Diagnostic immobilier : obligations du bailleur

Depuis la fin des années 1990, de plus en plus de diagnostics sont devenus obligatoires pour les logements lorsque ceux-ci sont mis en vente ou en location.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires lors d’une location ?

Lorsqu’un locataire s'installe dans un logement, le propriétaire bailleur doit joindre au contrat de location un DDT, dossier de diagnostic technique, qui contient plusieurs diagnostics. Chacun d’eux est obligatoire selon le risque que représente le logement, sa date de construction ou l’ancienneté de ses installations. 

●      Le DPE, diagnostic de performance énergétique, est obligatoire pour chaque installation d’un locataire,

●      Le CREP, constat de risque d’exposition au plomb, est obligatoire pour les bâtiments qui ont été construits avant 1949,

●      L’état de l’installation intérieure de l’électricité est obligatoire dès lors que cette installation date de plus de quinze ans,

●      L’état de l’installation intérieure de gaz est également obligatoire lorsque cette installation date de plus de quinze ans,

●      L’état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon) est obligatoire lorsque le logement est situé dans une zone à risques (inscrite comme telle à la préfecture),

●      Le diagnostic bruit est obligatoire lorsque le logement se trouve à proximité d’un aéroport.

Les diagnostics sont réalisés à la charge du propriétaire par un diagnostiqueur certifié bien avant la location. Il est préférable qu’ils soient réalisés avant la publication de l’annonce.

Le DPE, diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique est réalisé dans un logement afin de mesurer sa consommation d’énergie et le taux d’émission de gaz à effet de serre. Ce diagnostic est obligatoire dans tous les cas, qu’il s’agisse d’une mise en location de plus de quatre mois ou d’une vente du logement. Il sera remis au locataire ou à l’acquéreur.

Le DPE fournit principalement un classement du logement entre A et G, A étant la meilleure note possible et G la plus mauvaise. Les logements classés F ou G sont considérés comme des passoires thermiques.

Les résultats sont également transmis par le diagnostiqueur à l’ADEME, agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie. La norme mise à jour en janvier 2023 exige qu’un logement d’habitation situé en France métropolitaine ne peut pas être mis en location si sa consommation d’énergie dépasse 449 kilowattheures par mètre carré et par an.

Si le locataire n’a pas reçu le DPE, il peut saisir le tribunal afin de demander au propriétaire des dommages et intérêts. Le DPE est valable dix ans, mais il doit être réalisé à chaque installation.

Le CREP, ou diagnostic plomb

Le constat de risque d'exposition au plomb est un diagnostic qui permet de détecter le taux de concentration de plomb dans les revêtements du logement. Ce diagnostic est obligatoire dans les logements construits avant 1949.

Le plomb était très utilisé dans la peinture. Il a été interdit dès 1949 mais, dans les faits, il a été utilisé jusque dans les années 1990. Les particules de plomb peuvent provoquer des maladies notamment le saturnisme chez les jeunes enfants.

Le diagnostic alerte en cas de présence de plomb supérieure à 1 mg/cm² et oblige le propriétaire à des travaux d’amélioration destinés à faire baisser cette concentration. En plus du diagnostic, le professionnel certifié remet au propriétaire une notice d’information relative aux dangers du plomb pour la santé.

Les diagnostics gaz et électricité

L’état de l'installation intérieure d'électricité est un diagnostic destiné à vérifier la conformité et la sécurité des installations électriques du logement. Ce diagnostic est obligatoire si l’installation en question date de plus de quinze ans. Il a une durée de validité de six ans. Il n’est pas nécessaire si, dans les six dernières années, le logement a reçu une attestation de conformité du Consuel, comité national pour la sécurité des usagers de l'électricité.

L’état de l’installation intérieure du gaz répond aux mêmes normes et aux mêmes obligations que le diagnostic électricité. Il est obligatoire si l’installation a plus de quinze ans et conserve une validité de six ans. Il n’est pas nécessaire, si dans les six dernières années, une attestation de conformité a été remise par un organisme agréé tel Qualigaz, Dekra ou Copraudit.

L’état des risques

L’état des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et radon est réalisé par un diagnostiqueur certifié lorsque le logement est situé dans une zone à risques. Il s’agit de périmètres délimités ou mis à l’étude par des plans de prévention de risques naturels (PPRNP), technologiques (PPRT) ou miniers (PPRM).

Cela concerne également les périmètres exposés au radon, un gaz naturel radioactif, ainsi qu’au zones exposées aux risques sismiques et aux reculs des traits de côte. Les listes de communes concernées sont déterminées par arrêtés préfectoraux et sont consultables en mairies ou en préfectures.

Le diagnostic bruit

L’état des nuisances sonores aériennes est un diagnostic qui informe l’acquéreur ou le locataire des nuisances sonores aériennes de la zone où se trouve le logement. Il est obligatoire lorsque le logement est proche d’un aéroport ou d'un aérodrome. La zone est déterminée comme exposée par un PEB, plan d’exposition au bruit, disponible en ligne ou en mairie.