Contrat de location : Les nouvelles clauses obligatoires à intégrer

Le contrat de location, plus généralement appelé le bail, définit les droits et les devoirs du locataire et du bailleur lorsque le premier s’installe dans le logement. Ce document, signé par les deux parties, doit contenir toutes les informations utiles et obligatoires.

Quelles informations obligatoires sur le bail ?

Le contrat de location précise en premier lieu les deux parties concernées, c'est-à-dire le propriétaire et le locataire, ainsi que les conditions du bail et les principales caractéristiques du logement.

●      Le bailleur : préciser son nom, prénom et adresse postale. Il peut s’agir du propriétaire du logement ou d’un professionnel gestionnaire du bien. S’il s’agit d’une agence immobilière, on précisera sa raison sociale et l’adresse de son siège.

●      Le (ou les) locataire(s) : préciser les nom(s) et prénom(s).

●      Le bail : préciser la date de prise d’effet du bail (idéalement le jour de l'installation du locataire), la durée du bail (9 mois, un an ou trois ans) et s'il est reconductible ou non.

●      Le type de bail : préciser s’il s’agit d’une location meublée ou une location nue.

●      La description du logement :

○      l’adresse postale,

○      s’agit-il d’une maison ou d’un appartement ?

○      la surface habitable : il s’agit de la surface du sol dont on déduit l’espace occupé par les murs, cloisons, marches, escaliers, embrasures des portes et fenêtres etc (on ne compte pas les espaces donnés par les balcons, terrasses, vérandas, garage, etc.)

○      le nombre de pièces

○      les équipements (eau, chauffage, etc.) qu’ils soient privatifs ou communs.

●      La destination de l’immeuble : il s’agit de préciser l’usage prévu pour l’immeuble à sa construction : usage d’habitation, usage professionnel, usage mixte, etc.

Si des travaux ont été réalisés dans le logement depuis le départ du précédent locataire, il faut en préciser la nature et les montants.

Quelques précisions sur le paiement du loyer

Le montant du loyer et les modalités de paiement doivent figurer sur le contrat de location. On indiquera le montant initial du loyer, sa périodicité (généralement mensuelle) et la date butoir du paiement.

Le montant du dernier loyer payé par le précédent locataire est indiqué sur le bail s’il a quitté le logement dans les dix-huit mois qui précèdent la date du contrat.

Les règles de révision du loyer doivent être expliquées. On notera ainsi le trimestre de référence et le mode d’application de l’indice de référence de l’INSEE.

Les charges locatives sont présentes sur le contrat de location. Tout comme le loyer, il sera précisé le montant, la périodicité et le délai de paiement. Ces éléments sont généralement calqués sur ceux du loyer.

Si un dépôt de garantie est demandé par le bailleur, le montant doit figurer sur le bail. Il représente un mois de loyer pour une location nue et deux mois pour une location meublée.

A titre d’information, il est obligatoire de faire figurer sur le contrat de location les dépenses de chauffage. Une estimation doit être donnée à partir de la moyenne de consommation dans la dernière année d’habitation et les tarifs énergétiques en cours. 

Si la location s’est conclue par l’intermédiaire d’une agence immobilière, celle-ci doit indiquer les frais et commissions qui lui reviennent. Le contrat doit également mentionner les règles relatives au partage des frais et le montant des plafonds de facturation applicables au locataire.

Ne pas oublier la clause résolutoire

Dans le contrat de location doit figurer une clause résolutoire qui donne au bailleur la possibilité de résilier le bail dans le cas où le locataire ne paie pas son loyer ou ses charges, ou s’il ne verse pas de dépôt de garantie.

Attention aux clauses interdites

Le bailleur et le locataire sont libres d’ajouter des clauses dans le contrat de location. Il faut toutefois veiller à ce que ces clauses ne soient pas abusives ou interdites.

Le bailleur ne peut, par exemple, pas imposer au locataire un prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer. C’est le locataire qui pourra paramétrer un virement mensuel, qu’il aura la possibilité d’arrêter selon ses besoins.

Parmi les clauses abusives les plus courantes, on relève également l’interdiction faite au locataire de recevoir ou d'héberger des gens chez lui ou d’adopter un animal de compagnie. La facturation des quittances ou le remboursement des frais d’envoi sont également interdits. Si ce type de clause est présente sur le contrat de location, elles sont nulles et inapplicables.

Quelles annexes obligatoires au contrat de location ?

Quelques documents doivent être fournis au locataire en annexe du contrat de location :

●      Le dossier de diagnostic techniques contenant l’ensemble des diagnostic obligatoires (parmi lesquels le DPE)

●      L’état des lieux d’entrée, fait le jour de la remise des clés,

●      La notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs,

●      Le règlement de la copropriété le cas échéant.