Dépôt de garantie : combien demander et comment le gérer ?

Le dépôt de garantie est une somme d’argent que demande au locataire le propriétaire d’un logement en location ou l’agence immobilière chargée de la gestion du bien. Cette somme est destinée à être rendue au locataire lorsqu’il quittera le logement, sauf s’il devait ne pas être à jour dans ses paiements de loyers ou de charges, ou si des travaux de réparation devaient être à effectuer pour réparer d'éventuelles dégradations.

Le dépôt de garantie du bail d’habitation n’est pas obligatoire mais cela reste un usage très répandu dans la location de logement. Sauf cas particuliers, le locataire ne peut s’y soustraire si le propriétaire ou l’agence immobilière l’exige. La somme demandée correspond, selon les cas, à  l’équivalent d’un ou deux mois de loyer.

On emploie souvent, et à tort, le terme de caution pour désigner le dépôt de garantie. Il est préférable de ne pas l’employer pour éviter la confusion avec la notion de garant.

Quel montant pour un dépôt de garantie ?

Le montant du dépôt de garantie dépend du logement loué et du type de bail. Pour un logement meublé, le montant correspond à deux mois de loyer alors que pour une location nue (logement vide), la somme ne correspond qu’à un mois. Le montant doit être précisé sur le contrat de location, ainsi que les modalités de paiement et de restitution.

Dans certains cas très précis, le locataire peut s’opposer au versement d’un dépôt de garantie. Lorsque le loyer est réglé une fois par trimestre (au lieu d’une ou deux fois par mois), il ne lui sera pas demandé de dépôt de garantie.

Lorsque le logement meublé fait l’objet d’un bail mobilité, le dépôt de garantie n’existe pas. Ce type de bail, de un mois à dix mois non renouvelables, est destiné à faciliter l’accès au logement pour les personnes en situation de mobilité.

Quand recevoir le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie doit être versé par le locataire le jour de la remise des clés et/ou de la signature du contrat de location. Le locataire est libre de verser le dépôt de garantie à sa convenance : espèces (contre reçu), chèque, virement, etc. La somme est récupérée par le propriétaire ou l’agence immobilière. Ceux-ci sont autorisés à la déposer sur un compte bancaire courant, mais il leur est interdit de générer des intérêts.

Le dépôt de garantie peut être versé au propriétaire par un organisme choisi par le locataire, par exemple Action Logement qui propose l’avance Loca-Pass. Le locataire peut également faire appel au FSL, fonds de solidarité pour le logement.

Lorsqu’il s’installe dans le logement, le locataire doit donc payer son premier loyer, le dépôt de garantie et éventuellement les frais d’agence. Il est interdit de lui réclamer d'autres sommes d’argent dans le cadre de cette location.

Le dépôt de garantie est valable pour toute la durée de l’occupation du logement par le locataire. En cas de reconduction du bail, le propriétaire bailleur ou l’agence immobilière ne peut demander ni complément, ni dépôt de garantie supplémentaire, même si le montant du loyer a été augmenté.

Faut-il rendre le dépôt de garantie au locataire ?

Bien entendu, le dépôt de garantie sera rendu au locataire lorsque celui-ci quittera le logement. S’il est à jour dans le règlement de ses loyers et des charges, et que l’état des lieux ne déplore aucune dégradation nécessitant réparation, le propriétaire ou l’agence immobilière dispose d’un mois pour rendre l’intégralité de la somme.

Si durant la location le logement a fait l’objet d’une vente, le nouveau propriétaire est tenu de rendre le dépôt de garantie au locataire. Même chose si la gestion locative est passée d’une agence immobilière à une autre : c’est l’agence titulaire qui rendra le montant au locataire.

En cas de dégradation constatée par l’état des lieux, le dépôt de garantie, ou du moins une partie, peut être conservé par le propriétaire ou l’agence immobilière. Ceux-ci disposent alors d’un mois supplémentaire pour rendre la somme restante.

Quel montant peut être retenu sur le dépôt de garantie ?

Le jour où le locataire quitte le logement, il effectue, avec le propriétaire ou l’agence immobilière, l’état des lieux de sortie. Cela consiste à évaluer chaque élément du logement en le comparant à ce qui était indiqué dans l’état des lieux d’entrée.

Lorsque des dégradations sont constatées et reconnues par le locataire, le propriétaire ou l’agence immobilière doivent établir les devis de réparation. Ceux-ci sont transmis au locataire pour justifier la somme retirée au dépôt de garantie. La somme restant à lui rendre devra être versée dans les deux mois qui suivent son départ du logement.

Si le propriétaire n’a pas rendu la somme prévue dans les délais, le locataire pourra le mettre en demeure de payer (en adressant un courrier recommandé avec accusé de réception). Le montant pourra être augmenté de 10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard. Bien entendu, le locataire aura pris soin de laisser son RIB et ses coordonnées afin que le propriétaire puisse le régler.