Déficit foncier : combien peut-on déduire exactement en 2026 ? Plafonds, règles et stratégies fiscales
Le déficit foncier demeure en 2026 l’un des mécanismes fiscaux les plus puissants à la disposition des propriétaires bailleurs imposés au régime réel.
Dans un contexte de pression fiscale élevée et de durcissement progressif des contraintes locatives, ce dispositif permet de réduire significativement l’impôt sur le revenu tout en valorisant son patrimoine immobilier.
Mais une question revient systématiquement : combien peut-on réellement déduire ?
Entre plafond légal, report des déficits, distinction entre charges financières et travaux, et nouvelles règles renforcées par la loi Climat et Résilience, le calcul du déficit foncier en 2026 suppose une parfaite maîtrise du cadre fiscal.
Voici une analyse complète, fondée sur les textes en vigueur et la doctrine administrative publiée au BOFiP.
Le principe du déficit foncier : un mécanisme encadré par le Code général des impôts
Le déficit foncier est défini à l’article 156 I-3° du Code général des impôts.
Il apparaît lorsque le montant des charges déductibles d’un bien immobilier loué nu excède le montant des loyers perçus.
Il ne concerne donc que les locations soumises au régime réel d’imposition.
Les propriétaires relevant du micro-foncier ne peuvent pas créer de déficit, puisqu’ils bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30 %.
En 2026, les règles fondamentales restent identiques : seules les charges autres que les intérêts d’emprunt peuvent être imputées sur le revenu global dans la limite du plafond légal.
Le plafond d’imputation en 2026 : 10 700 € ou 21 400 € ?
Le plafond classique d’imputation sur le revenu global demeure fixé à 10 700 € par an.
Concrètement, si votre déficit foncier (hors intérêts d’emprunt) est de 15 000 €, vous pourrez déduire 10 700 € de votre revenu global en 2026. Le solde sera reportable.
Cependant, une mesure temporaire introduite par la loi de finances pour 2023 et prorogée jusqu’en 2025 a doublé ce plafond pour certains travaux de rénovation énergétique.
En 2026, sauf nouvelle prolongation législative, le plafond majoré de 21 400 € cesse de s’appliquer.
Le plafond revient donc au seuil standard de 10 700 €.
Il convient de vérifier chaque année la loi de finances, car ce dispositif a fait l’objet d’ajustements successifs.
Distinction essentielle : charges déductibles et intérêts d’emprunt
Toutes les charges ne sont pas traitées de la même manière.
Les charges déductibles comprennent notamment :
Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration.
Les primes d’assurance.
La taxe foncière.
Les frais de gestion et de procédure.
Les provisions pour charges de copropriété.
En revanche, les intérêts d’emprunt obéissent à un régime spécifique.
Ils sont déductibles des revenus fonciers, mais ne peuvent jamais être imputés sur le revenu global.
Si les intérêts d’emprunt contribuent à créer un déficit, celui-ci sera uniquement reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Cette distinction est fondamentale dans l’optimisation fiscale.
Le mécanisme du report en 2026
Lorsque le déficit excède le plafond de 10 700 €, la fraction non imputée est reportable.
La partie correspondant aux charges hors intérêts peut être reportée sur le revenu global des années suivantes dans la limite du plafond annuel.
La fraction liée aux intérêts d’emprunt est reportable exclusivement sur les revenus fonciers pendant dix ans.
Ce report constitue un levier stratégique pour lisser l’imposition dans le temps.
Toutefois, il est conditionné à une obligation : le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.
En cas de cessation anticipée de la location, l’administration fiscale peut remettre en cause l’avantage accordé.
La doctrine publiée par Direction générale des Finances publiques via le BOFiP précise ces modalités.
Travaux et rénovation énergétique : quel impact en 2026 ?
La loi Climat et Résilience a profondément modifié le paysage locatif.
L’interdiction progressive de location des logements classés G puis F incite fortement les bailleurs à réaliser des travaux de rénovation.
Fiscalement, ces travaux restent déductibles au régime réel.
Cependant, en 2026, le plafond majoré de 21 400 € pour les travaux énergétiques n’est plus applicable sauf nouvelle prorogation.
Le retour au plafond standard réduit légèrement l’effet d’optimisation à court terme.
Néanmoins, la stratégie de déficit foncier demeure pertinente pour financer une rénovation importante tout en réduisant l’imposition.
Les erreurs fréquentes des bailleurs
En 2026, les contrôles fiscaux ciblent particulièrement :
La qualification abusive de travaux d’agrandissement comme travaux d’amélioration.
La déduction de dépenses non déductibles (construction, reconstruction).
Le non-respect de l’obligation de location pendant trois ans.
L’administration fiscale s’appuie sur les dispositions du Code général des impôts et sur la jurisprudence confirmée par le Conseil d'État pour redresser les situations litigieuses.
La prudence documentaire est donc essentielle : factures détaillées, nature exacte des travaux, dates précises.
Déficit foncier et stratégie patrimoniale
Le déficit foncier ne doit pas être vu comme une simple niche fiscale. Il constitue un outil de pilotage patrimonial.
Il permet :
D’améliorer la qualité du bien.
D’anticiper les interdictions de location liées au DPE.
De réduire l’impôt sur le revenu dans les tranches élevées.
Pour les contribuables fortement imposés, l’économie d’impôt peut atteindre 45 % du déficit imputé, hors prélèvements sociaux.
Il convient toutefois d’intégrer les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, maintenus en 2026.
En 2026, le plafond d’imputation du déficit foncier revient à 10 700 € sauf prolongation législative exceptionnelle.
Les intérêts d’emprunt restent exclusivement imputables sur les revenus fonciers.
Le mécanisme conserve toute sa pertinence pour les bailleurs soumis au régime réel, notamment dans une stratégie de rénovation énergétique.
Toutefois, sa mise en œuvre exige rigueur comptable et compréhension fine des textes fiscaux.
Le déficit foncier est un outil puissant, mais strictement encadré.
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