A mi-chemin entre la solution amiable et le tribunal, la CDC, commission départementale de conciliation, permet de résoudre de nombreux litiges locatifs entre propriétaires et locataires.
Dans le domaine de la gestion locative, les situations de litiges peuvent surgir à tout moment. Les relations entre locataire et propriétaire bailleur sont soumises à certains aléas : un loyer impayé, un logement non conforme, un désaccord sur l’état des lieux de sortie, tous les sujets peuvent faire l’objet d’une interprétation différente selon les intérêts défendus.
Comment recourir à la CDC ?
Le droit français recommande, pour tout type de litige, de recourir à la solution amiable. Les textes de loi, que nul n’est censé ignorer, sont à disposition du public pour déterminer les responsabilités. Lorsqu’un accord n’a pas été trouvé, les opposants ont alors recours au tribunal. La procédure judiciaire est toutefois coûteuse, souvent longue et génératrice d’anxiété.
Entre l'accord amiable et la décision du tribunal, il existe une solution intermédiaire, la médiation. Pour un contentieux concernant la location d’un logement, il est recommandé de faire appel la CDC, commission départementale de conciliation. Il s’agit d’une instance administrative destinée à trouver un terrain d’entente et à proposer un règlement à l’amiable dans un conflit entre locataire et propriétaire.
Il existe dans chaque département de France une commission départementale de conciliation. Celles-ci sont généralement rattachées à la DDT, direction départementale des territoires, ou la DDCS, direction départementale de la cohésion sociale.
De qui se compose la commission départementale de conciliation ?
La CDC, commission départementale de conciliation, est composée de représentants, à nombre égal, de bailleurs et de locataires. Cette représentation équitable est nécessaire à l'impartialité de la commission quand elle examine les litiges.
Le recours à la CDC est gratuit. La demande peut être faite par l’une ou l’autre partie en conflit, voire les deux. La commission se réunit alors en séance où le locataire et le propriétaire bailleur sont invités. L’objectif est de créer un lieu d’échange où les deux parties peuvent être entendues.
Pour saisir la commission, l’une ou l’autre partie doit lui faire parvenir un courrier recommandé avec accusé de réception. Le courrier précise l’objet du litige de façon la plus neutre possible et fournit les pièces nécessaires à l'examen du dossier : copie du contrat de location, des états des lieux, les courriers échangés, les factures, les justificatifs de paiement, etc.
Comment se déroule une séance de la CDC ?
Quelques semaines après avoir été saisie, une audience est organisée invitant les deux parties (bailleur et locataire). Celles-ci doivent nécessairement être présentes à la séance. Chacune d’elles exprime sa vision du litige puis répondent aux questions posées par les membres de la commission. Après discussion, ceux-ci proposent une solution de conciliation.
Si cette solution convient aux deux parties, la commission rédige un procès-verbal qui sera signé par les deux parties. Chacune d’elle conserve un exemplaire. Ce document est bien entendu reconnu par la Justice. Si aucun accord n’est trouvé, la commission rédige un constat d’échec afin que les parties poursuivent leur démarche auprès du tribunal.
Si quelques points de l’accord spécifiés dans le procès-verbal devaient ne pas être respectés par l’une ou l’autre partie, ceux-ci peuvent saisir à nouveau la commission, mais aussi porter l’affaire devant les tribunaux.
Quelles sont les compétences de la commission ?
La commission intervient principalement sur les litiges où le locataire conteste l’augmentation du montant du loyer ou celle des charges locatives, la somme retenue sur le dépôt de garantie, la prise en charge des travaux, le non respect des obligations, les troubles de jouissance (vétusté du logement, nuisances extérieures, etc.).
Il convient de préciser que le champ de compétences de la CDC ne dépasse pas le cadre des baux régis par la loi du 6 juillet 1989. Ainsi les litiges nés dans le cadre d’un bail mobilité (créé avec la loi ELAN de novembre 2018) ne peuvent pas être pris en compte, pas plus que ceux qui surviennent dans une location saisonnière ou un bail commercial.
En outre, la commission n'est pas reconnue compétente pour certains conflits comme ceux qui opposent les colocataires ou les sous-locataires (le contentieux doit concerner le propriétaire bailleur), les mesures d’expulsion du locataire (qui sont du ressort des tribunaux) et bien entendu les problèmes relevant du droit pénal (menace, agression, crime, etc.).
La commission départementale de conciliation a pour avantage d’être une procédure rapide et peu coûteuse. C’est une solution qui favorise le dialogue et qui se veut impartiale, puisqu’elle représente autant les bailleurs que les locataires. Elle permet surtout d’éviter une procédure judiciaire, souvent coûteuse car elle nécessite le recours à un avocat.
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