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Caution du locataire : règles et usages

Demander une caution au locataire est une pratique encore très courante en 2025.  Même si elle n’est pas obligatoire, elle reste encadrée par la législation.

Pour être certain qu’il recevra le montant du loyer et des charges à chaque échéance, le propriétaire bailleur demande une caution au locataire. Il s’agit d’un système très ancien, mais toujours en vigueur, qui permet de pallier d'éventuelles difficultés financières du locataire. 

C’est quoi, une caution ?

Le terme de caution est souvent sujet… à caution. C’est un mot parfois utilisé, à tort, pour désigner le dépôt de garantie. Il convient de l’utiliser plutôt pour nommer le fait que le locataire d’un logement est couvert, sur le plan financier, par un garant. 

Un garant est une personne ou un organisme qui s’engage auprès du propriétaire à rembourser les éventuels impayés du locataire. La figure du garant est souvent représentée par un proche du locataire, les parents de l’étudiant ou l’ami fortuné. Aujourd’hui, le garant est bien souvent un organisme d’état d’aide au logement ou une entité financière adossée à une grande compagnie d’assurance.

Un autre abus de langage applique le terme de caution au garant. Il est prudent de bien faire la différence entre la situation de garantie et la personne, physique ou morale, qui l’assure. Par souci de clarté, il est donc recommandé de bien employer le terme de garant.

Le propriétaire n’est pas obligé de demander une caution à son locataire (c’est même interdit dans certains cas, nous le verrons plus loin). Il s’agit toutefois d’un usage incontournable puisqu’il donne une sécurité en cas de défaillance du locataire. Le garant s’engage à rembourser les dettes du locataire lorsque celui-ci ne les a pas honorées, notamment le loyer et les charges. Il doit également rembourser les frais liés à des travaux réalisés par le propriétaire pour réparer d'éventuelles dégradations.

L’acte de cautionnement, qu’est-ce que c’est ? 

Se porter caution est un engagement très fort. Devant la loi, le garant met en jeu ses revenus, mais également ses biens personnels (y compris son logement qui peut être saisi). L’acte de cautionnement est donc un document de première valeur sur le plan juridique. 

Lors de la signature du bail (ou contrat de location), le locataire remet un acte de cautionnement. Il s’agit d’un document écrit et signé par le garant dans lequel celui-ci précise le montant garanti (c'est-à-dire la somme plafond qu’il est disposé à rembourser en cas de nécessité) et la durée de son engagement (généralement jusqu’à l’échéance du bail). 

L’acte de cautionnement peut également préciser si l’engagement est renouvelé lorsque le bail est reconduit. Cette disposition est automatique sauf si le garant a bien précisé dans l’acte qu’il ne prend pas en charge la caution après l’échéance du premier bail. Par ailleurs, la caution prend automatiquement fin lors du départ du locataire, même lorsque celui-ci est anticipé. 

Caution simple ou caution solidaire ? 

La législation distingue deux types de cautions : la caution simple et la caution solidaire. La caution simple indique qu’en cas d’impayé, le propriétaire doit demander au locataire de demander le remboursement au garant. La caution solidaire autorise le propriétaire bailleur à faire directement la demande au garant, sans passer par le locataire. Il est bien entendu préférable, dans l'intérêt du propriétaire, d’opter pour la caution solidaire. Le type de caution doit être précisé dans l’acte de cautionnement. 

Dans quels cas le propriétaire ne demandera pas de caution ?

Il existe deux situations lors desquelles le propriétaire bailleur ne demandera pas de caution à son locataire :

  • le bail mobilité : ce bail spécifique, flexible, de courte durée et non renouvelable, a été créé pour faciliter l’accès au logement pour les personnes mobiles. La demande de garant est interdite dans le but d’optimiser cette facilité. La caution est assurée par la garantie Visale d’Action Logement. 
  • la GLI, garantie loyers impayés : il s’agit d’une assurance souscrite par le propriétaire afin d'être indemnisé en cas d’impayés du locataire. Elle ne peut être cumulée à une caution (sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti). La plupart des agences l’utilisent, de même que de nombreux propriétaires privés. 

Quid de la caution dans une colocation ?

Dans le cas d’une colocation, si celle-ci est régi par un bail unique (le contrat concerne plusieurs colocataires), le garant peut couvrir l'ensemble des colocataires signataires du contrat, mais chaque colocataire peut avoir son propre garant. 

Il est recommandé au propriétaire d’inclure dans le bail unique une clause de solidarité (ou une clause d'indivisibilité de la dette de loyer). En cas de défaillance d’un des garants, les autres prennent le relais. 

Si la colocation est régie par des baux individuels, il est préférable que chaque colocataire ait son propre garant, car la clause de solidarité est difficilement applicable. 

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Publié le 10/01/2025 (dernière mise à jour: 05 février 2025 09h 36min 46s)

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