Comprendre la plus-value immobilière

On emploie le terme de plus-value dans le cas où vous vendez un bien à une somme supérieure à ce qu’il vous a coûté. On tient compte du prix d'acquisition mais aussi des coûts d’entretien. Si la plus-value est effectuée dans le cadre d’une transaction immobilière, vous avez réalisé une plus-value immobilière. Si déterminer cette somme est important, c’est parce qu’elle est imposable. C’est pourquoi il est préférable de comprendre la plus-value immobilière.

Quelle plus-value immobilière déclarer aux impôts ?

Calculer une plus-value immobilière tient compte de plusieurs paramètres. Il faut d’abord calculer la plus-value brute, puis, une fois appliquée certains abattements, définir la plus-value imposable, celle qui sera déclarée au fisc. C’est généralement le notaire qui procède au calcul de la plus-value et qui définit l’impôt à prélever par l'État.

L'impôt sur les plus-values immobilières s’applique sur les transactions de biens immobiliers (maison, terrain, appartement…), mais également sur la vente d’un droit lié à un bien immobilier (notamment une servitude), sur les échanges de bien, le partage ou l’apport en société. 

L’état prévoit quelques cas d’exonération d'impôt sur la plus-value immobilière quand il s’agit de la résidence principale du vendeur, ou de la vente d’un bien immobilier acquis il y a plus de vingt-deux ans, où d’une transaction dont le montant ne dépasse pas 15.000 €, ou d’une vente réalisée suite à une expropriation. On peut trouver l’exhaustivité des plus-values immobilières imposables sur le site des finances publiques.

Comment calculer une plus-value immobilière ?

Basiquement, la plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et son prix d'acquisition. Il faut ajouter au prix d’achat le coût d’entretien du bien, notamment les travaux.

Le prix de vente du bien immobilier est celui indiqué dans l’acte de vente. Il ne tient pas compte par exemple des frais de notaire. Il est possible de  déduire du prix de vente le coût des diagnostics. Dans certains cas, le prix de vente peut être augmenté par les éventuels bénéfices perçues par le vendeur, comme par exemple des indemnités d’éviction. 

Le prix d'acquisition du bien immobilier est la somme versée par le propriétaire lors de l’achat du bien, qui comprend le prix du bien en lui-même, mais aussi les frais d’acquisition : frais de notaire, TVA, droits d’enregistrement, commissions d’intermédiaire, etc.). On ajoute également les frais d’entretiens du bien, notamment le coût des travaux réalisés par le propriétaire.

Si le bien a été acquis gratuitement, dans le cadre par exemple d’un héritage ou d’une donation, c’est le prix indiqué dans l’acte (de succession ou de donation) qui est pris en compte. On y ajoute bien entendu les frais d’acquisition et les coûts d’entretien et des travaux.La plus-value immobilière imposable (la somme sur laquelle se base le calcul de l'impôt) est la différence entre prix de vente et prix d’acquisition, à laquelle est appliquée un abattement selon la durée de détention du bien. 

• Il n’y a pas d’abattement quand le bien a été acquis durant les cinq années qui précèdent la vente.

• L’abattement est de 6% par année si le propriétaire détient le bien depuis plus de 5 ans et moins de 22 ans. 

• Si son acquisition date de 22 ans, l'abattement est de 4%

• Au-delà de 22 ans, le vendeur est exonéré d'impôt sur le plus-value immobilière. 

=> L'impôt prélevé correspond à 19% du montant de la plus-value imposable.

Des prélèvements sociaux sont également appliqués sur une plus-value immobilière, sur des critères légèrement différents :

• Pas d’abattement quand le bien a été acquis durant les cinq années qui précèdent la vente.

• 1,65 % d’abattement par année entre plus de 5 ans et moins de 22 ans. 

• 1,60 % d’abattement si l’acquisition date d’il y a 22 ans.

• 9 % d’abattement par année entre 23 et 30 ans. 

• Exonération au-delà de 30 ans.

=> Les prélèvements sociaux équivaudront à 17,2% du montant de la plus-value imposable.

Le calcul d’une plus-value immobilière est relativement complexe et tient compte de nombreux critères. Il est en général réalisé par le notaire lors de la transaction.