Pour se protéger des loyers impayés, les propriétaires bailleurs ont longtemps privilégié la caution. Aujourd’hui, la tendance est plutôt à l’assurance loyers impayés.
L’impayé de loyer ou des charges est la principale inquiétude des bailleurs de logement. Si la caution a longtemps permis de pallier les éventuelles défaillances, c’est aujourd’hui l'assurance loyers impayés qui semble être la solution la plus fiable.
Qu’est-ce qu’une assurance loyers impayés ?
L’assurance loyers impayés, que l’on nomme plutôt GLI, garantie loyers impayés, est proposée par les compagnies d’assurance aux propriétaires bailleurs de logement afin de les protéger contre d’éventuels impayés de leurs locataires. La GLI permet également de prendre en charge les frais de procédure jusqu’à l’expulsion du locataire.
La GLI s’applique sur tous les contrats de location, qu’il s’agisse d’un logement meublé ou non meublé. Un point législatif est important à retenir : lorsque le bailleur a souscrit à une assurance loyers impayés, il n’a pas le droit de demander un garant au locataire. Une exception est toutefois accordée dans le cas où le locataire est un étudiant ou un apprenti.
Comment souscrire à une GLI ?
La compagnie d’assurance auprès de laquelle est souscrit le GLI demande au bailleur des garanties à propos du locataire. Des justificatifs sont donc demandés pour s’assurer de sa solvabilité. Généralement, les compagnies d’assurance exigent que les revenus nets du locataires soient trois fois supérieurs au montant du loyer charges comprises.
Les justificatifs demandés par les compagnies d’assurances sont :
● la pièce d’identité du locataire,
● les trois derniers bulletins de paie (ou le contrat de travail ou une attestation employeur),
● le dernier avis d’imposition,
● l’attestation de l’assurance habitation,
● le contrat de location accompagné de l’état des lieux,
● une carte d’étudiant ou le certificat de scolarité s’il s’agit d’un étudiant,
● le kbis d’une activité s’il s’agit d’un travailleur indépendant ou son bilan comptable.
Si le locataire est un étudiant ou un apprenti, le bailleur est autorisé à demander un garant tout en souscrivant une GLI. La compagnie d’assurance, dès lors, demandera des justificatifs concernant les revenus du garant (avis d’imposition, bulletins de salaire, bilan comptable, pensions de retraite, etc.)
Quel tarif pour une assurance loyers impayés ?
Chaque compagnie d’assurance est libre d’appliquer son tarif pour une GLI. Le bailleur peut dès lors contacter plusieurs compagnies afin de choisir la plus intéressante sur le plan du tarif et des conditions.
L’assurance loyers impayés assure en premier lieu le remboursement des impayés de loyers ou de charges. Elle couvre également les frais de procédure jusqu’à l’expulsion du locataire décidée par le juge. D’autres garanties peuvent être ajoutées, comme une protection juridique, le paiement des loyers pendant la vacance du logement (et la recherche du nouveau locataire) ou le remboursement des détériorations commises par le locataire.
Lors de la proposition commerciale, la compagnie d’assurance précise les plafonds de remboursements et des indemnisations. Selon la politique de la compagnie, le remboursement des loyers impayés peut être limité à quelques mois. Celui des détériorations par le locataire peut être plafonné jusqu’à une certaine somme.
Comment procéder sans assurance loyers impayés ?
Il peut arriver que les compagnies d’assurances aient refusé une GLI pour une location. Dans ce cas, le bailleur s’en remet à la caution et demande un garant au locataire. S’il s’agit d’une caution simple, le bailleur demandera le règlement au locataire avant de s’adresser au garant. Dans le cadre d’une caution solidaire, le bailleur pourra réclamer son dû directement au garant.
Lorsqu’il rédige le contrat de location à l’attention du locataire, le bailleur doit veiller à bien y faire figurer la clause résolutoire. En droit commun, cette clause indique les modalités d’une résolution en cas d’inexécution contractuelle. Dans le cas d’un bail (ou contrat de location), la clause résolutoire autorise le bailleur à résilier le bail unilatéralement, à la suite de quoi le juge prononcera l’expulsion du locataire.
Lors du premier constat d’impayé, le bailleur envoie au locataire une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Sans réponse satisfaisante, le bailleur enverra par voie de commissaire de justice un commandement de payer. Le locataire dispose alors de deux mois pour régler ses impayés.
Si le bailleur n’a rien reçu au bout de ces deux mois, il peut porter l’affaire en justice. Il lui sera nécessaire de s’attacher les services d’un avocat. Selon les éléments à sa disposition, le juge ordonnera le commandement de quitter les lieux.
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