Augmenter le loyer entre deux locataires : ce que le bailleur peut (et ne peut pas) faire en 2026

Le départ d'un locataire semble le moment idéal pour augmenter le loyer et le remettre au niveau du marché. Mais cette liberté, réelle dans une grande partie du territoire, est strictement encadrée dans les zones tendues, plafonnée dans les villes soumises à l'encadrement des loyers, et purement et simplement bloquée pour les logements énergivores. Un bailleur qui fixe un loyer illégal à la relocation s'expose à une action du locataire en diminution de loyer, voire à des amendes administratives. Voici les règles applicables en 2026, zone par zone, avec les exceptions qui permettent malgré tout de revaloriser.

Hors zone tendue : la liberté de principe

Fixer librement le nouveau loyer

Dans les communes qui ne sont pas classées en zone tendue, le principe de l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 s'applique pleinement : le loyer d'un nouveau bail est fixé librement entre les parties. Entre deux locataires, le bailleur peut donc alligner son loyer sur le marché local, quelle que soit l'ampleur de la hausse par rapport au loyer de l'ancien locataire.

Cette liberté n'exonère pas d'une stratégie : un loyer trop ambitieux allonge la vacance locative, et chaque mois de vacance sur un loyer de 700 € coûte davantage que les 20 € ou 30 € mensuels gagnés en surévaluant le bien. L'étude des annonces comparables et des observatoires locaux des loyers reste le meilleur point de départ.

La seule limite transversale : les passoires énergétiques

Depuis le 24 août 2022, en application de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, le loyer des logements classés F ou G au DPE ne peut plus être augmenté — ni en cours de bail, ni entre deux locataires. Cette règle s'applique sur tout le territoire métropolitain, zone tendue ou non. Un bailleur qui reloue une passoire thermique doit donc reconduire au mieux le loyer de l'ancien locataire.

Rappelons par ailleurs que les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, au titre du critère de décence énergétique, et que les logements classés F suivront au 1er janvier 2028. Avant toute relocation, vérifiez la validité et le classement de votre DPE : c'est désormais le premier réflexe du bailleur.

En zone tendue : le plafonnement du loyer de relocation

Le principe : reconduire le loyer de l'ancien locataire, indexé sur l'IRL

Dans les communes situées en zone tendue (agglomérations de plus de 50 000 habitants marquées par un déséquilibre entre l'offre et la demande, listées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013), un décret pris chaque année en application de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 encadre l'évolution des loyers à la relocation. Ce décret, reconduit année après année depuis 2012, pose le principe suivant : le loyer du nouveau locataire ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, simplement révisé selon la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) si cette révision n'a pas été appliquée au cours des douze derniers mois.

Concrètement : si l'ancien locataire payait 850 € hors charges et que son loyer n'avait pas été révisé depuis plus d'un an, le bailleur peut appliquer la variation annuelle de l'IRL du trimestre de référence — et rien de plus. Vérifiez chaque année que le décret a bien été reconduit et dans quels termes : sa reconduction étant annuelle, ses modalités exactes peuvent évoluer.

Les deux exceptions qui permettent d'augmenter davantage

Le décret de relocation prévoit deux dérogations principales. La première concerne les travaux d'amélioration : si le bailleur a réalisé, depuis moins de six mois ou depuis le dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les critères de décence d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, la hausse annuelle du loyer peut atteindre 15 % du coût réel des travaux TTC. Exemple : 12 000 € de travaux sur un logement loué 800 € par mois (9 600 € de loyer annuel) autorisent une hausse de 1 800 € par an, soit 150 € par mois.

La seconde dérogation vise le loyer manifestement sous-évalué : la hausse est alors limitée à la moitié de la différence entre le loyer des logements comparables du voisinage et le dernier loyer appliqué. Le bailleur doit pouvoir produire des références de loyers comparables — conservez donc annonces et données d'observatoires. Dans les deux cas, ces majorations ne s'appliquent pas aux logements classés F ou G, pour lesquels tout rehaussement reste bloqué.

Dans les villes à encadrement des loyers : le double plafond

Le loyer de référence majoré, plafond absolu

Dans les territoires ayant mis en œuvre l'encadrement des loyers issu de l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 — expérimentation prolongée jusqu'en 2026, notamment à Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble et dans certaines communes du Pays basque — le loyer d'un nouveau bail est doublement plafonné : il ne peut ni dépasser le loyer de référence majoré (fixé chaque année par arrêté préfectoral selon le quartier, l'époque de construction, le nombre de pièces et le type de location), ni excéder le loyer de l'ancien locataire dans les conditions du décret de relocation vu ci-dessus.

Le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables. Un loyer supérieur au plafond expose le bailleur à une mise en demeure du préfet, à la restitution du trop-perçu et à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique (15 000 € pour une personne morale).

Le complément de loyer, une soupape étroitement surveillée

Le bailleur peut appliquer un complément de loyer au-delà du loyer de référence majoré si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables — une grande terrasse, une vue remarquable, un équipement rare. La loi du 21 août 2022 (dite pouvoir d'achat) a toutefois exclu le complément de loyer pour les logements présentant certains défauts : sanitaires sur le palier, classe F ou G au DPE, signes d'humidité, ou encore fenêtres laissant anormalement passer l'air, notamment.

Le locataire peut contester le complément de loyer dans les trois mois de la signature du bail devant la commission départementale de conciliation ; c'est alors au bailleur de justifier les caractéristiques exceptionnelles invoquées. Documentez-les dès la mise en location : photos, surface de la terrasse, descriptif précis dans le bail.

Les erreurs fréquentes des bailleurs à la relocation

Oublier que l'ancien loyer doit figurer dans le bail et l'annonce

En zone tendue, le nouveau bail doit mentionner le dernier loyer acquitté par le précédent locataire, avec la date de son versement et celle de sa dernière révision (article 3 de la loi du 6 juillet 1989). Les annonces de location doivent par ailleurs comporter des informations sur le loyer, son encadrement éventuel et le montant des charges. Omettre ces mentions fragilise le bailleur en cas de contestation et peut être sanctionné.

Le nouveau locataire peut engager une action en diminution de loyer s'il découvre que le loyer dépasse ce que permettait la réglementation. Mieux vaut donc calculer la hausse licite avant de publier l'annonce, et conserver le bail précédent, les quittances et le calcul IRL effectué.

Confondre relocation, renouvellement et révision annuelle

Trois mécanismes distincts coexistent et obéissent à des règles différentes. La révision annuelle en cours de bail suppose une clause d'indexation et suit l'IRL — nous y consacrons un guide dédié. Le renouvellement avec le même locataire permet, hors encadrement, de proposer une réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué selon la procédure stricte de l'article 17-2 (proposition six mois avant le terme, références de loyers du voisinage à l'appui, hausse lissée sur trois ou six ans). La relocation, enfin, obéit aux règles décrites dans le présent article. Appliquer le régime de l'un à la situation de l'autre est une source classique de contentieux.

En cas de doute sur le classement de votre commune en zone tendue ou sur le plafond applicable à votre logement, les simulateurs officiels (service-public.fr) et l'ADIL de votre département fournissent une réponse fiable et gratuite.

Ce qu'il faut retenir

Entre deux locataires, la marge de manœuvre du bailleur dépend entièrement de la géographie et de la performance énergétique du bien. Hors zone tendue, la fixation du loyer est libre — sauf pour les logements F et G, dont le loyer est gelé. En zone tendue, le loyer du nouveau bail est en principe plafonné au loyer de l'ancien locataire indexé sur l'IRL, avec deux échappatoires : les travaux d'amélioration substantiels et le loyer manifestement sous-évalué. Dans les villes à encadrement, s'ajoute le plafond du loyer de référence majoré, sous peine d'amende.

Pour le bailleur, la stratégie gagnante en 2026 consiste souvent à coupler relocation et travaux : une rénovation énergétique bien calibrée sort le bien de la catégorie des passoires, débloque la possibilité d'augmenter le loyer et ouvre droit à la dérogation travaux du décret de relocation. Avant de signer le nouveau bail, vérifiez systématiquement le zonage de la commune, le texte du décret de relocation en vigueur et, le cas échéant, l'arrêté préfectoral fixant les loyers de référence de l'année.

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