudière, attestation d'isolation des combles, factures de menuiseries.

Prioriser les travaux au meilleur rendement énergétique

Pour passer de G ou F à E ou D, les gains les plus efficaces sont généralement, dans l'ordre : l'isolation (combles et toiture d'abord, puis murs, responsables ensemble de la majorité des déperditions), le remplacement du système de chauffage (une pompe à chaleur ou une chaudière performante en remplacement de convecteurs électriques anciens ou d'une chaudière fioul fait souvent gagner une à deux classes), et le remplacement des menuiseries en simple vitrage.

Un audit énergétique (500 à 1 000 € environ) permet de bâtir un scénario de travaux chiffré classe par classe. En copropriété, une partie des gains dépend des parties communes : engagez la discussion en assemblée générale sans attendre, les majorités et les délais de vote imposent d'anticiper de deux à trois ans.

Mobiliser les aides : MaPrimeRénov' et dispositifs cumulables

Les bailleurs sont éligibles à MaPrimeRénov', y compris pour un logement loué, sous condition de le louer au moins six ans à titre de résidence principale. Les certificats d'économies d'énergie (CEE), l'éco-prêt à taux zéro (jusqu'à 50 000 € pour une rénovation globale) et la TVA à taux réduit sur les travaux complètent le financement. Les barèmes et conditions de MaPrimeRénov' ayant été régulièrement ajustés ces dernières années, vérifiez les paramètres en vigueur sur france-renov.gouv.fr avant de déposer votre dossier.

Côté fiscal, les dépenses de rénovation énergétique sont des charges déductibles des revenus fonciers au régime réel, et peuvent générer un déficit foncier. Atout supplémentaire : le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global a été porté à 21 400 € (au lieu de 10 700 €) pour les dépenses de rénovation énergétique permettant de sortir un logement des classes E, F ou G, sous conditions — un levier fiscal puissant pour les bailleurs fortement imposés.

Quelle stratégie adopter selon la classe de votre logement ?

Logement G ou F : agir immédiatement

Pour un logement classé G, la location en l'état n'est plus une option depuis 2025. Trois voies s'offrent au bailleur : rénover pour reclasser le logement, vendre (en intégrant la décote « passoire » qui atteint couramment 10 à 20 % selon les marchés), ou changer d'usage lorsque c'est possible et autorisé. La rénovation reste le plus souvent la voie la plus rationnelle, car la décote à la vente excède fréquemment le coût des travaux.

Pour un logement F, l'échéance du 1er janvier 2028 laisse en 2026 un délai utile d'à peine deux ans, dont il faut soustraire les délais d'audit, de devis, d'obtention des aides et, en copropriété, de vote des travaux. Le bon réflexe est de lancer l'audit énergétique dès cette année et de profiter de chaque changement de locataire pour réaliser les travaux, période où le logement est vide et où le chantier ne nécessite aucune autorisation du locataire.

Logement E ou D : sécuriser l'avenir

Les logements classés E seront interdits de location au 1er janvier 2034. Cela concerne un parc considérable, et les entreprises de rénovation seront de plus en plus sollicitées à mesure que l'échéance approche — avec l'inflation des devis que cela suppose. Rénover tôt, c'est payer moins cher et valoriser son bien plus longtemps.

Pour les logements D, aucune interdiction n'est programmée à ce jour, mais le gel des loyers pourrait un jour être étendu et la valeur verte pèse déjà sur les prix de vente et les loyers de marché. Lors de travaux de toute nature (rafraîchissement entre deux locataires, remplacement d'équipements), intégrez systématiquement une composante énergétique : c'est le moyen le moins coûteux d'améliorer sa classe au fil de l'eau.

Ce qu'il faut retenir

Le calendrier de la loi Climat et Résilience est désormais une réalité opérationnelle pour tous les bailleurs : G interdit depuis 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034, avec un gel des loyers qui frappe déjà tous les logements F et G. Les sanctions ne sont pas symboliques — loyer bloqué, travaux ordonnés par le juge, loyer réduit ou suspendu — et le DPE opposable donne au locataire des moyens d'action concrets.

La bonne nouvelle, c'est que le bailleur dispose d'outils réels : vérification et fiabilisation du DPE (particulièrement pour les moins de 40 m²), aides publiques cumulables, déficit foncier majoré à 21 400 € pour les rénovations énergétiques. La différence entre un bailleur subissant et un bailleur stratège se joue sur l'anticipation : audit dès maintenant, travaux entre deux locataires, et décisions de copropriété engagées sans attendre.

Enfin, gardez à l'esprit que ce corpus juridique évolue vite : méthodes de calcul du DPE, barèmes des aides et modalités d'application aux baux en cours ont tous été ajustés depuis 2021. Avant toute décision lourde — vente, rénovation globale, contentieux avec un locataire — faites le point sur l'état du droit avec votre ADIL ou un professionnel.

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