L’investissement dans la location meublée dépend des mesures prises en termes de fiscalité et de législation. Quelles sont les grandes options de l’année 2025 ?
La récente censure du gouvernement a provoqué une crise majeure sur le plan politique, mais a également eu son impact dans le domaine locatif. Le projet de loi de finances 2025 prévoyait en effet quelques ajustements législatifs et fiscaux dans le domaine de la location immobilière. Les mesures prévues ne pouvant être appliquées, ce sont celles de la loi des finances 2024 qui restent en vigueur, notamment celles concernant le statut de LMNP qui reste donc inchangé.
Qu'est-ce que le statut LMNP en 2025 ?
Le statut de LMNP, loueur de meublés non professionnels, est ouvert aux personnes propriétaires d’un ou plusieurs logements meublés dont la location ne constitue pas l'activité principale. Le statut non professionnel est défini par rapport aux revenus générés par la location.
Si ces revenus cumulés dans l’année ne dépassent par 23.000 €, ou s’ils ne représentent pas plus de la moitié des revenus du foyer, le propriétaire peut prétendre au statut de LMNP. Il peut dès lors déclarer ses revenus locatifs en tant que BIC, bénéfices industriels et commerciaux.
Le montant des BIC déclarés par le LMNP doit comprendre les revenus générés par la location occasionnelle d’une pièce du domicile lorsque ceux-ci dépassent les 760 € dans l’année. En revanche, si une partie du domicile est louée toute l’année, il n’est pas nécessaire d’en faire la déclaration.
Le statut LMNP diffère du statut professionnel sur quelques points. Les déficits foncier du LMNP peuvent notamment être étalés sur dix ans, contrairement à ceux du professionnel qui peut le reporter sur six ans. En revanche, le montant du déficit à déclarer est plafonné chez le LMNP alors qu’il est illimité chez le professionnel.
Lors de la vente du bien, le LMNP bénéficie du régime des plus-values immobilières des particuliers qui permet notamment un abattement sur la plus-value déclarée. Le statut non professionnel dispense en outre du paiement des cotisations sociales.
Comment déclarer ses revenus locatifs en tant que LMNP ?
Deux régimes sont proposés au LMNP qui déclare ses revenus locatifs : le régime réel et le régime micro-BIC.
Le régime réel consiste à déclarer le montant des revenus locatifs annuels ainsi que les charges liées à cette location, qui seront déduites du montant déclaré. Ces charges incluent les frais d’entretien, les charges de copropriété, le montant des travaux, le coût des assurances, les intérêts de l’emprunt bancaire et les amortissements du coût d’achat du bien.
Si les charges sont supérieures aux revenus, le régime permet de déclarer un déficit foncier. Le montant de ce déficit est plafonné, mais il peut être étalé sur dix ans. Il est recommandé, à ce niveau de déclaration, de demander les services d’un comptable ou d’un conseiller fiscal.
Si le montant des recettes locatives est inférieur à 77.000 €, et qu’elles concernent les meublés loués en résidence principale, le déclarant peut opter pour le régime micro-BIC. Celui-ci ne demande qu’à déclarer les recettes. Un abattement forfaitaire de 50% est automatiquement appliqué.
Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale, les plafonds et l'abattement forfaitaire sont appliqués sur la location saisonnière de logement meublés classés. En revanche, pour les meublés non classés, le plafond est limité à 15.000 € et l’abattement à 30%. Quelques exceptions et aménagements subsistant, il est recommandé là aussi de faire appel à un conseiller fiscal.
Comment définir un logement meublé ?
La notion de logement meublé a longtemps été vague. Depuis quelques années, une liste de meubles et d’équipements obligatoires définissent juridiquement le meublé.
Pour être considéré comme meublé, le logement doit être au minimum équipé d’un literie avec couette ou couverture, de volets ou rideaux dans les pièces pour dormir, de plaques de cuisson, de four (ou four à micro-onde), d’un réfrigérateur, d’un congélateur (ou à défaut un compartiment à congélation dans le réfrigérateur), de la vaisselle en nombre suffisant, des ustensiles de cuisine, une table, des sièges, des étagères de rangement, des luminaires en état de marche et du matériel d'entretien ménager.
Quelles formalités pour les loueurs de meublés non professionnels ?
Lorsqu’il met en location des logements meublés, que cela soit en résidence principale ou en location saisonnière, le loueur doit s’inscrire au greffe du tribunal de commerce. Outre les impôts sur les revenus locatifs, le loueur LMNP est tenu de payer chaque année la CFE, cotisation foncière des entreprises.
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