Connaître les règles fiscales applicables à la location d'un bien immobilier à des membres de la famille

La législation française n’interdit pas de louer un logement à un membre de sa famille. Il s’agit toutefois d’une location spécifique qui aura un impact sur la fiscalité et la possibilité d’accéder à l’aide au logement.

La location d’un logement à un membre de sa famille est soumis aux mêmes règles qu’un logement loué à une autre personne, hors du champ familial. La loi impose la rédaction d’un bail, signé par les deux parties, ainsi qu’un état des lieux d’entrée et des diagnostics techniques, notamment le DPE (diagnostic de performance énergétique).

Attention aux montants de loyers peu élevés

Le terme de membre de la famille s’applique, dans notre cadre aux personnes susceptibles d’être incluses dans le foyer fiscal :

●       les descendants (enfants, petits-enfants, arrières-petits-enfants…),

●       les ascendants (parents, grands-parents, arrières-grands-parents),

●       le/la conjoint(e) (mariage, pacs, concubinage notoire, etc.)

●       les ascendants ou descendants du (de la) conjoint(e)

On peut considérer que cousins et cousines, oncles et tantes, nièces et neveux, sortent de ce cadre. Il est toutefois prudent de le vérifier auprès des services du logement et de l’administration fiscale.

La vigilance des services fiscaux vis-à-vis des logements loués à des membres de la famille va surtout se porter sur le montant des loyers. Si le propriétaire souhaite souvent ne pas imposer un loyer trop important à son locataire, il ne doit pas pour autant fixer un montant si bas qu’il défierait toute concurrence. Pour l’administration, un loyer trop bas signifie moins de recettes fiscales. Le propriétaire serait donc conduit à un redressement fiscal.

Quid des dispositifs fiscaux lorsque le locataire est un membre de la famille ?

De nombreux dispositifs incitent à l’investissement dans le logement locatif. La loi Pinel par exemple permet à l’investisseur de bénéficier d’avantages fiscaux et au locataire d’un montant de loyer avantageux. Ce locataire peut faire partie de la famille du propriétaire, mais il ne doit pas (ou plus) entrer dans le foyer fiscal du propriétaire.

En outre, le revenu fiscal de référence (RFR) du locataire ne doit pas dépasser un certain plafond, lequel est déterminé en fonction de la zone où se trouve le logement loué.

●       Si le logement se trouve en zone A ou A bis, le RFR ne doit pas dépasser 39.363 €

●       Si le logement se trouve en zone B2 ou C, le RFR ne doit pas dépasser 28.876 €

Le dispositif de la loi Denomandie est soumis aux mêmes règles que la loi Pinel. Le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire et le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas dépasser un certain plafond en fonction de la zone où se trouve le logement.

Dans le cas du dispositif Loc’Avantages, les choses sont beaucoup plus claires : le locataire ne peut pas être un membre de la famille du propriétaire.

Quelles aides au logement pour un logement loué à un membre de la famille ?

Les règles de la CAF sont claires : pour bénéficier de l’APL, aide personnalisée au logement, de l’ALF, allocation de logement familiale ou de l’ALS, allocation de logement sociale, le locataire ne doit pas faire partie de la famille du propriétaire.

Quelques exceptions existent sur des situations bien précises, dans le cas où le logement est loué à un gendre ou une belle-fille. Les cousins, oncles et tantes peuvent également prétendre aux aides au logement, tout comme les nièces ou neveux. Pour en savoir plus, il est préférable de s’adresser à un agent de la CAF pour exposer sa situation.