Contentieux locatifs en hausse : que risquent les propriétaires mal informés en 2025 ?

En 2025, la hausse des impayés, les nouvelles obligations environnementales et la méconnaissance du droit locatif exposent de nombreux propriétaires à des contentieux coûteux. Que risquent réellement les bailleurs mal préparés ? Comment éviter les erreurs les plus fréquentes ? État des lieux.

Les chiffres en forte hausse depuis 2023

Selon les données du ministère de la Justice et de la Fondation Abbé Pierre, les contentieux locatifs représentent désormais près de 40 % des affaires devant les tribunaux civils. Parmi eux, trois types de litiges dominent :

• les impayés de loyers,
• les congés jugés irréguliers,
• les désaccords sur l’état du logement ou les charges.

La pression économique, l’inflation et les nouvelles normes énergétiques rendent les relations bailleur-locataire plus sensibles que jamais.

Impayés de loyers : un risque amplifié

Les impayés représentent la première cause de contentieux. La procédure d’expulsion reste longue (en moyenne 18 mois), et souvent inefficace sans garantie loyers impayés (GLI) ou sécurité juridique renforcée.

Un bailleur mal informé risque :

• de ne pas réagir assez tôt face aux retards de paiement,
• de mal formaliser ses relances,
• de lancer une procédure viciée, entraînant un rejet du juge.

Un congé donné pour impayé, sans motif « légitime et sérieux » clairement établi et documenté, peut être jugé nul. Cela prolonge la présence du locataire sans solution rapide, ni rentrée de loyers.

Congés irréguliers : des sanctions fréquentes

Les congés mal rédigés ou envoyés hors délai sont également sources de contentieux croissants. Le bailleur doit respecter à la lettre :

• la forme (lettre recommandée, acte d’huissier ou remise en main propre contre signature),
• les délais (6 mois avant l’échéance pour une location vide),
• la motivation (vente, reprise, ou motif légitime et sérieux),
• les mentions obligatoires (coordonnées du repreneur, conditions de rachat du bien…).

Une erreur sur l’une de ces conditions peut rendre le congé nul, obligeant le bailleur à reconduire le bail pour trois ans. Cela peut engendrer une perte financière significative, voire des dommages-intérêts à verser au locataire pour congé abusif.

Logements indécents et passoires thermiques : attention aux nouvelles procédures

Avec la réforme du DPE et l’interdiction progressive de louer les logements classés G (depuis 2023) et F (à partir de 2028), les actions en justice pour non-respect des critères de décence explosent.

Un locataire peut saisir la justice ou la commission départementale de conciliation pour contraindre le propriétaire à réaliser des travaux. À défaut, le bailleur risque :

• la suspension du paiement du loyer,
• une réduction de loyer imposée par le juge,
• une amende administrative,
• des dommages et intérêts.

Ne pas connaître ces règles en 2025 peut coûter très cher, surtout dans les zones tendues où les contrôles se multiplient.

État des lieux bâclé : porte ouverte aux litiges

Un bailleur qui ne réalise pas d’état des lieux d’entrée ou de sortie en bonne et due forme s’expose à des complications majeures :

• impossibilité de justifier une retenue sur le dépôt de garantie,
• blocage de la restitution,
• recours du locataire pour abus.

Les tribunaux privilégient la version du locataire en l’absence de document clair et signé. L’état des lieux numérique, horodaté et illustré par des photos géolocalisées, est aujourd’hui fortement recommandé.

Charges récupérables et travaux mal encadrés

Autre source fréquente de litige : les charges récupérables et les travaux effectués sans l’accord du locataire. Certains propriétaires refacturent à tort :

• des travaux d’amélioration au lieu de réparations locatives,
• des charges non prévues au bail,
• des provisions non régularisées annuellement.

Le locataire peut saisir le juge ou contester les régularisations pendant trois ans. Le bailleur devra rembourser, parfois avec intérêts.

Des erreurs qui peuvent coûter très cher

Voici les conséquences les plus fréquentes pour un bailleur mal informé :

• obligation de relouer à perte après une expulsion invalidée,
• condamnation à indemniser le locataire (jusqu’à plusieurs milliers d’euros),
• inscription au fichier des incidents de paiement locatif,
• requalification du bail (par exemple, en bail d’habitation au lieu de meublé en cas d’erreurs de forme).

Certains propriétaires mal accompagnés risquent même des poursuites pénales dans des cas graves : violation de domicile, harcèlement, coupure volontaire d’eau ou d’électricité.

Comment éviter les pièges en 2025 ?

La meilleure protection reste la connaissance des règles et l’anticipation. En pratique :

• utiliser des modèles de documents juridiques à jour (congés, baux, relances),
• souscrire à une assistance juridique spécialisée,
• se former régulièrement aux évolutions du droit locatif,
• utiliser un outil de gestion locative conforme à la législation.

Le bailleur qui agit seul, sans se tenir informé, s’expose à des erreurs coûteuses. À l’inverse, un propriétaire rigoureux et bien entouré minimise ses risques et améliore sa rentabilité.

Le droit locatif en 2025 est de plus en plus technique. Loin d’être anecdotiques, les erreurs de procédure ou d’information peuvent coûter très cher aux bailleurs. 

Face à l’augmentation des contentieux, mieux vaut prévenir que guérir. S’équiper d’outils fiables, utiliser des modèles à jour et s’appuyer sur des experts sont devenus des réflexes indispensables pour tout propriétaire avisé.