Le Bail Réel Solidaire, entre utilité sociale et investissement alternatif
Encore marginal il y a cinq ans, le Bail Réel Solidaire (BRS) s’est progressivement imposé comme un levier d’accession à la propriété pour les ménages modestes. Porté par des organismes de foncier solidaire (OFS), ce mécanisme dissocie la propriété du foncier de celle du bâti pour permettre l’achat d’un logement à prix réduit, dans un cadre socialement encadré.
Jusqu’à présent réservé à la résidence principale, le BRS connaît en 2025 une évolution notable. Une réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2025, via un décret publié en juillet 2024, ouvre la voie à la location sous certaines conditions, clarifie les droits des propriétaires en BRS et précise les nouvelles obligations des OFS. Ces évolutions pourraient bien faire évoluer le regard des investisseurs sur un outil perçu jusqu’ici comme inaccessible au locatif.
Un cadre clarifié par décret après des années d’expérimentations locales
Si le BRS repose sur une loi de 2016, son usage concret s’est longtemps heurté à l’absence d’uniformisation nationale. Les conditions de revente, de location ou de transmission différaient d’un OFS à l’autre, rendant les investissements risqués ou trop contraignants.
Le décret n°2024-789 du 17 juillet 2024, entré en vigueur le 1er janvier 2025, vient mettre fin à cette incertitude juridique. Il fixe désormais un cadre national commun, tant pour les acquéreurs en BRS que pour les bailleurs potentiels.
Parmi les apports les plus significatifs du texte figure l’autorisation encadrée de la location, jusqu’alors strictement interdite sauf cas de force majeure. Le décret prévoit désormais que l’acquéreur d’un bien en BRS pourra le mettre en location temporairement, sous réserve d’obtenir une autorisation écrite de l’OFS, et à condition de respecter les plafonds de ressources et de loyers applicables.
La location d’un bien en BRS devient possible... sous conditions
La mesure était attendue par de nombreux accédants rencontrant des aléas de parcours : mutation professionnelle, séparation, difficultés économiques. Elle offre aussi, à moyen terme, une porte entrouverte pour certains investisseurs sociaux, à condition de jouer le jeu de l’encadrement.
Pour qu’une location soit autorisée dans le cadre d’un BRS, plusieurs conditions doivent être réunies. Le logement doit avoir été détenu depuis au moins trois ans par le propriétaire. Ce dernier doit démontrer l’impossibilité d’y résider, temporairement ou durablement. Et surtout, le locataire choisi doit respecter les conditions de ressources prévues initialement pour l’accession. Les loyers doivent rester sous les seuils définis localement, comparables à ceux du logement social.
Autrement dit, cette ouverture à la location n’autorise pas une exploitation spéculative ou un détournement de la vocation sociale du BRS. Mais elle reconnaît que la vie n’est pas un long fleuve tranquille, et que la rigidité absolue pouvait nuire aux parcours résidentiels.
Vers une « deuxième génération » de BRS plus souple et mieux encadrée
Au-delà de cette nouveauté, la réforme introduit plusieurs évolutions qui pourraient rendre le BRS plus attractif à moyen terme pour les particuliers investissant dans un cadre social ou familial.
D’abord, les conditions de revente sont désormais mieux définies. Le prix de revente d’un bien acquis en BRS doit suivre une formule d’indexation transparente, généralement liée à l’IRL (Indice de Référence des Loyers) ou à un indice du coût de la construction. L’objectif est de préserver l’accessibilité à long terme, sans bloquer totalement la valorisation patrimoniale du bien.
Ensuite, les conditions de transfert à un héritier sont clarifiées. Si l’héritier ne respecte pas les conditions de ressources, il peut se voir contraint de revendre le bien, mais avec un délai étendu à 18 mois contre 12 auparavant. Cette souplesse répond aux critiques de rigidité formulées depuis plusieurs années.
Enfin, le décret renforce les obligations des OFS. Ces derniers devront désormais tenir à jour un registre public de leurs biens en BRS, publier les prix de cession des terrains et assurer un suivi social des accédants, notamment en cas de changement de situation.
Un intérêt croissant des collectivités et des investisseurs responsables
Depuis sa création, le BRS a séduit plus de 25 000 ménages en France, principalement dans les zones urbaines tendues. Des villes comme Rennes, Lyon, Bordeaux ou Lille ont lancé leurs propres OFS pour développer des programmes accessibles à la classe moyenne. Le modèle séduit car il garantit la pérennité de l’accessibilité sur plusieurs générations, contrairement à certains dispositifs de prix plafonnés qui disparaissent à la première revente.
Du côté des investisseurs institutionnels, certains acteurs du logement social ou de l’épargne solidaire commencent à étudier le BRS comme une nouvelle classe d’actifs éthiques. Le fait que le foncier reste la propriété d’un organisme à but non lucratif rassure sur la stabilité des usages. Le rendement locatif est modeste, mais l’impact social élevé.
Pour les particuliers, le BRS reste cependant contraignant. Il ne permet pas la liberté totale de gestion d’un bien, et implique une acceptation du principe de « propriété partielle », puisque seul le bâti appartient à l’acquéreur. Mais cette contrainte peut être perçue comme une opportunité, dans une époque où les valeurs patrimoniales évoluent.
Ce que le BRS peut représenter pour un bailleur en 2025
Avec cette réforme, un propriétaire souhaitant transmettre un bien à un proche éligible (enfants, parents aux revenus modestes) pourra envisager une vente en BRS avec maintien dans le cercle familial élargi. De même, des investisseurs citoyens peuvent désormais financer un logement en BRS pour y loger un membre de leur entourage sous conditions sociales.
Certains montages via SCI familiales ou démembrements de propriété pourraient aussi apparaître dans les années à venir, même si pour l’instant, la réglementation reste prudente sur ce terrain. Les notaires et les experts-comptables doivent s’approprier le cadre pour sécuriser ces éventuelles stratégies.
En somme, même si le BRS ne remplace pas un investissement locatif classique dans une optique patrimoniale ou de rentabilité brute, il devient un outil à part entière dans une stratégie plus large, mêlant patrimoine, transmission et utilité sociale.
Une réforme qui trace une nouvelle voie dans la politique du logement
Le choix du gouvernement de réformer le BRS dans un sens plus souple mais toujours rigoureux s’inscrit dans une volonté de refonder la politique d’accession et d’investissement locatif à finalité sociale. Plutôt que d’opposer propriété privée et intérêt collectif, la réforme propose un modèle hybride, fondé sur la dissociation foncier/bâti et sur une gestion encadrée du patrimoine.
Pour les collectivités, c’est un outil puissant de lutte contre la spéculation et de maîtrise foncière. Pour les citoyens, c’est l’occasion d’accéder à un logement abordable sans dépendre uniquement du parc social. Et pour certains bailleurs, c’est peut-être le signal d’une nouvelle forme d’investissement, plus modeste, mais aussi plus durable.
Sources
- Décret n°2024-789 du 17 juillet 2024 relatif au Bail Réel Solidaire – Légifrance
- OFS Rennes Métropole – « Évolutions 2025 du BRS » – Note d’analyse, février 2025
- Union Sociale pour l’Habitat – « BRS et bailleurs : quelle compatibilité ? », avril 2025
- Le Monde – « Le BRS s’ouvre partiellement à la location », 3 janvier 2025
- Les Échos – « Le Bail Réel Solidaire séduit les collectivités », 10 avril 2025
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