Le changement d’usage d’un local d’habitation est soumis à des règles qui diffèrent selon les communes. Il est donc important de bien se renseigner auprès des mairies.
Il est relativement courant de modifier l’usage de son logement, ou local d’habitation, pour le transformer en bureau, en cabinet, en commerce, en hôtel, en meublé touristique, en location type Airbnb, etc. La réglementation en la matière est dépendante de la situation et de la localisation du logement. Il est important de se renseigner auprès des autorités locales avant d’entreprendre tout changement d’usage.
Qu'appelle-t-on le changement d’usage ?
Le changement d’usage désigne le fait de transformer l’utilisation d’un logement en un local professionnel, artisanal ou commercial. On emploie le terme d’usage ou d’affectation pour désigner ce à quoi est destiné le local : l’affectation d’un appartement, ou son usage, est l’habitation.
Le terme de destination est également employé, mais il concerne plutôt la nature du bâtiment et non l’usage qui en est fait. Lorsqu’un permis de construire est demandé, c’est la destination du bâtiment qui est déclarée.
Les deux termes ont une forte différence sur le plan juridique. L’usage ou l’affectation relèvent du Code de la construction et de l'habitation alors que la destination est décrite dans le Code de l’urbanisme. Le changement d’usage est donc régi par le Code de la construction et de l’habitation.
Quels sont les usages prévus pour un bâtiment ?
Il n’existe, selon le Code de la construction et de l’habitation, que deux types d’usage : l’habitation et les autres.
L’habitation désigne les logements, c'est-à-dire les maisons ou appartements où vivent et dorment les personnes. Le logement est indépendant et fermé par des murs et des cloisons et n’a aucune communication avec un autre logement, ni avec les parties communes de l’immeuble. Le logement peut être une résidence principale, mais également une résidence secondaire ou un logement occasionnel. Les foyers, les chambres meublées, les caravanes, les mobil-homes sont également considérés comme des logements.
L’autre usage retenu par le Code de la construction et de l’habitation englobe tous les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation. Lorsque l’on décide de transformer son logement en un bureau, un cabinet ou un commerce, il s’agit d’un changement d’usage.
Quelles démarches pour un changement d’usage ?
Le changement d’usage nécessite en France une autorisation dans les villes de plus de 200.000 habitants[1] ainsi que dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. L’obligation d’autorisation peut être mise en place dans d’autres communes, notamment celles qui s’efforcent de protéger l’accès au logement sur leur territoire.
Il faut donc s’adresser à la mairie avant de procéder à un changement d’usage. Il est important de signaler également un changement de destination afin d’en obtenir si besoin l’autorisation. La nature des transformations souhaitées indiquera s’il s’agit d’un changement d’usage, d’un changement de destination ou les deux.
Toute personne, qu’elle soit physique ou morale (un particulier ou une entreprise), qu’elle soit propriétaire ou locataire, peut demander le changement d’usage de son logement. Dans le cas du locataire, celui-ci doit avant tout obtenir l’accord de son propriétaire, de préférence sous forme écrite, datée et signée.
Si le logement se trouve dans une copropriété, son occupant doit tenir compte du règlement de la copropriété. Il peut faire une demande auprès du syndic, qui procédera à un vote en Assemblée générale. Le locataire doit vérifier si la notion de changement d’usage est spécifiée dans le contrat de location et à quoi il est autorisé.
La loi autorise parfaitement le changement d’usage d’un local qui reste par ailleurs le logement principal de l’occupant (la résidence principale est occupée au moins huit mois par an). Cette transformation n’est pas soumise à autorisation si le local ne reçoit pas de clientèle et ne stocke pas de marchandise. L’activité ne doit générer aucun désagrément pour le voisinage. Le local ne peut en outre pas être considéré comme un fonds de commerce.
Quelles sont les autorisations obtenues ?
Les autorisations à obtenir dépendent des communes et des zones dans lesquelles se trouve le logement dont on modifie l’usage. Ce sont les municipalités qui fixent par décret les critères d'autorisations.
Il existe trois types d’autorisation :
● l’autorisation à titre personnel est délivrée à la personne, c’est à dire qu’elle ne concerne que celle-ci indépendamment du logement qu’il occupe. L’autorisation obtenue par un locataire ne concerne par exemple pas le propriétaire ;
● l’autorisation temporaire concerne les locations meublées pour des occupants de passage (locations type AirBNB) ;
● l’autorisation à caractère réel, où la municipalité demande la transformation d’un autre local en logement afin de compenser la perte du logement dont on a modifié l’usage.
En tout état de cause, le changement d’usage d’un logement ne doit pas être entrepris sans que son occupant se soit adressé en mairie, au syndic de copropriété et bien entendu au propriétaire.
[1] Paris, Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Montpellier, Strasbourg, Bordeaux, Lille, Rennes, Reims, Toulon, Le Havre, Saint-Étienne sont les villes de France qui comptent plus de 200.000 habitants.
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