Comment financer l'achat d'un bien locatif en 2024 ?

Il existe deux formes de financement d’un achat immobilier locatif, lesquels peuvent parfaitement se compléter : l’apport personnel et le crédit immobilier. 

Comment financer l’achat d’un bien avec un apport personnel ?

L’apport personnel est une somme d’argent que le candidat acheteur consacre à son acquisition. Elle peut couvrir la totalité du coût d’achat, mais on emploie plutôt ce terme dans le cadre d’une demande de crédit immobilier. La banque peut en effet conditionner l’acceptation de son prêt en fonction de l’apport personnel. Celui-ci est exprimé en pourcentage par rapport au coût total de l’acquisition. 

L’apport personnel a longtemps été une condition obligatoire pour obtenir un prêt. C’est moins le cas aujourd'hui, notamment dans un investissement locatif, puisque les loyers perçus pourront rembourser les mensualités de l’emprunt. 

L’apport personnel reste toutefois pour les banques la garantie d’une bonne santé financière du client. L’établissement financier n’accorde pas de prêt s’il n’a pas la certitude d’être remboursé. La solvabilité du client est donc un critère majeur. 

Peut-on emprunter à la banque sans apport personnel ? 

C’est bien entendu le banquier qui décrète si le crédit immobilier est accordé ou non. Un prêt peut tout à fait être accepté sans apport personnel, notamment s’il s’agit d’un investissement locatif. Le banquier s’assurera toutefois des revenus de son client au-delà des loyers que lui apporteront son investissement.

Quand le crédit immobilier couvre l’ensemble de l'acquisition, notamment les frais annexes, l'investisseur ne débourse pas le moindre centime. Il rembourse ses mensualités d'emprunt avec les loyers, ce qui permet de préserver son épargne, nécessaire en cas de problème. 

Il faut en effet tenir compte du fait que la gestion locative n’est pas toujours un long fleuve tranquille et que certaines périodes sans revenus nécessitent de mettre la main à la poche : vacance locative, impayés de loyers, frais d’avocat, financement de travaux, etc. L'épargne non utilisée peut également servir à d’autres types d'investissements. 

Mécaniquement, bien que cela peut paraître paradoxal, plus le client dispose d’une épargne importante, plus le banquier sera disposé à lui accorder un crédit immobilier sans apport.

Quels sont les critères pour obtenir un crédit immobilier ?

Comme énoncé plus haut, ce sont les banquiers qui décident d’accorder ou non un crédit immobilier. La seule question qu’ils posent est : “Le client est-il en capacité de rembourser nos mensualités si son investissement devait ne pas être rentable ?”. Le demandeur doit donc apporter des garanties de sa solvabilité. 

Au-delà du “pari” des mensualités remboursées par le loyer, le demandeur doit garantir au banquier des revenus autres. Son épargne propre sera scrutée à la loupe, mais également ses revenus. Son dossier devra mettre en avant les sommes qu’il perçoit en salaire et la garantie de revenus durables. La stabilité est un critère important. 

Le demandeur fournira ainsi ses bulletins de salaires les plus récents ainsi qu’une copie de son contrat de travail. Un CDI améliore bien entendu les chances d’obtenir le prêt. Un bon salaire également. Une situation de couple à salaires élevés peut également avoir son influence. S’il s’agit d’un entrepreneur, les revenus seront étudiés sur une longue durée. Le passé doit être conséquent et le futur riche en perspectives.

Le dernier critère reste… l’apport personnel. Si celui-ci représente plus de 20% du montant de l’acquisition, les banquiers sont plus enclins à accorder le prêt. Le demandeur pourra en outre négocier une réduction du taux d’intérêt, rendant sur la durée l’emprunt plus facile à rembourser.  

Comment obtenir un emprunt auprès de la banque ?

Pour obtenir un emprunt, il est important de présenter un dossier complet. En premier lieu, il est d’usage de demander au banquier sa capacité d’emprunt. Le banquier pourra fournir une somme globale en fonction des mensualités à régler, de la durée d’emprunt et de l’apport personnel.

La seconde démarche est de rechercher le bien correspondant à ses souhaits et d’obtenir une promesse de vente auprès du propriétaire vendeur. Il sera important de déterminer le loyer pratiqué dans la zone et surtout de calculer la rentabilité nette du logement. Il faut également mesurer le coût des travaux d’amélioration nécessaires. Les diagnostics auront leur importance, notamment le DPE, susceptible d’empêcher toute location s’il donnait un mauvais résultat.

Autre levier d’importance, la fiscalité qui sera appliquée sur cette acquisition. L'investisseur prendra soin d’étudier les avantages fiscaux que représentent son bien et son activité de loueur. Il devra notamment déterminer s’il louera en meublé ou en location nue.

En somme, il s’agit avant tout de bien s’assurer de faire un achat rentable sur la durée et de ne pas s’en tenir à la simple équation du loyer supérieur aux mensualités. Une perspective à long terme démontrera au banquier combien l’investisseur travaille sérieusement sur son projet.